Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2006 N 17АП-1581/2006-ГК по делу N А71-400/2005-Г27 Расходы на содержание общего имущества взыскиваются в размере, подтвержденном надлежащими документами.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 7 декабря 2006 г. Дело N 17АП-1581/2006-ГК“

(извлечение)

Апелляционный суд, рассмотрев в заседании апелляционную жалобу ответчика, ООО “Н“, на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2006 г. по делу N А71-400/2005-Г27 о взыскании 305221 руб. 16 коп.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество “И“ (далее - ОАО “И“) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью “Н“ (далее - ООО “Н“), о взыскании эксплуатационных расходов по содержанию здания в размере 305221 руб. 16 коп. на основании ст. 210, 309 ГК РФ (т. 1, л.д.
3-5). В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования: просит взыскать с ответчика сумму фактических эксплуатационных расходов на содержание здания в размере 257466 руб. 70 коп. (т. 2, л.д. 76).

Определением суда от 05.12.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО “С“ (т. 1, л.д. 80).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2006 г. (резолютивная часть от 08.08.2006) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана сумма затрат в размере 109456 руб. 39 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано (т. 2, л.д. 87-95).

Ответчик, ООО “Н“, с решением суда в части взыскания с него суммы затрат 109456 руб. 39 коп. не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда изменить, уменьшив сумму взыскания до 60959 руб. 72 коп. Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой указало, что с доводами апелляционной жалобы согласно.

Апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 (п. 5) АПК РФ, установил.

Как следует из материалов дела, ОАО “И“ является собственником встроенных нежилых помещений на 1-6-м, 8-11-м этажах в здании ЦДБ, общей площадью 7372 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права собственности 18 АА N 200995, т. 1, л.д. 21).

Ответчик является собственником части помещения в указанном здании площадью 255,2 кв. м, на восьмом этаже (свидетельство о государственной регистрации права 18 АА N 039977,
т. 1, л.д. 22). Указанные помещения у ответчика арендует третье лицо, ООО “С“.

Как указал истец в исковом заявлении, им осуществляется деятельность по содержанию здания в надлежащем состоянии, по обслуживанию и поддержанию в технически исправном состоянии инженерного оборудования и коммуникаций здания; для указанной деятельности в штате истца состоят соответствующие технические специалисты, сторонние организации, располагающиеся в здании ЦДБ, заключают с истцом договоры по оказанию услуг, необходимых для содержания здания в надлежащем состоянии: по электро-, тепло-, водоснабжению, вывозу бытовых отходов и др. В связи с осуществлением деятельности по содержанию здания истцом понесены затраты.

По мнению истца, часть затрат в размере 257466 руб. 70 коп. (с учетом изменения суммы иска от 04.07.2006) должна быть в соответствии со ст. 210, 309 ГК РФ компенсирована ответчиком, т.е. пропорционально занимаемой площади с учетом распределения вспомогательных площадей. Ответчиком истцу затраты на содержание здания компенсированы не были, что явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Как следует из решения суда, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по содержанию, обслуживанию и сохранению имущества в общей сумме 109456 руб. 39 коп., в том числе: 1) расходы по отоплению и обслуживанию узла учета тепловой энергии в сумме 10516 руб. 18 коп. (пп. 1.1-1.5 расчета расходов истца); 2) расходы по санитарной очистке территории в сумме 4682 руб. 67 коп. (пп. 4.1-4.4 расчета); 3) расходы по аренде земельного участка в сумме 3207 руб. 87 коп. (п. 5 расчета); 4) расходы по водоснабжению и приему стоков в сумме 6362 руб. (пп. 6.1-6.3 расчета); 5) расходы по обеспечению безопасности и вахтерам в сумме 29800 руб.
17 коп. (пп. 7.1-7.2 расчета); 6) расходы по техобслуживанию и техосвидетельствованию лифтов в сумме 15873 руб. 10 коп. (пп. 8-8.6 расчета); 7) расходы по пожарной охране и обслуживанию кровли в сумме 3286 руб. 66 коп. (пп. 10.1-10.6 расчета); 8) расходы по электроэнергии в местах общего пользования и функциональных механизмов в здании в сумме 8909 руб. 33 коп. (пп. 11.1-11.3 расчета); 9) расходы по текущему ремонту здания в сумме 14879 руб. 97 коп. (пп. 12-12.2 расчета); 10) расход материалов в общей сумме 2203 руб. 12 коп. (п. 15 расчета, номера статей 10-6, 10-9, 10-11); 11) прочие расходы по статьям “плата за нормативные выбросы, экология“, “зарплата обслуживающего персонала“ в общей сумме 791 руб. 75 коп. (пп. 14.8, 14.12 расчета); 12) амортизационные отчисления в сумме 4251 руб. 01 коп. (п. 15 расчета); 13) предъявленный истцу НДС в сумме 4691 руб. 94 коп. (строка “НДС“ расчета).

