Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2006, 02.02.2006 N 10АП-3391/05-ГК по делу N А41-К1-4503/05 Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи оставлено без изменения, так как спорный договор был заключен без согласия собственника земельного участка, на котором расположен проданный объект недвижимости.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

26 января 2006 г. Дело N 10АП-3391/05-ГК2 февраля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2006 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2006 г.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ю., судей Б., Ч., при ведении протокола судебного заседания И.А., при участии в заседании: от истца - С., - адвокат по доверенности N 01/10 от 10.01.06, удостоверение N 1321 от 05.03.03, от закрытого акционерного общества “Предприятие комплексной утилизации “Гриф“ - Л. - адвокат по доверенности от 12.04.05 N 37, удостоверение N 1925 от 27.12.02;
А. - адвокат по доверенности от 12.04.05 N 37, удостоверение N 5 от 27.11.02, Х. - генеральный директор, протокол N 3 от 20.02.04, 09.09.01, от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом - Р. - специалист 1 категории по доверенности от 10.01.06 N ВН-04/38, удостоверение N 0316 от 01.09.04, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Мячковские авиационные услуги“ на решение Арбитражного суда Московской области от 27 октября 2005 года по делу N А41-К1-4503/05, принятое судьей И.Н. по иску открытого акционерного общества “Мячковские авиационные услуги“ к закрытому акционерному обществу “Предприятие комплексной утилизации “Гриф“, Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (третье лицо Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество “Мячковские авиационные услуги“ (далее - ОАО “Мячковские авиационные услуги“) обратилось в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу “Предприятие комплексной утилизации “Гриф“ (далее по тексту - ЗАО “ПКУ “Гриф“), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО) с иском (с учетом уточнений - л.д. 11 - 12 т. 2) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, заключенного между истцом и ЗАО “ПКУ “Гриф“ 21.04.04 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, с. Верхнее Мячково, а именно: здания-склада-дока АТБ общей площадью 339,90 кв. м, лит. Б., инвентарный номер 71-34969, кадастровый (условный) номер 50:23:24:00914:016, применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки: обязании ЗАО “ПКУ “Гриф“ возвратить истцу как собственнику спорное имущество; обязании истца возвратить ЗАО
“ПКУ “Гриф“ полученную по сделке сумму в размере 300000 руб., признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО “ПКУ “Гриф“ на спорное имущество, признании права собственности истца на данное недвижимое имущество (л.д. 2 - 6 т. 1).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее по тексту - ФАУФИ) - (л.д. 29 т. 2).

Решением суда от 27.10.05 по делу N А41-К1-4503/05 в удовлетворении иска отказано (л.д. 21 - 25 т. 3).

Не согласившись с данным судебным актом, ОАО “Мячковские авиационные услуги“ обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права (л.д. 30 - 32 т. 3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ГУ ФРС по МО, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 65 т. 3).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители ЗАО “ПКУ “Гриф“ возражали против доводов заявителя по мотивам, указанным в отзыве (л.д. 81 - 85 т. 3), просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ФАУФИ поддержал доводы заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда
первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела видно, что 21.04.04 между истцом (продавец) и ЗАО “ПКУ “Гриф“ (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект недвижимости, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, с. Верхнее Мячково, а именно: здание-склад-док АТБ, общей площадью 339,90 кв. м, лит. Б, инв. N 71-34969, (л.д. 9 - 11 т. 1).

Согласно п. 2.2 общая сумма договора составляет 300000 руб.

22.04.04 объект недвижимости, являющийся предметом вышеназванного договора, передан покупателю по двустороннему акту приема-передачи (л.д. 12 т. 1).

Право собственности ЗАО “ПКУ “Гриф“ на приобретенный по договору от 21.04.04 объект недвижимости зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой, о чем 25.05.04 выдано свидетельство серии 50 АЖ N 161061 (л.д. 98 т. 1).

Исковые требования предъявлены в соответствии с п. 1 ст. 422, ст. ст. 167, 168, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 87, 90 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договор от 21.04.04 был заключен без согласия собственника земельного участка, на котором расположен проданный объект недвижимости.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в иске по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает
право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В п. 5.2 договора от 21.04.04 продавец и покупатель согласовали условие, в соответствии с которым вместе с продаваемым объектом покупатель приобретает в пользование земельный участок, непосредственно расположенный под этим объектом, необходимый для его использования на тех же условиях, что и продавец в соответствии со ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Материалами дела подтверждается, что ОАО “Мячковские авиационные услуги“, являющееся правопреемником Московского объединенного авиаотряда, владеет на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, на территории которого расположен аэропорт и принадлежащие истцу объекты недвижимости, что подтверждается свидетельством N МО-23-24 от 30.06.93 (л.д. 13 т. 1, л.д. 39 - 67 т. 1, л.д. 61 - 97 т. 2).

Системное толкование норм материального права, содержащихся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“
имеет дату 24.03.2005, а не 24.03.2003.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.03 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела не усматривается изменение условий пользования земельным участком в связи с продажей спорного объекта недвижимости, который на нем расположен, поскольку при продаже одного из объектов недвижимости целостность земельного участка, выделенного в данном случае под аэропорт, нарушена не была, так как условие пользования землей под этим зданием (склад-док АТБ) осталось прежним.

Доказательств, подтверждающих ссылку истца на то обстоятельство, что земельный участок, расположенный под вышеназванным объектом недвижимости и необходимый для его использования был переведен в другую категорию земель без разрешения собственника, суду не представлено.

Также несостоятельной является ссылка истца на ст. ст. 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации, поскольку положения указанных статей не устанавливают условия пользования земельным участком при продаже недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для применения ст. ст. 167, 168 ГК РФ не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней,
являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 257, 258, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-4503/05 от 27 октября 2005 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.