Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 05.12.2006 по делу N А08-994/06-5 При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 5 декабря 2006 г. Дело N А08-994/06-5“(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 29 ноября 2006 г.

(дата объявления резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО “Белпром“, г. Белгород, и ОАО “Астра-концепт“, г. Белгород, на Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 по делу N А08-994/06-5,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Мебельторг“ (далее - ООО “Мебельторг“), г. Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области, г. Белгород, государственному специализированному учреждению “Фонд государственного имущества
Белгородской области“ (далее - ГСУ “Фонд государственного имущества Белгородской области“), г. Белгород, закрытому акционерному обществу “Спектр“ (далее - ЗАО “Спектр“), г. Москва, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 в части передачи в собственность ЗАО “Белгородмебель“ земельного участка площадью 2690 кв. м и применении последствий его недействительности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - УФРС по Белгородской области), г. Белгород.

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области был исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 исковые требования удовлетворены полностью. Суд первой инстанции признал недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи N 30 от 20.08.2003 земельного участка, расположенного в г. Белгороде по ул. Фрунзе, 212а, заключенный между ГСУ “Фонд государственного имущества Белгородской области“ и ЗАО “Белгородмебель“, в части передачи в собственность земельного участка, на котором расположено складское нежилое здание ООО “Мебельторг“, и прилегающей к нему территории, необходимой для использования здания, площадью 2690 кв. м. Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности ЗАО “Белгородмебель“ на земельный участок, расположенный по указанному адресу, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 31-01/00-8/2003-1138.

В порядке апелляционного производства законность указанного решения не проверялась.

В кассационной жалобе ЗАО “Белпром“, г. Белгород, и ОАО “Астра-концепт“, г. Белгород, просят отменить состоявшееся судебное решение, ссылаясь на нарушение
судом первой инстанции норм процессуального права и неправильное применение норм материального права. Заявители жалобы полагают, что необоснованно не были привлечены к участию в деле как собственники земельного участка по адресу: г. Белгород, ул. Фрунзе, 212а, разделенного на две части.

В судебном заседании представители ЗАО “Белпром“ и ОАО “Астра-концепт“ поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ЗАО “Белпром“ и ОАО “Астра-концепт“, судебная коллегия считает, что Решение от 10.04.2006 следует оставить без изменения в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 08.07.2003 ООО “Мебельторг“ приобрело у ЗАО “Белгородмебель“ нежилое здание - складское общей площадью 1278,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Фрунзе, 212а (в настоящее время - ул. Сумская, 24).

В силу п. п. 1.3, 1.4 договора указанное нежилое здание находится на земельном участке общей площадью 3691 га (по данным кадастрового плана от 10.10.2002 площадь участка - 35096 кв. м), предоставленном ЗАО “Белгородмебель“ в постоянное (бессрочное) пользование на основании Постановления администрации г. Белгорода N 1982 от 24.11.94, о чем обществу было выдано соответствующее свидетельство N 500409 от 16.11.95.

Переход права собственности на здание был зарегистрирован за истцом 23.07.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации N 31-01/00-5/2003-4978.

20.08.2003 между ГСУ “Фонд государственного имущества Белгородской области“ (продавец) и ЗАО
“Белгородмебель“ (покупатель) был подписан договор купли-продажи N 30, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок площадью 35096 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Фрунзе, 212а, с размещенными на нем объектами недвижимости, а покупатель - принять этот участок и оплатить его стоимость.

Согласно разделу 3 договора на переданный земельный участок установлены обременения правами третьих лиц, однако ООО “Мебельторг“ в числе этих лиц не значится.

Указанный договор послужил основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО “Белгородмебель“ (впоследствии переименовано в ЗАО “Спектр“) на земельный участок площадью 35096 кв. м, о чем 12.09.2003 последнему было выдано соответствующее свидетельство сер. 31-АА N 444378 (регистрационная запись N 31-01/00-8/2003-1138).

