Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2006 по делу N А40-33552/02-50-373 Иск о применении последствий недействительности сделки по продаже недвижимости удовлетворен, так как материалами дела подтверждается, что после заключения договора купли-продажи все действия по фактическому владению спорной недвижимостью осуществлялись продавцом, что свидетельствует о том, что данная недвижимость находится в фактическом владении продавца и не выбывала из его распоряжения; государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество не осуществлена.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2006 г. по делу N А40-33552/02-50-373

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2006 г.

Полный текст решения изготовлен 13.03.2006 г.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего В.

членов суда: единолично

протокол судебного заседания вела помощник судьи Г.

Рассмотрел в заседании суда:

дело по иску Заместителя прокурора г. Москвы

К 1. СГУП по продаже имущества г. Москвы 2. ООО “АГРО Трейд“ 3. ДИГМ

3-и лица 1. ГУП г. Москвы “Солнцево“ (ОАО “Солнцево“) 2. Департамент продовольственных ресурсов Правительства г. Москвы 3. Мосрегистрация 4. ООО “Интерфрукт“

о применении последствий недействительности сделки

В судебное заседание явились:

от истца представитель не явился

от 1 ответчика Н. (дов. N 06/08-6 от 10.01.06 г.)

от 2 ответчика А.
(дов. б/н от 31.10.05 г.)

от 3 ответчика: П. (дов. N Д-05/2160 от 09.12.05 г.

от 1 третьего лица С. (дов. б/н от 20.07.05 г.)

от 2 третьего лица К. (дов. N И/01-265/5 от 30.01.05 г.), Р. (дов. N И/01-262/5 от 29.12.05 г.)

от 3 третьего лица представитель не явился

от 4 третьего лица А. (дов. б/н от 31.10.05 г.)

установил:

в заседании, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялись перерывы с 20.02.06 г. до 28.02.06, и с 28.02.06 г. до 03.03.06 г.

Заместитель прокурора г. Москвы обратился с иском (с учетом дополнений от 09.07.03 г.) в интересах государства и общества о признании недействительным договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.01 г., заключенного между СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и ТОО “Интерфрукт“, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО “АГРО Трейд“ возвратить в собственность г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы имущественный комплекс, состав которого определен в Приложении N 1 к вышеуказанному договору; обязания Департамента имущества г. Москвы возвратить ООО “АГРО Трейд“ денежные средства в размере 38.341,678 руб.

Решением от 03.12.03 г. по делу А40-33552/02-50-373 исковые требования Заместителя прокурора г. Москвы удовлетворены в полном объеме, суд признал недействительным договор ВАМ-РО N 16611 от 27.12.01 г. и применил последствия недействительности сделки путем обязания ООО “АГРО Трейд“ возвратить в собственность г. Москвы в лице ДИГМ имущественный комплекс, состав которого определен в приложении N 1 к договору и обязании ДИГМ возвратить ООО “АГРО Трейд“ денежные средства в размере 38.341,678 руб.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.09.04 г. отменено решение Арбитражного суда г. Москвы от
03.12.03 г. по делу А40-33552/02-50-373 в части применения последствий недействительности сделки. Дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

Решением от 27.01.05 г. по делу А40-33552/02-50-373 в удовлетворении исковых требований Заместителя прокурора г. Москвы отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.08.05 г. отменено решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.05 г. по делу А40-33552/02-50-373. Дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

Определением от 14.12.04 г. ДИГМ привлечен к участию в деле в качестве 3-го ответчика.

Прокуратура в заседание суда не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

СГУП по продаже имущества г. Москвы считает, что ООО “Интерфрукт“ является добросовестным приобретателем, возражает против удовлетворения исковых требований.

ООО “АГРО Трейд“ иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

ДИГМ считает требования прокуратуры обоснованными, мотивы изложены в отзыве N 50-юр от 03.03.06 г. (л.д. 32 - 35).

Представитель ГУП г. Москвы “Солнцево“ (ОАО “Солнцево“) считает требования истца обоснованными, поддерживает доводы ДИГМ.

