Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2006, 25.09.2006 по делу N А41-К2-12804/04 Решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка оставлено без изменения, т.к. орган местного самоуправления не представил доказательств государственной регистрации изменений договора аренды земельного участка, заключенного с заявителем, и прекращения его права аренды на спорный земельный участок.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

18 сентября 2006 г. Дело N А41-К2-12804/0425 сентября 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2006 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2006 г.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи М., судей И., К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т., при участии в заседании от истца: не явился, извещен надлежащим образом; от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом; от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Мытищинского района Московской области и ООО “Альмера-ТС“ (г.
Мытищи) на решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2005 г. по делу N А41-К2-12804/04, принятое судьей Х., по заявлению ООО “Альяно“ к Администрации Мытищинского района Московской области, третьи лица - ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва), ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи) о признании недействительным постановления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Альяно“ (ООО “Альянс“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы Мытищинского района Московской области от 05 июля 2001 г. N 1820 “О предоставлении земельного участка ООО “Альмера-ТС“; третьи лица - ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва), ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи).

Решением суда первой инстанции от 11 октября 2004 г. заявленные требования удовлетворены, постановление Главы Администрации Мытищинского района Московской области от 05 июля 2001 г. N 1820 “О предоставлении земельного участка ООО “Альмера-ТС“ признано недействительным как противоречащее действующему законодательству; с Администрации Мытищинского района в пользу ООО “Альяно“ взысканы расходы, связанные с оплатой труда ее представителя в размере 1000 рублей, в остальной части на сумму 4000 руб. в требовании Обществу отказано (т. 1, л.д. 134 - 140).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2004 г. решение Арбитражного суда Московской области оставлено без изменения (т. 2, л.д. 41 - 44).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 апреля 2005 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 2, л.д. 76 - 78).

При новом рассмотрении дела суду, согласно указаниям кассационной инстанции, надлежит проверить правомерность обращения с заявлением в соответствии с требованиями ст. 200 АПК РФ, а также соблюдение заявителем срока, установленного ч. 4 ст. 198
АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2005 г. заявленные ООО “Альянс“ требования удовлетворены частично; постановление Главы Мытищинского района Московской области N 1820 от 05 июля 2001 года “О предоставлении земельного участка ООО “Альмера-ТС“ признано недействительным как противоречащее законодательству; с Администрации Мытищинского района Московской области взысканы в пользу ООО “Альяно“ расходы, связанные с оплатой труда его представителей, в размере 3000 рублей. В остальной части требований на сумму 13000 рублей Обществу отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 14 октября 2005 г., Администрация Мытищинского района Московской области и ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи) обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с неправильным применением норм материального права (т. 3, л.д. 4 - 8, 18 - 20).

В ходе судебного разбирательства 26.12.2005 представителями ООО “Альяно“ было заявлено устное ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-21338/05 по заявлению ООО “Альяно“ к ООО “Альмера-ТС“, Администрации Мытищинского района Московской области о признании недействительным договора аренды.

Десятый арбитражный апелляционный суд, ознакомившись с представленными в судебном заседании копиями, приобщенными к материалам настоящего дела:

- искового заявления о признании недействительным (ничтожным) договора аренды;

- определением об отложении судебного разбирательства от 29.11.2005 по делу N А41-К1-21338/05;

- определением об отложении судебного разбирательства от 20.12.2005 по делу N А41-К1-21338/05, определением от 26.12.2005 (т. 3, л.д. 88 - 89) приостановил производство по настоящему делу.

Определением от 24.08.2006 (т. 3, л.д. 94) производство по делу было возобновлено в связи со вступлением в законную силу
решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-21338/05 (т. 3, л.д. 96 - 98).

До начала судебного разбирательства Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области было заявлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, удовлетворенное судом протокольным определением. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации Мытищинского района Московской области, а также представителей ООО “Альяно“ и третьих лиц - ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва) и ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как установлено судом (с учетом указаний кассационной инстанции, изложенных в постановлении N КГ-А41/1317-05 от 05 апреля 2005 года), оспариваемое постановление N 1820 Главы Мытищинского района Московской области издано 05 июля 2001 года и в адрес ООО “Альянс“ не направлялось, что не оспаривается Администрацией и подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела (письмо Администрации Мытищинского района Московской области N И-1452 от 27.07.2005 - т. 2, л.д. 100).

Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ненаправление Администрацией оспариваемого постановления в адрес ООО “Альянс“ является нарушением ч. 2 ст. 24 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные
лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, а также п. 2 ст. 46 Конституции РФ, согласно которой решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ненаправление оспариваемого постановления в адрес заявителя является уважительной причиной пропуска срока, установленного п. 4 ст. 198 АПК РФ, для обращения в суд для судебной защиты, в связи с чем пропущенный срок судом восстановлен обоснованно.