Считая, что земельный участок, на котором расположено нежилое складское помещение, включая прилегающую к нему территорию, общей площадью 2690 кв. м не мог быть передан в собственность ЗАО “Белгородмебель“ ввиду наличия обременения правом на его использование, ООО “Мебельторг“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, на котором расположено складское нежилое здание, приобретенное истцом по договору от 08.07.2003, находился в постоянном (бессрочном) пользовании ЗАО “Белгородмебель“. Следовательно, с момента регистрации перехода
права собственности на это здание к ООО “Мебельторг“ перешло право использования земельного участка, на котором это здание располагалось, включая прилегающую к нему территорию, необходимую для его эксплуатации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 в оспариваемой части и признал соответствующую регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной.

Довод заявителей кассационной жалобы о том, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ЗАО “Белгородмебель“ до заключения договора купли-продажи от 08.07.2003, несостоятелен.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.97 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на земельный участок площадью 35096 кв. м, расположенный в г. Белгороде по ул. Фрунзе, 212а, зарегистрировано за ЗАО “Белгородмебель“ лишь 12.09.2003, то есть после заключения договора купли-продажи с ООО “Мебельторг“ и регистрации за обществом права собственности на нежилое складское помещение по указанному адресу.

В этой связи ссылка кассаторов на ничтожность договора купли-продажи от 08.07.2003 как сделки, воля сторон по которой была направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, при принадлежности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости на праве собственности одному лицу - ЗАО “Белгородмебель“ (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005), также является несостоятельной.

Довод ЗАО “Белпром“ и ОАО “Астра-концепт“ о том, что у ООО “Мебельторг“ не возникло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, судебная коллегия отклоняет.

Действующим законодательством установлено, что при
переходе права собственности на недвижимое имущество к покупателю последний приобретает право пользования земельными участками под такой недвижимостью в том же объеме и на тех же условиях, что и продавец.

Поскольку земля, на которой располагалось складское нежилое здание, приобретенное истцом по договору от 08.07.2003, ранее была предоставлена ЗАО “Белгородмебель“ в бессрочное (постоянное) пользование администрацией г. Белгорода, и переход права собственности на указанное здание зарегистрирован в установленном порядке, с 23.07.2003 к ООО “Мебельторг“ перешло соответствующее право (постоянного (бессрочного) пользования) для использования земельного участка, расположенного под недвижимостью.

Тот факт, что Земельным кодексом РФ (ст. 20) не предусмотрена возможность предоставления юридическим лицам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет и может учитываться лишь при оформлении ООО “Мебельторг“ права на использование указанного земельного участка.

Ссылка заявителей кассационной жалобы на то, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого складского здания истца, в размере 2690 кв. м ничем не мотивирована и не может составлять более 1800 кв. м, в данном случае не заслуживает внимания.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра N 16/04-02-1203 от 20.05.2004) площадь земельного участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации здания по ул. Фрунзе, 212а, составляет 2690 кв. м.

Что касается довода о необоснованном применении судом односторонней реституции, то кассационная коллегия не может признать его состоятельным, поскольку именно такое требование было заявлено истцом. Иных требований в процессе рассмотрения дела сторонами не заявлялось.

Кроме того, применение односторонней реституции не повлекло нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителей жалобы, поскольку участниками оспариваемой сделки они не являлись.

Довод кассаторов о том,
что их участие в деле как собственников частей земельного участка, расположенного в г. Белгороде по ул. Фрунзе, 212а, является обязательным, кассационная коллегия отклоняет. При заключении договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 ЗАО “Белпром“ и ОАО “Астра-концепт“ владельцами указанного земельного участка не являлись. Свидетельство о регистрации права собственности ЗАО “Белпром“ на часть данного земельного участка площадью 11750 кв. м выдано обществу 31.01.2005 на основании договора от 24.12.2004, а регистрация права собственности ОАО “Астра-концепт“ на земельный участок площадью 23346 кв. м произведена 24.01.2005. Таким образом, права заявителей на части названного земельного участка возникли после заключения договора N 30 от 20.08.2003, в связи с чем спорные правоотношения с участием указанных лиц подлежат рассмотрению в рамках отдельных судопроизводств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшегося судебного акта кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 по делу N А08-994/06-05 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.