Департамент продовольственных ресурсов Правительства г. Москвы представил отзыв N 10-35/3-(50)-1 от 20.01.05 г., ссылается на то, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие применению судом двусторонней реституции в качестве последствий недействительности ничтожного договора.

ООО “Интерфрукт“ исковые требования не признает, в отзыве б/н от 28.02.06 г. (л.д. 119 - 124) ссылается на то, что является законным владельцем и добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

3-е лицо Мосрегистрация в заседание суда не явилось, заявило о рассмотрении спора в его отсутствие. Спор рассматривается в порядке ст. ст. ст. ст. 121 ч. 4, 123, 156 ч. 1, 3 АПК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 289 АПК
РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В постановлении кассационной инстанции N КГ-А40/8281-05-П от 31.08.05 г. указано на то, что при новом рассмотрении судом следует установить в чьем фактическом владении находится спорное имущество, для чего дать оценку доказательствам и доводам, привлеченным в обоснование того обстоятельства, что спорным имуществом фактически владеет ООО “АГРО Трейд“ исследовать вопрос о том, изменилось ли спорное имущество и в этой связи возможность применения последствия недействительности ничтожного договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования, в части применения последствий недействительности сделки, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.10.02 г. между ООО “Агро Трейд“ и ООО “Интерфрукт“ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Производственная, д. 11, стр. 1.

Согласно ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

При исполнении договора купли-продажи и передаче недвижимого имущества покупателю продавец лишается прав пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом. Покупатель, получив недвижимость после оплаты, владеет и пользуется ею в силу договора с собственником, являясь до момента государственной регистрации перехода права собственности законным владельцем этой недвижимости.

Как следует из представленных в материалы дела писем ООО “АГРО Трейд“ от 11.12.02 г. N
01-20/65, от 15.07.03 г. N 01-20/78, агентского договора от 01.01.2003 N 01/А, договоров с подрядными и строительными организациями, заключенных ООО “АГРО Трейд“ в 2003 - 2004 гг. (т. 8 л.д. 117 - 150, т. 9 л.д. 1 - 72, т. 10), все действия по фактическому владению спорным объектом недвижимости, после подписания между ООО “АГРО Трейд“ и ООО “Интерфрукт“ акта приема-передачи от 01.11.02 г. осуществлял его продавец, в связи с чем факт владения ООО “Интерфрукт“ недвижимым имуществом материалами дела не подтвержден.

Ни ООО “АГРО Трейд“, ни ООО “Интерфрукт“ не представили надлежащих доказательств, подтверждающих обстоятельства фактического владения недвижимым имуществом после подписания акта приема-передачи от 01.11.02 г. ООО “Интерфрукт“, что свидетельствует о том, что спорное недвижимое имущество фактически не было передано ООО “Интерфрукт“ по подписанному акту, объект недвижимости после подписания акта не выбывал из распоряжения ООО “АГРО Трейд“.

При фактическом исполнении договора купли-продажи, от момента фактической передачи продавцом оплаченного недвижимого имущества покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности, продавец и покупатель, в силу установленных норм и положений, совершают ряд действий, направленных на отражение в бухгалтерской и налоговой отчетности операций по движению недвижимого имущества и денежных средств.

Ссылка ООО “АГРО Трейд“ и ООО “Интерфрукт“ на бухгалтерскую документацию, в подтверждение снятия продавцом и постановки покупателем в 2002 году на бухгалтерский учет спорного недвижимого имущества, а также отнесение затрат на приобретение зданий к незавершенным капитальным вложениям не может свидетельствовать о правомерности совершения ими данных действий, поскольку такая обязанность в силу закона возникает для продавца и покупателя только в результате фактического взаимного исполнения ими договора купли-продажи.

Представленные ООО “АГРО Трейд“
и ООО “Интерфрукт“ в материалы дела бухгалтерские балансы, инвентарные книги и налоговая отчетность в отсутствие доказательств о вступлении ООО “Интерфрукт“ во владение спорным недвижимым имуществом, после подписания акта приема-передачи от 01.11.02 г. не могут иметь доказательственного значения, поскольку сами по себе данные документы не порождают факта владения недвижимым имуществом.

Представленные ООО “Интерфрукт“ расчеты по налогу на имущество предприятий за 2002, 2003 годы не имеют подтверждения получения указанных расчетов ИМНС N 32 по ЗАО г. Москвы.

