Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 16.11.2006 по делу N А09-16044/05-С15 При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 16 ноября 2006 г. Дело N А09-16044/05-С15“(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 13 ноября 2006 г.

(дата изготовления резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Брянской городской администрации на Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 07.06.2006 по делу N А09-16044/05-С15,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Энерготорг“ (далее - ООО “Энерготорг“), г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным Постановления Брянской городской администрации от 01.12.2005 N 4149-П “О внесении изменений
в Постановление Брянской городской администрации от 17.07.2003 N 1293 “О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью “Энерготорг“ для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе“.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2006 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2006 принятое по делу решение оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Брянская городская администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит Решение от 07.03.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 07.06.2006 по делу N А09-16044/05-С15 отменить как незаконные. При этом заявитель жалобы ссылается на допущенные арбитражным судом нарушения норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Брянской городской администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО “Энерготорг“ доводы жалобы отклонил, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы уведомлен надлежащим образом. В соответствии со ст. 284 АПК РФ суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей Брянской городской администрации и ООО “Энерготорг“, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как установлено арбитражным судом, Постановлением Брянской городской администрации от 15.08.97 N 865 ООО “СММ-Энергия“ сроком на 1 год предоставлены в аренду земельные участки общей площадью 6710 кв. м под строительство мини-рынка и автостоянки по ул. Пушкина в Володарском районе.

14.01.99
администрация г. Брянска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству заключила с ООО “СММ-Энергия“ договор N 8692 о предоставлении в аренду на 10 лет земельного участка площадью 4416 кв. м и договор N 8693 о предоставлении в аренду на 3 года земельного участка площадью 1619 кв. м.

Согласно акту от 23.01.98 ООО “СММ-Энергия“ внесло в уставный капитал своего дочернего предприятия ООО “Энерготорг“ основные средства: холодильный прилавок, закусочную (2 вагона), магазин (1 вагон), расположенные на территории мини-рынка по ул. Пушкина в Володарском районе г. Брянска.

В последующем между ООО “СММ-Энергия“ и ООО “Энерготорг“ был заключен договор от 01.02.99 субаренды земельного участка N Э-31-008 площадью 4416 кв. м сроком на 10 лет.

16.05.2001 ООО “СММ-Энергия“ направило в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Брянска письмо N 316 с просьбой расторгнуть договоры аренды N 8692 от 14.01.99, N 8693 от 14.01.99 в связи с передачей на баланс ООО “Энерготорг“ основных средств мини-рынка.

Письмом N 116/и от 02.04.2003 ООО “СММ-Энергия“ просило Комитет по земельным ресурсам и землеустройству переоформить договор аренды земельного участка на ООО “Энерготорг“. Указанная просьба мотивирована тем, что задержка в переоформлении договора N 8692 от 14.01.99 может привести к невозможности дальнейшей оплаты аренды земли, которая фактически производится ООО “Энерготорг“.

Постановлением от 17.07.2003 N 1293 Брянская городская администрация изъяла земельный участок площадью 5920 кв. м, предоставленный ООО “СММ-Энергия“ Постановлением администрации от 10.01.99 N 20 для эксплуатации 1-й и 2-й очереди мини-рынка и завершения проектирования и строительства мини-рынка по ул. Пушкина в Володарском районе. Пунктом 2 этого же постановления земельный участок общей площадью 5117 кв. м передан
ООО “Энерготорг“ в аренду на 8 лет для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе.

11.08.2003 Брянская городская администрация в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству заключила с ООО “Энерготорг“ договор N 25796 о предоставлении в аренду земельного участка (кадастровый номер 12:28:02 12 05) площадью 5117 кв. м сроком на 8 лет для использования под мини-рынок.

Указанный договор аренды был зарегистрирован 16.10.2003 за N 32-1/28-27/2003-586.

Постановлением N 4149-П от 01.12.2005 Брянская городская администрация внесла следующие изменения в Постановление N 1293 от 17.07.2003 “О передаче земельного участка ООО “Энерготорг“ для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе“: в п. 1 Постановления N 1293 слова “5920 кв. м“ заменены словами “803 кв. м“; п. 2 Постановления N 1293 о передаче ООО “Энерготорг“ в аренду на 8 лет земельного участка общей площадью 5117 кв. м для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе отменен. Кроме того, названным постановлением на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству возложена обязанность в установленном законом порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.08.2003 N 25796.

