Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 03.05.2006, 25.04.2006 N КГ-А40/3377-06 по делу N А40-58566/05-59-506 Дело о расторжении договора аренды нежилых помещений передано на новое рассмотрение, т.к. судом не проверено, имелось ли согласие собственника на реконструкцию и переустройство помещений в фактически выполненном объеме, а также не установлено право ответчика на сдачу объектов недвижимости в субаренду.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

3 мая 2006 г. - изготовлено Дело N КГ-А40/3377-06резолютивная часть объявлена 25 апреля 2006 г. “

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Завирюха Л.В., судей Маметова Р.И., Плюшкова Д.И., при участии в заседании от истца: К. - дов. от 13.02.2005 N 1392, Р. - дов. от 12.09.2005 N 909; от ответчика: В. - дов. от 26.05.2005 N 18-9-011/дов.-2005; от третьего лица: П. - дов. от 09.12.2005 N Д-05/2160, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - ОАО “Банк Москвы“ - на
решение от 30 декабря 2005 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое Назаренковым Д.Е., на постановление от 10 марта 2006 г. N 09АП-1289/06-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое Ядренцевой М.Д., Солоповой А.А., Тихоновым А.П., по делу N А40-58566/05-59-506 по иску ОАО “Банк Москвы“ о расторжении договора аренды к ЗАО “Общество по внешнеэкономическим связям “Коопвнешторг“, 3-е лицо: ДИгМ,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк “Банк Москвы“ (Открытое акционерное общество) (далее - ОАО “Банк Москвы“) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу “Общество по внешнеэкономическим связям “Коопвнешторг“ (далее - ЗАО “Коопвнешторг“) о расторжении договора от 05.07.1993 N 0-1071/93 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Б. Черкасский пер., д. 15 - 17, стр. 1, заключенного между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды без разрешения арендодателя и необходимых согласований с соответствующими государственными органами провел полную реконструкцию арендованного здания, сдал помещения в субаренду и не исполнил обязанности по страхованию арендованных помещений. Свое право на иск истец обосновал тем, что в связи с внесением вышеуказанных помещений в уставный капитал к нему перешли права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ).

Решением от 30.12.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.03.2006, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью истцом фактов существенных нарушений условий договора ответчиком, поскольку объект аренды ответчиком застрахован, а реконструкция произведена ответчиком до приобретения истцом права собственности на объект аренды на основании
Постановления Правительства Москвы от 06.04.1993 N 308, которым ответчику, в том числе, предоставлено право на сдачу помещений в субаренду.

В кассационной жалобе ОАО “Банк Москвы“ просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на оставление судами без оценки того обстоятельства, что ответчиком произведена реконструкция части помещений вне рамок разрешенной Правительством Москвы, ответчику было дано не общее согласие на субаренду, а разрешение заключать договоры субаренды с организациями, размещенными в строениях на основании ранее принятых решений, только на период реконструкции при условии использования субарендной платы для целей реконструкции.

В отзыве ЗАО “Коопвнешторг“ просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на соответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона. По мнению ответчика, права истца не могут быть нарушены в результате произведенной реконструкции, поскольку здание перешло к последнему в собственность уже в реконструированном виде. Кроме того, общий характер данного ответчику Правительством Москвы согласия на сдачу арендованных помещений в субаренду подтверждается отсутствием претензий со стороны арендодателя до перехода здания в собственность истца.

ДИгМ в отзыве просит удовлетворить кассационную жалобу, ссылаясь на обоснованность доводов истца о том, что срок договоров субаренды должен был быть ограничен периодом реконструкции.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО “Банк Москвы“ и ДИгМ поддержали доводы жалобы. Представитель ЗАО “Коопвнешторг“ возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене
по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 85 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 N 2211-1 (далее - Основы гражданского законодательства), ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (правопредшественник ДИгМ) и АО “Коопвнешторг“ (правопредшественник ЗАО “Коопвнешторг“) заключен договор от 05.07.1993 N 0-1071/93 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Б. Черкасский пер., д. 15 - 17, стр. 1, на срок 06.04.2042.

По условиям договора АО “Коопвнешторг“ (арендатор) обязалось без согласия арендодателя не производить никаких перепланировок и переоборудования арендованных помещений и сдавать помещения в субаренду.

Впоследствии на основании Распоряжения Правительства Москвы от 10.12.2002 N 1933-РП объект аренды по договору внесен в уставный капитал ОАО “Банк Москвы“, в связи с чем к последнему перешли права и обязанности арендодателя.

Ссылаясь на нарушение арендатором вышеуказанных условий договора, ОАО “Банк Москвы“ обратилось с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суды исходили из того, что права истца не нарушены, поскольку реконструкция произведена до передачи помещений в собственность истца. Реконструкция произведена с согласия прежнего собственника на основании Постановления Правительства Москвы от 06.04.1993 N 308, в соответствии с которым ответчику было предоставлено право на сдачу помещений в субаренду.

Суд кассационной инстанции не может признать указанные выводы соответствующими требованиям закона.

Вывод судов о том, что реконструкция не может нарушать права истца, поскольку произведена до перехода объекта аренды в собственность последнего, ошибочен.

В силу ст.
209 ГК РФ правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению вещью подлежат осуществлению с соблюдением требований закона. Несогласованные с компетентными государственными органами перепланировка помещений, реконструкция и строительство противоречат закону. При этом все последствия указанных действий, в том числе предусмотренные ст. 222 ГК РФ, возлагаются на собственника. Таким образом, на истца как собственника объекта недвижимости могут быть возложены негативные последствия от действий арендатора по незаконной перепланировке и реконструкции арендованных помещений.

В связи с этим судам следовало проверить доводы истца о том, что ответчиком при производстве реконструкции были допущены нарушения Постановления Правительства Москвы от 06.04.1993 N 308 в части производства работ по строительству мансарды, реконструкции подвала и 2 - 5 этажей.

Также не может быть признан обоснованным вывод судов о том, что передача ответчиком помещений в субаренду согласована с собственником помещений Постановлением Правительства Москвы от 06.04.1993 N 308.

Согласно п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя.

По смыслу указанной нормы и положений ст. 615 ГК РФ, если иное не оговорено арендодателем, его согласие на субаренду распространяется на весь срок договора аренды.

Между тем судами не дано оценки условиям вышеуказанного Постановления Правительства Москвы, согласно которому (п. 4) на период реконструкции строений по Б. Черкасскому пер., 13, 15 - 17: АО “Коопвнешторг“ установлена арендная плата в размере эксплуатационных расходов (п. 4.1); разрешено заключать договоры субаренды с организациями и использовать получаемые средства на осуществление реконструкции строений в установленном порядке.

Судами не исследовано, означают ли данные условия ограничение субаренды по сроку и по кругу субарендаторов, не выяснено правомерно ли нахождение субарендаторов в помещениях
без дополнительного согласования с арендодателем после завершения реконструкции.

Учитывая, что проверка соответствующих доводов истца и установление вышеуказанных обстоятельств необходимы для правильного разрешения настоящего спора, обжалуемые судебные акты на основании ч. 1 ст. 286 АПК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду для проверки наличия основания для расторжения договора надлежит проверить, имелось ли согласие собственника на реконструкцию и переустройство помещений в фактически выполненном объеме, при необходимости обсудить со сторонами вопрос о назначении экспертизы, исследовать условия разрешения Правительства Москвы на субаренду на предмет ее ограничения по сроку и кругу субарендаторов, проверить соблюдение ответчиком данных условий и в зависимости от установленного в соответствии с требованиями ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30 декабря 2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 10 марта 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-58566/05-59-506 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.