Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2006, 09.10.2006 N 09АП-12701/2006-ГК по делу N А40-29898/06-13-178 По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

3 октября 2006 г. Дело N 09АП-12701/2006-ГК9 октября 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2006 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи Я., судей С.А., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Е., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Русь на Первомайской“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2006 года по делу N А40-29898/06-13-178, принятое судьей В., по иску Департамента имущества города Москвы к ООО “Русь на Первомайской“, 3-е лицо: ГУП ДЕЗ района
“Измайлово“ о расторжении договора и выселении, при участии от истца: К. по доверенности от 12.04.2006 N Д-06/2519; от ответчика: Р. по доверенности от 25.05.2006, от 3-его лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) на основании статей 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) “Русь на Первомайской“ о расторжении договора аренды от 20 сентября 1996 года N 04-772/96 и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 256,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 87, стр. 1.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение согласованных сторонами сроков внесения арендной платы, не произвел арендные платежи с июня 2004 года по март 2005 года, что является основанием для расторжения договора в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие Дирекция единого заказчика (ГУП ДЕЗ) района “Измайлово“.

Решением от 25 июля 2006 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суд руководствовался статьями 307, 309, 310, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора и в этой связи требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений признал правомерными.

Не согласившись с решением от 25 июля 2006 года, ООО “Русь на Первомайской“ подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается
на то, что при принятии решения суд первой инстанции не учел что, согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Заявитель считает, что истцом неправильно сделан расчет задолженности, так как с 2001 года ни одно соглашение об изменении размера арендной платы не было зарегистрировано. В этой связи у ответчика в период с 2001 года по июнь 2004 года образовалась переплата по арендным платежам, которую он зачитывал в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации в счет арендных платежей за 2004 - 2006 год.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

ГУП ДЕЗ района “Измайлово“, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке части 5 статьи 156, статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, проверив все доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 20 сентября 1996 года N 04-772/96 аренды нежилого помещения общей площадью 256,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Первомайская, д. 87, стр. 1, сроком действия с 01 июня 1996 года по 31 декабря 2018 года, прошел государственную регистрацию 20 апреля 2000 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года
N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 20 сентября 1996 года N 04-772/96 не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку был заключен до введения в действие вышеназванного Закона, а его регистрация по воле сторон не является основанием для регистрации соглашения сторон об изменении ставки арендной платы.

В этой связи изменение ставки арендной платы по соглашению сторон без государственной регистрации, является основанием для возникновения обязанности у арендатора оплачивать арендную плату по измененной ставке арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора арендатор обязан вносит арендную плату ежемесячно до пятого числа каждого месяца в размере, установленном в расчете арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно пункту 3.3 указанного договора размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В материалах дела имеются расчеты N 1 и N 2 (л.д. 28 - 29), подписанные истцом и ответчиком, устанавливающие ставку арендной платы на 2003 и 2004 годы.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ООО “Русь на Первомайской“ ненадлежащим образом исполняло свои обязательства в части уплаты арендных платежей (акт сверки расчетов, л.д. 89 - 93). В этой связи у ответчика образовалась задолженность за период с июля 2004 года по март 2006 года.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса
Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направил требование от 08 февраля 2006 года N 06/04-507 о необходимости погашения ответчиком задолженности по арендной плате. Указанное требование было получено ответчиком согласно почтовому уведомлению 14 февраля 2006 года (л.д. 31 - 33).

Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то в данном случае действует общее правило, установленное пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме права требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил предложение от 01 марта 2006 года N 06/04-815 о расторжении договора аренды от 20 сентября 1996 года N 04-772/96, которое было получено ответчиком согласно почтовому уведомлению 20 марта 2006 года (л.д. 34 - 37). Срок получения ответа установлен предложением до 01 апреля 2006 года.

Поскольку истец выполнил условия пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по уплате арендных платежей за пользование спорными помещениями, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении спорного договора и
выселении ответчика из занимаемых помещений на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что истец неправомерно применил при расчете задолженности по арендной плате дополнительные соглашения, которые не прошли государственную регистрацию, является несостоятельным, поскольку ответчик производил расчеты по арендной плате на основании дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, которое также не прошло государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применил нормы материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а потому апелляционная жалоба ООО “Русь на Первомайской“ удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268 пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2006 года по делу N А40-29898/06-13-178 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Русь на Первомайской“ без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.