Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2006, 22.02.2006 N 10АП-308/06-ГК по делу N А41-К1-18300/05 Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

26 февраля 2006 г. Дело N 10АП-308/06-ГК22 февраля 2006 г. А41-К1-18300/05“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2006 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ч., судей - М.Г.Т., Ю., при ведении протокола судебного заседания А., при участии в заседании: от ЗАО “СХО “Луч“ - М.В.О., доверенность от 10.01.06, Д., доверенность от 10.01.06, от конкурсного управляющего ПК “СА “Колхоз имени Ленина“ - Л., адвокат, доверенность от 10.11.05, удостоверение N 5133 от 16.08.05, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного
управляющего производственного кооператива “Сельскохозяйственная Артель “Колхоз имени Ленина“ на решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года по делу N А41-К1-18300/05, принятое судьей М.А.В., по иску закрытого акционерного общества “Сельскохозяйственное объединение “Луч“ к конкурсному управляющему производственного кооператива “Сельскохозяйственная Артель “Колхоз имени Ленина“ о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, о признании встречный иск о признании договора N 2/13 от 25.11.04 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество “Сельскохозяйственное объединение “Луч“ (далее - ЗАО “СХО “Луч“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к конкурсному управляющему производственного кооператива “Сельскохозяйственная артель “Колхоз имени Ленина“ П.Е.Е. (далее - ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“), с привлечением в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО), о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные истцом на основании договора купли-продажи N 2/13 от 25.11.04, расположенные по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“, а именно: здание электроцеха отд. Тураево общей площадью 373,80 кв. м, 1-этажное, инвентарный номер 38-812, литер Б, номер объекта 50:53:02:00470:001; земельный участок для сельскохозяйственного производства (категория земель - земли поселений) общей площадью 4311 кв. м, кадастровый номер 50:53:02 01 06:0048 (т. 1, л. д. 2 - 5).

Иск ЗАО “СХО “Луч“ предъявлен на основании ст. ст. 131, 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Конкурсным управляющим ПК “СХА “Колхоз и имени Ленина“ П.А.В., назначенным Арбитражным судом Московской области определением от 02.09.05 по делу N А41-К1-1473/99, предъявлено встречное исковое заявление о
признании недействительным договора купли-продажи недвижимости N 2/13 от 25.11.04, заключенного между ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ и ЗАО “СХО “Луч“ (т. 2, л. д. 44 - 46).

Встречное исковое заявление подано на основании ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, ст. ст. 2, 20, 98, 101, 102, 112 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“.

Определением от 21 ноября 2005 года Арбитражный суд Московской области принял встречное исковое заявление к производству.

Решением суда от 15 декабря 2005 года исковые требования ЗАО “СХО “Луч“ удовлетворены, суд обязал зарегистрировать переход права собственности в пользу ЗАО “СХО “Луч“ на объекты, приобретенные у ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ на основании договора купли-продажи N 2/13 от 25.11.04. В удовлетворении встречного искового заявления отказано (т. 2, л. д. 18 - 20).

Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, встречный иск удовлетворить, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права (т. 2, л. д. 25 - 28).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (л. д. 38, т. 2).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, встречный иск удовлетворить.

Представитель ЗАО “СХО “Луч“ возражал против доводов заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить
без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 25.11.04 между ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ (продавцом) и ЗАО “СХО “Луч“ (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости N 2/13, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объекты недвижимости, состав и описание которых указаны в п. 1.2, а покупатель обязуется принять данные объекты и оплатить за них предусмотренную в договоре цену (л. д. 10 - 13, т. 1).

В соответствии с п. 3.1 общая стоимость недвижимости и земельного участка составляет 90000 руб. с учетом НДС (18%).

16.12.04 имущество, являющееся предметом указанного договора, передано истцу по двустороннему акту приема-передачи (л. д. 14, т. 2).

26.01.04 к вышеназванному договору подписано дополнительное соглашение, в котором стороны предусмотрели, что покупатель обязуется произвести дополнительную оплату стоимости земельного участка (кадастровый номер 50:53:02 0106:0048, общей площадью 4311 кв. м), приобретенного на основании договора N 2/13 от 25.11.04, в сумме 22000 руб. (л. д. 15, т. 1).

Денежные средства в счет оплаты за приобретенное истцом недвижимое имущество перечислены ответчику по платежным поручениям N 9 от 25.05.05 на сумму 22000 руб. и N 33 от 15.12.04 на сумму 90000 руб. (л. д. 16 - 17, т. 1).

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ЗАО “СХО “Луч“ по следующим основаниям.

Переход права собственности предполагает прекращение права собственности у
продавца и возникновение данного права у покупателя.

При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является договор.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи от 25.11.04 заключен сторонами в соответствии с требованиями норм материального права, содержащимися в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (продажа недвижимости), и полностью ими исполнен.

Вышеназванный договор не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости“).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

При этом в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).

Системное толкование норм материального права, содержащихся в п. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, ст. 6, п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 314
Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, должны быть осуществлены сторонами в разумный срок.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой осуществить необходимую регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 25.11.04 (л. д. 18, 21, т. 1).

Однако каких-либо действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванные объекты недвижимости от ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ к ЗАО “СХО “Луч“, ответчиком совершено не было.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В этом случае решение суда является основанием для осуществления уполномоченным органом государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном действующим законодательством.

При указанных обстоятельствах требования ЗАО “СХО “Луч“ о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество являются правомерными и обоснованными.

Апелляционным судом рассмотрены доводы конкурсного управляющего ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ о ничтожности договора N 2/13 от 25.11.04, поскольку, по его мнению, он противоречит статьям 98, 102, 112 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ (1998 г.), и отклонены как несостоятельные.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, при оценке земельного участка указана не рыночная, а нормативная стоимость этого участка, а при определении стоимости здания и сооружения оценщиком не был учтен налог на добавленную стоимость.

Однако нормы статей 98, 102, 112 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ (1998 г.) не содержат требований о продаже имущества должника именно по рыночной стоимости.

Согласно ст.
102 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредитором не установлен иной порядок продажи имущества должника (ст. 112 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“).

Оценка имущества, включая и земельные участки, должника проведена независимым оценщиком, о результатах составлен отчет N Н-3 (т. 1, л. д. 124 - 143).

При осуществлении оценки земельных участков оценщиком была использована нормативная стоимость земельных участков, так как оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 ФЗ “Об оценочной деятельности“).

Из материалов дела усматривается, что 25 ноября 2004 года комитетом кредиторов ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ был рассмотрен отчет N Н-3, утверждены результаты оценки недвижимого имущества и принято решение поручить конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам ряд объектов недвижимого имущества, в том числе и объектов, являющихся предметом оспариваемого договора N 2/13 от 25.11.04, по цене не ниже оценочной (т. 1, л. д. 54 - 59).

Во исполнение решения комитета кредиторов конкурсный управляющий реализовал имущество в пользу ЗАО “СХО “Луч“, которым в полном объеме уплачены денежные средства.

При
этом в судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы пояснил, что при подписании договора N 2/13 от 25.11.04 конкурсный управляющий ПК “СХА “Колхоз имени Ленина“ действовал в пределах своих полномочий.

Ввиду изложенного апелляционный суд не установил нарушений норм законодательства и отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора N 2/13 от 25.11.04.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2005 года по делу N А41-К1-18300/05 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.