Нежилое помещение является конструктивной частью здания и не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и лестничные клетки, пролеты, необходимыми для эксплуатации всего здания в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания, в том числе мест общего пользования. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

В соответствии со статьями 210 и 249 ГК РФ ответчик обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества соразмерно своей доле.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно представить суду доказательства, подтверждающие обстоятельства,
на которые оно ссылается как на обоснование своих требований (ст. 65 АПК РФ).

Ответчик с решением суда не согласен, полагает, что истцом завышен размер доли совместно используемых площадей, часть затрат включена истцом в расчет расходов необоснованно, считает, что сумма, подлежащая удовлетворению, составляет 60959 руб. 72 коп. согласно расчету, приведенному в апелляционной жалобе.

Из материалов дела видно, что расходы ответчика на содержание здания определены истцом по каждому виду расходов в зависимости от доли ответчика, которая определяется в процентном отношении площади ответчика (255,2 кв. м) к площади помещений комплекса строений, расположенных по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 127, в том числе площади основного строения, бойлерной, пристроя, гаража-склада (т. 1, л.д. 101) за минусом определенной истцом площади совместного использования (1441,9 кв. м) или за минусом площади всех помещений 1-го и 2-го этажей, в отношении которых отсутствует необходимость пользования лифтами - 5339,5 кв. м (при определении расходов на содержание лифтов). Определенная таким образом доля ответчика в расходах составляет 2,93%; 2,85%; 3,04%; 6,73%.

Ответчик, возражая против такого определения долей, считает, что площади совместного пользования, расположенные на первом этаже здания ЦДБ в размере 143 кв. м, а также административные площади в размере 165,8 кв. м, расположенные на 2-м и 3-м этажах здания, не являются местами общего пользования истца и ответчика, они являются офисными помещениями самого истца и используются им для ведения своей общехозяйственной деятельности. Поэтому, по мнению ответчика, они подлежат исключению из площади мест общего пользования, определенной истцом. Тогда по расчету ответчика, площадь совместного использования составит 1133,1 кв. м (1441,9 кв. м - 308,8 кв. м), а доля ответчика
в расходах составит 2,83%; 2,76%; 2,93%; 6,49%.

В материалах дела отсутствует технический паспорт на здание ЦДБ, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 127. В судебном заседании представители сторон пояснили, что техническим паспортом на здание не располагают.

Из представленного истцом в судебное заседание расчета для определения долей собственников в расходах по содержанию здания ЦДБ, имеющего ссылку на выписку из технического паспорта по состоянию на 01.11.2000, невозможно определить, площади каких помещений отнесены истцом к площадям совместного пользования, которые определены истцом в размере 1441,9 кв. м. В то же время, в расшифровке площадей ОАО И“, которые используются и ОАО, и администрацией, и другими собственниками, представленном ответчиком, площадь помещений 165,8 кв. м указана как административная, площадь помещений 1-го этажа - 143,3 кв. м - как совместного пользования. Как пояснил представитель ответчика, вход к помещениям ответчика осуществляется через второй этаж, имеющий отдельную входную группу и изолированный от помещений первого этажа. Истец указанные доводы ответчика не опроверг. Таким образом, поскольку ответчик не пользуется помещениями первого этажа, то площадь этих помещений в размере 143,3 кв. м должна быть исключена из общей площади совместного пользования. В то же время, поскольку административные площади (165,8 кв. м), расположенные на 2-м и 3-м этажах, используются истцом в том числе и для осуществления им деятельности по содержанию здания в целом, то эти площади не подлежат исключению из площади совместного использования. С учетом изложенного, приведенный в апелляционной жалобе расчет ответчика его доли в общих расходах является неправильным.

Однако при отсутствии технического паспорта на здание ЦДБ и при наличии не подтвержденных данных о площадях помещений в
здании, их принадлежности владельцам, их назначения, не представляется возможным сделать расчет с целью определения доли ответчика в общих расходах на содержание здания.