Ссылаясь на фактическое владение спорным недвижимым имуществом ООО “Интерфрукт“ указывает на то, что начиная с марта 2005 года распоряжается от своего имени помещениями спорного недвижимого имущества, сдает их в аренду третьим лицам. В подтверждение указанных обстоятельств ООО “Интерфрукт“ в материалы дела представлены договоры аренды помещений спорного объекта с ООО “Кливия М“, ООО “Гермис-Трейд“ и ООО “Стандарт ВК“.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На день рассмотрения дела государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи от продавца ООО “АГРО Трейд“ к покупателю ООО “Интерфрукт“ в установленном порядке не осуществлена, следовательно, право собственности у ООО “Интерфрукт“ на спорный объект недвижимого имущества в установленном законом порядке не возникло.

Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации
перехода права собственности, однако, такое исполнение договора не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами.

Как следует из п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, до государственной регистрации перехода к нему права собственности недействительна, как противоречащая закону. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, такая сделка недействительна с момента ее совершения. Следовательно представленные ООО “Интерфрукт“ договоры аренды не могут подтверждать законного, открытого владения им спорным имуществом, поскольку данные сделки являются ничтожными в силу несоответствия их требованиям закона.

ООО “Интерфрукт“ указывает на произведенные им работы по значительному улучшению помещений, при этом ссылается на заключенные с ООО “ЭкоСтройПлаза“, ООО “ФутурумСтрой“, ООО “СОГРО-Холод“ договоры на выполнение строительных работ, поставки и монтажа оборудования. Однако, данные договоры не отражают фактического состояния объекта недвижимого имущества, а указанная в них стоимость работ и услуг не свидетельствует, о том, что спорное недвижимое имущество действительно улучшено на указанную сумму и приобрело стоимостную оценку, указанную ООО “Интерфрукт“. Представленные договоры не свидетельствуют о том, что недвижимое имущество изменило свои первоначальные технические характеристики таким образом, что спорный объект недвижимого имущества существенно изменился. Доказательств, свидетельствующих о такой реконструкции переоборудования помещений, которая привела к изменению первоначального назначения спорных помещений, в материалы дела не представлено.

Вышеуказанные договоры с ООО “ЭкоСтройПлаза“, ООО “ФутурумСтрой“, ООО “СОГРО-Холод“ не подлежат оценке в качестве доказательств по делу как оформленные
в марте 2005 года, т.е. после принятия арбитражным судом решения по существу исковых требований о признании первоначальной сделки купли-продажи недействительной.

Договоры на выполнение строительных работ, аренды, на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг были заключены ООО “Интерфрукт“ в период имеющегося судебного спора о праве.

Представленные доказательства не подтверждают тот факт, что спорным имуществом на день рассмотрения дела ООО “АГРО Трейд“ не владеет.

Учитывая, что факт открытого владения ООО “Интерфрукт“ спорным недвижимым имуществом, существенного его улучшения не подтверждены материалами дела; договор от 11.10.02 г. заключен после предъявления Заместителем прокурора г. Москвы иска о признании сделки недействительной, право собственности ООО “Интерфрукт“ на спорный объект недвижимости не возникло требования Прокуратуры о применении последствий недействительности сделки правомерны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом ООО “АГРО Трейд“ обязано возвратить незаконно приобретенное нежилое помещение в собственность г. Москвы, ДИГМ - возвратить полученные денежные средства.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 131, 166, 167, 209, 223 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156, 167 - 170, 176, 180 - 182 АПК РФ, суд

решил:

применить последствия недействительности договора купли-продажи от 27.12.01 г. N ВАМ-РО N 16611 от 27.12.01 г., заключенного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ТОО “Интерфрукт“, а именно:

- обязать ООО “АГРО Трейд“ возвратить в собственность г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы имущественный комплекс, расположенный по адресу:
г. Москва, ул. Производственная, д. 11, стр. 1, общ. пл. 10705,1 кв. м.

- обязать Департамент имущества г. Москвы возвратить ООО “АГРО Трейд“ денежные средства в размере 38.341.678 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.