Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 09.08.2005, 03.08.2005 по делу N А50-5874/2005-Г-1 Поскольку в претензии арендодатель изложил требование о расторжении договора аренды и установил слишком маленький срок для погашения задолженности по арендной плате, суд считает, что нарушен порядок для досрочного расторжения договора и не находит оснований для расторжения договора в судебном порядке.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 9 августа 2005 г. Дело N А50-5874/2005-Г-1“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2005 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 августа 2005 г.

Арбитражный суд, рассмотрев в заседании апелляционную жалобу истца, департамента имущественных отношений администрации г. Перми, на решение Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2005 года,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю К. (далее - ответчик) о взыскании 71018,12 руб. задолженности по арендной плате, 38554,80 руб. штрафа, о расторжении договора аренды N 1185-04Д от 10 июня 2004 года, об изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 173,00
кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Рабочая, 19.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований в части взыскания с ответчика долга по арендной плате до 72550,09 руб. (л.д. 36).

Решением Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2005 года исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, с ответчика в пользу истца взыскано 72550,09 руб. задолженности, 25000,00 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 47-49).

Истец с решением Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2005 года не согласен в части оставления судом иска без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, в части отказа в удовлетворении требования о возврате спорных помещений. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение в оспариваемой части отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит решение Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2005 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (протокол судебного заседания от 3 августа 2005 года).

В связи с тем, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п. 5 ст. 268 АПК РФ).

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 266 АПК РФ. Из материалов дела установлено.

Между департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), МУ “Жилищная служба Дзержинского района г. Перми“ (балансодержатель), предпринимателем К. (арендатор) заключен договор N 1185-04Д от 10 июня 2004 года на аренду встроенных нежилых помещений в цоколе пятиэтажного кирпичного
жилого дома площадью 173,00 кв. м, под парикмахерскую, находящихся по адресу: ул. Рабочая, 19, в Дзержинском районе г. Перми (л.д. 8-15). Указанные нежилые помещения являются объектами муниципальной собственности г. Перми, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 29 апреля 2005 года N 19-22-2245/07 (л.д. 38).

Договор заключен на срок с 1 июня 2004 года по 30 мая 2005 года (п. 1.3 договора).

По акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда (МАФ) от 1 июня 2004 года названные выше нежилые помещения переданы ответчику (л.д. 22).

Арендная плата установлена в размере, указанном в приложении N 1 к договору и составляет 275019,36 руб. в год, 68754,84 руб. в квартал, 22918,28 руб. в месяц, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п.п. 4.5, 4.6 договора (п.п. 4.1 договора). Арендатор обязан вносить арендную плату по договору ежемесячно не позднее 25-го числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала (п. 4.4 договора).

В связи с тем, что за период с июня 2004 года по февраль 2005 года ответчик не исполнял обязательств по внесению арендной платы по договору N 1185-04Д от 10 июня 2004 года надлежащим образом, 28 января 2005 года истец направил ответчику претензию N 19-22-347/05 с требованиями о погашении имеющейся задолженности до 14 февраля 2005 года, о расторжении договора аренды, об освобождении помещения и передаче его балансодержателю до 16 февраля 2005 года (л.д. 6-7).

Поскольку в претензии N 19-22-347/05 истец одновременно изложил требования о расторжении договора и о погашении задолженности, а также установил неразумный срок для
уплаты задолженности, судом первой инстанции сделан вывод о том, что истцом нарушен порядок, установленный ст. 619 ГК РФ для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

Нарушение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, предусмотренного федеральным законом, в части расторжения договора, явилось основанием для оставления требования истца без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для оставления иска без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ в части требования о расторжении договора, является неправомерным.

Статьей 619 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письменное предупреждение о необходимости исполнения истцом обязательства по внесению арендной платы по спорному договору в срок до 14 февраля 2005 года направлено истцом ответчику 28 января 2005 года, что подтверждается почтовым реестром от 28 января 2005 года, квитанцией почты серии N 614101-52 N 01411 (л.д. 7).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не имел возможности погасить задолженность по арендной плате в установленный в претензии срок, необоснован, так как указанный срок, с учетом пробега почты в пределах муниципального образования, составил более 10 дней.

Поскольку порядок для досрочного расторжения договора аренды, установленный ст. 619 ГК РФ, истцом соблюден, у суда первой инстанции не было оснований для оставления требования истца о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Как следует из свода по счету N 76-5 1185-04Д, за период с 1 июня 2004 года по 28 февраля
2005 года арендная плата по договору N 1185-04Д от 10 июня 2004 года ответчиком уплачивалась несвоевременно и не в полном объеме (л.д. 29).

Кроме того, в судебном заседании ответчик пояснил, что задолженность по арендной плате по договору N 11185-04Д от 10 июня 2004 года до настоящего времени им не погашена (протокол судебного заседания от 3 августа 2005 года).

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком арендная плата по договору не вносилась длительный период времени, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, обязательство не исполнено им в срок, установленный истцом в претензионном письме, а также то, что до настоящего времени имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды N 1185-04Д от 10 июня 2004 года на основании ст. 619 ГК РФ.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что договор аренды N 1185-04Д от 10 июня 2004 года расторгнут судом по требованию арендодателя, требование истца о возврате в муниципальную собственность помещения площадью 173,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Рабочая, 19, также подлежит удовлетворению.

В силу изложенного решение Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2005 года следует изменить в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе на основании ст.
110 АПК РФ относится на ответчика, предпринимателя К.

Руководствуясь ст. 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция гражданской коллегии Арбитражного суда Пермской области

ПОСТАНОВИЛА:

решение арбитражного суда от 23 июня 2005 года изменить.

Взыскать с предпринимателя К. в пользу департамента имущественных отношений администрации г. Перми задолженность в сумме 72550,09 руб. и неустойку в сумме 25000,00 руб.; исполнительный лист выдать.

Договор аренды N 1185-04Д от 10 июня 2004 года расторгнуть.

Обязать предпринимателя К. возвратить в муниципальную собственность помещение площадью 173,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Рабочая, 19; исполнительный лист выдать. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Госпошлину по иску и апелляционной жалобе возложить на К., для чего взыскать с него в федеральный бюджет 9426,50 руб.; исполнительный лист выдать.