Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2005 N А29-5591/2004-2э Основания взыскания спорной задолженности по арендной плате отсутствуют, т.к. соглашение об увеличении размера арендной платы не прошло государственную регистрацию.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 20 мая 2005 года Дело N А29-5591/2004-2э“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Конкиной И.И., Павлова В.Ю., без участия представителей сторон, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью “Формат“, город Сыктывкар, на решение от 09.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 10.02.2005 по делу N А29-5589/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Полтавец Г.В., Вакулинской М.В., Тугаревым С.В., Юркиной Л.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью “Формат“, город Сыктывкар, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. город Сыктывкар, о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа
и

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Формат“ (далее - ООО “Формат“) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 348960 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2003 по 01.04.2004 и 90506 рублей пени за просрочку платежа за период с 16.04.2003 по 09.09.2004 по договору от 01.01.2002 N 35 аренды нежилых помещений, расположенных в здании Дома быта по улице Первомайской, 72 в городе Сыктывкаре.

Заявленные требования основаны на статьях 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по оплате арендованного у истца имущества.

Решением от 09.12.2004 (с учетом определения от 21.12.2004 об исправлении описки), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.02.2005, суд, руководствуясь статьями 309, 614 (пунктом 1), 617 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.1, 4.2.1 договора от 01.01.2002 N 35 удовлетворил иск частично и взыскал с ответчика в пользу истца 87240 рублей задолженности по арендной плате за ноябрь 2003 года, январь, февраль и март 2004 года, а также 19672 рубля пени за просрочку платежа; в остальной части иска отказал. При этом суд исходил из того, что соглашение от 22.10.2002 об изменении договора от 01.01.2002 N 35 в части увеличения размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном законом порядке и являлось не заключенным в силу статей 433 (пункта 3), 453 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО “Формат“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой
просит отменить их и удовлетворить исковые требования полностью.

По мнению заявителя, суд необоснованно не применил статьи 450 (пункт 1), 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в пункте 2.3 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы в случае удорожания услуг со стороны третьих лиц, а потому составление соглашения об изменении арендных платежей и его регистрация в Учреждении юстиции не требовались. Об увеличении арендной платы из расчета 600 рублей за квадратный метр в связи с удорожанием услуг, оказываемых третьими лицами, свидетельствует представленный в дело расчет бывшего собственника - закрытого акционерного общества “Твид“ (далее - ЗАО “Твид“). Кроме того, в силу пункта 3.2.22 договора аренды от 01.01.2002 обязанность регистрации соглашения возложена на арендатора и ее неисполнение должно расцениваться как злоупотребление правом. ООО “Формат“ также считает увеличение аренды не внесением изменений в договор, а изменением порядка ее расчета, в подтверждение чего ссылается на дело N А29-508/2004-2э.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в заседание суда не обеспечили.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов, ЗАО “Твид“ (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Павличенко Г.Ю. (арендатор) заключили договор от 01.01.2002 N 35 аренды нежилых помещений пятого этажа N 17, 18, 20 и помещения подвала N 17 общей площадью 109,6 квадратного метра, находящихся в здании Дома
быта по адресу: город Сыктывкар, улица Первомайская, 72, сроком до 31.12.2004.

В пункте 2.1 договора контрагенты определили арендную плату за пользование арендованными помещениями в сумме 26724 рублей в месяц, включая НДС (для 75,4 квадратного метра торговых площадей - из расчета 300 рублей за квадратный метр, для 34,2 квадратного метра складских помещений - из расчета 120 рублей за квадратный метр).

В пункте 2.3 названного договора стороны предусмотрели, что арендная плата может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке в случае удорожания со стороны третьих лиц оказываемых ими услуг. Арендодатель обязан предупредить арендатора об увеличении арендной платы не позднее чем за 10 дней до такого изменения.

Анализ этих пунктов договора свидетельствует о том, что участники сделки не согласовали условие, устанавливающее способ (механизм) расчета размера арендной платы, так как в таковом отсутствуют исходные элементы корректировки формулы расчета ставок платежа, поэтому изменение размера арендной платы, установленной в твердой сумме, требовало внесения изменений в договор по соглашению сторон.

Суд установил, что в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор зарегистрирован сторонами в предусмотренном законом порядке.

ЗАО “Твид“ письмом от 22.10.2002 N 122 уведомило арендатора о повышении с 01.11.2002 размера арендной платы до 600 рублей за квадратный метр и предложило ему подписать соглашение об этом к договору аренды от 01.01.2002 N 35, что и было сделано участниками сделки.

В связи с переходом права собственности на упомянутое имущество к ООО “Формат“ в договор аренды от 01.01.2002 дополнительным соглашением от 20.05.2003 внесены изменения, касающиеся смены арендодателя и уменьшения арендуемой площади до 72,7 квадратного метра.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской
Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По смыслу данной нормы права условия договора аренды сохраняют силу в том виде, в каком они существовали на момент перехода права собственности на сданное в аренду имущество.

При определении объема прав и обязанностей контрагентов по договору аренды от 01.01.2002 N 35 Арбитражный суд Республики Коми правомерно исходил из того, что соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью и изменяет условия обременения. Таким образом, на него распространяются те же требования, что и на договор аренды недвижимости.

Соглашение от 22.10.2002 не прошло государственную регистрацию, в связи с чем обязательства арендатора по оплате пользования имуществом остались в неизменном виде (статьи 433, 453, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), а у истца не возникло право на применение арендного платежа в размере 600 рублей.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии необходимости в составлении дополнительного соглашения от 22.10.2002 ввиду наличия права на одностороннее увеличение размера арендной платы отклоняются, поскольку одностороннее изменение договора также требовало государственной регистрации.

Обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А29-508/2004-2э, согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения для настоящего спора из-за иного состава участвующих в деле лиц.

Ссылка истца на пункт 3.2.22 договора, предусматривающего обязанность ответчика по регистрации изменений, несостоятельна, поскольку по правилам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается злоупотребление правом, а не обязанностью.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии
со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 10.02.2005 по делу N А29-5591/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Формат“ - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

ШИШКИНА Е.Н.

Судьи

КОНКИНА И.И.

ПАВЛОВ В.Ю.