Кроме того, из материалов дела видно, что расчет расходов истца не подтвержден документально (ст. 65 АПК РФ).

Так, в материалах дела отсутствует договор на отопление от 02.02.2001 с Удмуртской территориальной генерирующей компанией, счета-фактуры, указанные в п. 1.1 расчета, отсутствуют также счета-фактуры, предъявленные ОАО “У“ (п. 1.2 расчета).

Согласно договору подряда от 27.03.2003 N 13 с ЗАО “Д“ (оказание услуг по обслуживанию узла учета) стоимость услуг в месяц составляет 1078 руб. 80 коп., т.е. в квартал - 3236 руб. 40 коп. (т. 1, л.д. 129, 130). В то же время истцом со ссылкой на акты N 54 от 31.03.2005, N 137 от 30.06.2005, N 231 от 30.09.2005 указаны иные суммы (4641,30 руб., 4967,10 руб., 3611,40 руб.) (п. 1.3 расчета). Вышеуказанные акты и расчет стоимости услуг в материалах дела отсутствуют.

В расчет расходов истцом включена заработная плата с отчислениями рабочих, задействованных в оказании услуги по передаче тепла (2 сантехника) в сумме 136567 руб. 30 коп. и дополнительно включена заработная плата согласно штатному расписанию N 1 от 11.05.2005 - 35917 руб. 24 коп. (п. 1.4 расчета расходов). В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие начисление заработной платы работникам в указанной сумме, штатное расписание N 1 от 11.01.2005.

Согласно п. 5.1 расчета включены расходы истца по промывке отопительной системы в сумме 43920 руб. на основании трудового соглашения от 20.07.2005 (т. 1, л.д. 131).

Из материалов дела следует, что все указанные в разделе 1 расходы на содержание здания являются необходимыми,
т.к. они произведены для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии. Однако в связи с тем, что по имеющимся в деле материалам невозможно определить долю ответчика в этих расходах, расчет истца с долей ответчика в этих расходах в размере 10516 руб. 81 коп. не может быть признан достоверным (ст. 71 АПК РФ).

Возражения ответчика об исключении из расчета расходов, указанных в п. 1 раздела расходов на промывку отопительной системы, являются необоснованными, т.к. ответчик не доказал, что осуществление этих работ возможно штатными работниками истца (ст. 65 АПК РФ).

Включение затрат истца на санитарную очистку территории по договору с МУП “С“ от 01.01.2004 является обоснованным, т.к. эти расходы относятся к общим расходам на содержание здания. В то же время в материалах дела отсутствует указанный договор, счета-фактуры, указанные в п. 4.1 расчета. Отсутствуют также доказательства начисления заработной с отчислениями рабочих, задействованных в оказании услуг по очистке территории в сумме 72928 руб. 94 коп. (п. 4.2 расчета).

Согласно пп. 4.3 и 4.4 в расчет расходов включены расходы на лицензирование деятельности по обращению с опасными отходами в сумме 1376 руб. 20 коп. и стоимость разработки проекта на размещение отходов в сумме 1252 руб. 09 коп. (т. 1, л.д. 132-135). Размер расходов документально не подтвержден. Доводы ответчика об исключении этих затрат из расчета расходов не могут быть приняты во внимание, т.к. истец, как лицо, содержащее здание, обязано осуществлять деятельность по содержанию здания, в том числе вынужден обращаться с опасными отходами и нести необходимые для этой деятельности затраты.

Расходы по аренде земли по счету N 4-235 от 05.03.2005 в сумме 11255 руб.
97 коп. (п. 5 расчета) не подтверждены документально. Расчет ответчика также не может быть принят во внимание, т.к. невозможно определить его долю в общих расходах.

Согласно разделу 6 расчета истцом включены расходы на подачу питьевой воды и прием стоков согласно указанным в п. 6.1 расчетам в счетах-фактурах. Указанные счета-фактуры, а также договор N 245 от 30.11.2004 имеются в материалах дела (т. 2, л.д. 62-68, 136-141).

Расходы, указанные в пп. 6.12 и 6.3 расчета (ремонт и проверка водосчетчика, техосвидетельствование водомерного узла, заработная плата с отчислениями рабочих, задействованных в оказании услуг по передаче воды), обоснованно включены истцом в состав общих расходов, подлежащих возмещению ответчиком. Однако размер этих расходов документально не подтвержден.