Полагая, что Постановление Брянской городской администрации от 01.12.2005 N 4149-П “О внесении изменений в Постановление Брянской городской администрации от 17.07.2003 N 1293 “О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью “Энерготорг“ для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе“ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы ООО “Энерготорг“, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании названного ненормативного правового акта недействительным.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций мотивировали свой
вывод тем, что оспариваемое Постановление от 01.12.2005 N 4149-П вынесено Брянской городской администрацией в нарушение порядка, установленного законодательством, и нарушает интересы ООО “Энерготорг“ в области предпринимательской деятельности.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что Определением Арбитражного суда Брянской области от 11.05.2006 по делу N А09-3859/03-27 в отношении ООО “СММ-Энергия“ завершена процедура конкурсного производства, а 22.05.2006 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО “СММ-Энергия“, что исключает наличие у последнего каких-либо прав в отношении спорного земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и материалам дела.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

В соответствии со ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Между тем Брянской городской администрацией в нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ не
представлено доказательств наличия оснований для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя (администрации), перечисленных в ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 46 ЗК РФ, на момент вынесения оспариваемого постановления или расторжения договора аренды земельного участка от 11.08.2003 N 25796 в судебном порядке.

Кроме того, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как установлено материалами дела, договор аренды земельного участка от 11.08.2003 N 25796 заключен между Брянской городской администрацией и ООО “Энерготорг“ на срок более пяти лет, в связи с чем у
администрации отсутствовали законные основания для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для использования под мини-рынок.

В кассационной жалобе Брянская городская администрация ссылается на несоответствие обстоятельствам дела вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО “СММ-Энергия“ направило в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Брянска письма от 16.05.2001 N 316 и от 02.04.2003 N 116/и с просьбой расторгнуть договоры аренды N 8692 от 14.01.99, N 8693 от 14.01.99 в связи с передачей на баланс ООО “Энерготорг“ основных средств мини-рынка.

Между тем материалы дела свидетельствуют о том, что приведенный довод в суде первой или апелляционной инстанций Брянской городской администрацией не заявлялся. Кроме того, он опровергается отметкой Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о принятии письма от 02.04.2003 N 116/и с указанием даты и фамилии сотрудника, а в преамбуле Постановления Брянской городской администрации от 17.07.2003 N 1293 “О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью “Энерготорг“ для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе“ имеется ссылка на то, что данный ненормативный акт принят в том числе в связи с письмом ООО “СММ-Энергия“.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали Постановление Брянской городской администрации от 01.12.2005 N 4149-П недействительным, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации и нарушающее права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к неверному выводу о том, что договоры аренды земельных участков между ООО “СММ-Энергия“ и администрацией г. Брянска N 8692 и N 8693 от 14.01.99 не могут
считаться заключенными и не порождают предусмотренных в них прав и обязанностей, поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке.

В силу ст. 33 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 01.01.2000.

Указанный в приведенной статье срок завершения создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является предельным. Однако на территории субъектов Российской Федерации учреждения юстиции создавались в разное время.

На территории г. Брянска регистрация договоров аренды земельных участков по правилам, установленным Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, начала осуществляться с 09.11.99, о чем свидетельствует Постановление администрации Брянской области от 09.11.99 N 435 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. При этом до начала работы Брянского областного комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его филиалов органами, уполномоченными осуществлять государственную регистрацию, являлись в том числе органы по земельным ресурсам и землеустройству.

Из материалов дела следует, что договоры аренды земельных участков N 8692 и N 8693 подписаны сторонами 14.01.99, то есть в период, предшествующий созданию органов государственной регистрации. При этом в тексте договоров имеется указание на то, что они зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации.

При таких обстоятельствах договоры аренды земельных участков N 8692 и N 8693 от 14.01.99 не могут быть признаны незаключенными
в связи с отсутствием их государственной регистрации по правилам, установленным Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Между тем указанный неверный вывод судов первой и апелляционной инстанций не повлиял на правильность решения вопроса о незаконности принятого администрацией оспариваемого постановления, в связи с чем оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 07.06.2006 по делу N А09-16044/05-С15 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его вынесения.