Также документально не подтверждены расходы истца по п. 7 расчета (обеспечение безопасности объекта). Кроме того, обоснованны доводы ответчика о том, что заработная плата работников дежурно-вахтовой службы согласно штатному расписанию и отчислению от заработной платы в сумме 812644 руб. 69 коп. с отчислениями должна быть учтена в той части, которая приходится на места общего пользования, без учета полезной площади истца. Однако расчет ответчика не может быть принят во внимание в отсутствие данных о доле ответчика в этих расходах.

В раздел 8 расчета истцом включены затраты на техобслуживание и техосвидетельствование лифтов в общей сумме 235855 руб. 82 коп. Указанные в данном разделе договор N 36 от 30.11.200, счета-фактуры (п. 8.1), договор N 34 от 31.12.2003, акт N 52 от 20.04.2005 (п. 8.2), доказательства начисления амортизации на лифты в указанной сумме, уплата страховой, премии в сумме 291 руб. 62 коп. (п. 8.6), доказательства начисления и выплаты заработной платы
с отчислениями лифтерам в материалах дела отсутствуют. Доводы ответчика об исключении из указанной суммы затрат в виде амортизации и затрат на страхование опасных объектов являются необоснованными, т.к. указанные затраты по содержанию лифта и его безопасной эксплуатации относятся к общим расходам на содержание и эксплуатацию здания ЦДБ.

Расходы истца на пожарную охрану и обслуживание кровли (п. 10 расчета расходов) документально не подтверждены. Договор N 29 от 08.12.2004 на ежемесячный профилактический осмотр и устранение дефектов мягкой кровли, а также счета-фактуры, указанные в п. 10.1, п. 10.3 расчета, отсутствуют. В то же время, расходы, указанные в разделе 10 расчета, относятся к общим расходам и подлежат возмещению ответчиком пропорционально занимаемой им площади.

В п. 11 расчета включены расходы на электроэнергию вспомогательных площадей и функциональных механизмов в сумме 293070 руб. 12 коп. Договор N 51 от 01.01.2005 в деле отсутствует. Суммы, указанные в п. 11.1 расчета, документально не подтверждены. Размер заработной платы с отчислениями энергетика и двух электриков не подтвержден. Кроме того, обоснованны возражения ответчика о том, что заработная плата с отчислениями должна быть учтена в той части, которая приходится на места общего пользования, без учета полезной площади истца, т.к. ответчик должен нести расходы только на содержание общего имущества.

Расходы, включенные истцом в п. 12 (отчисления на ремонт здания) со ссылкой на договор N 2.21 от 01.02.2005 документально не подтверждены, т.к. суммы, указанные в счетах-фактурах, включенных истцом в расчет, не соответствуют суммам в актах, имеющихся в материалах дела (т. 2, л.д. 17-19, 21, 24, 25, 40). Кроме того, документально не подтвержден размер заработной платы ремонтных работников в сумме 157993 руб. 36 коп. Обоснованны также возражения ответчика о том, что заработная плата с отчислениями должна быть учтена в той части, которая приходится на места общего пользования, без учета полезной площади истца, т.к. ответчик должен нести расходы только на содержание общего имущества.

Таким образом, из материалов дела следует, что истец не доказал свои требования по размеру (ст. 65 АПК РФ). В то же время ответчик признает иск в сумме 60959 руб. 72 коп. Признание иска ответчиком в указанной сумме не противоречит закону и не нарушает права других лиц (п. 5 ст. 49 АПК РФ).

Поскольку в остальной части решение суда не обжаловано, то законность и обоснованность решения проверены только в обжалуемой части (п. 5 ст. 268 АПК РФ).

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично, в сумме 60959 руб. 72 коп. В остальной части иска следует отказать (ст. 65 АПК РФ).

Решение арбитражного суда от 31.08.2006 подлежит изменению (п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). Госпошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (ст. 110 АПК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 333.40 НК РФ в связи с уменьшением исковых требований судом первой инстанции истцу выдана справка на возврат из федерального бюджета уплаченной госпошлины по иску (т. 2, л.д. 96).

Руководствуясь ст. 176, 266, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31.08.2006 по делу N А71-400/2005-Г27 изменить.

Взыскать с ООО “Н“ в пользу ОАО “И“ 60959 руб. 72 коп. суммы затрат, 1518 руб. 73 коп. госпошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО “И“ в пользу ООО “Н“ 763 руб. 19 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.

Исполнительный лист выдать.