Как следует из материалов дела, 15 июня 1993 г. на заседании конкурсной комиссии Мытищинского городского Совета народных депутатов МНПВП “Альяно“ (впоследствии ООО “Альяно“) признано победителем конкурса на право долгосрочной аренды земельного участка, расположенного в районе ул. Белобородова с целевым назначением: 260 кв. м - долгосрочная аренда сроком на 49 лет с правом последующего выкупа для размещения торговых павильонов и павильонов игровых автоматов, 5740 кв. м - для размещения сквера (протокол заседания конкурсной комиссии - т. 1, л.д. 116).

Во исполнение вышеназванного протокола заявитель заключил 29 сентября 1993 г. договор N 15 с Фондом имущества Мытищинского района (т. 1, л.д. 113).

По условиям договора N 15 и в соответствии с Законом РФ “О местном самоуправлении в РФ“ Глава Администрации Мытищинского района Московской области А. 25 июля 1994 г. издал постановление N 2625 “О предоставлении земельного участка АОЗТ “Альяно“ (т. 1, л.д. 36), на основании которого 21 октября 1994 г. был заключен договор аренды N 370 между Администрацией Мытищинского района (арендодатель) и АОЗТ “Альяно“ (арендатор) (т. 1, л.д.
13).

По условиям данного договора арендатору предоставляется сроком на пять лет в аренду земельный участок (кадастровый номер 50:12:101102:0005) площадью 4645 кв. м, из которых: 2234 кв. м - под размещение торговых павильонов, 2441 кв. м - для размещения сквера.

27 марта 1996 г. и.о. Главы администрации Мытищинского района З., “в соответствии с Законом РФ “О местном самоуправлении в РФ“, на основании свидетельства на право собственности имущества от 13.03.1995 N 143“, издано постановление “О продлении срока земельного участка АОЗТ “Альянс“ до 49 лет (т. 1, л.д. 37).

Во исполнение данного постановления Администрация района и АОЗТ “Альяно“ заключили дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21 октября 1994 г. N 370, изменив условия договора N 370 в части определения срока договора аренды, а именно, - 49 лет.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права, выданного ООО “Альяно“ 02 марта 1999 г. Московской областной регистрационной палатой, за арендатором зарегистрирована аренда земельного участка площадью 4645,0 кв. м (кадастровый номер 50:12:101102:0005) сроком на 49 лет для размещения торговых павильонов и сквера общей площадью 4645,0 кв. м, земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:12:101:102:0005 (т. 1, л.д. 16).

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что ООО “Альяно“ на вышеназванном земельном участке построило 3-этажное нежилое здание технического центра (1-я очередь строительства) общей площадью 1223,1 кв. м, инв. 0702, лит. А-А1-А2, объект N 1), на которое Обществом 30 марта 1999 г. было получено свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 39).

ООО “Альяно“ (продавец) и ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва) (покупатель) 2 апреля 1999 г. и 30 июня 1999 г. заключили договоры купли-продажи части нежилых
помещений в вышеназванном здании по адресу: г. Мытищи, ул. Белобородова, д. 2, в результате чего собственником части помещений площадью 326,6 кв. м стало ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва) (т. 1, л.д. 40 - 45).

Согласно условиям вышеназванных договоров купли-продажи (п. 7) покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым продаваемой частью нежилого помещения и необходимым для его использования, на тех же основаниях, что и продавец.

В силу п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен законодательством о земле.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы доказательства по делу и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. ст. 64 - 68, 71 АПК РФ, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Администрацией не представлено доказательств государственной регистрации изменений договора аренды от 21 октября 1994 г. N 370 и прекращения права аренды ООО “Альяно“ на земельный участок с кадастровым номером 50:12:101102:0005 в связи с разделением данного земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается им органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Наличие на дату рассмотрения спора в ЕГРП сведений о земельном участке с вышеназванным кадастровым номером свидетельствует
о том, что данный земельный участок не разделялся и право аренды на него до настоящего времени принадлежит ООО “Альяно“ на основании договора аренды от 21 октября 1994 г. N 370 (т. 1, л.д. 12).

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, следовательно, изменение существенных условий договора аренды должно быть также осуществлено путем заключения дополнительного соглашения с последующей его государственной регистрацией в ЕГРП.

Таким образом, предоставление 05 июля 2001 г. сроком на 49 лет площадью 699 кв. м в аренду ООО “Альмера-ТС“ части земельного участка, который является частью участка, находящегося в аренде у заявителя, нарушает условия договора аренды, заключенного в 1994 году сторонами по делу.

Администрацией также не доказан тот факт, что оспариваемое постановление о прекращении права долгосрочной аренды и изменение целевого назначения земельного участка вынесено в отношении ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва) с согласия заявителя; тем самым Администрацией не выполнена обязанность по доказыванию соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону в порядке п. 5 ст. 200 АПК РФ.

Согласно разделу II ГК РФ “Право собственности и другие вещные права“, право аренды не является вещным правом.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ право аренды возникает в силу договора. С момента государственной регистрации договора аренды арендодатель не вправе распоряжаться переданным в аренду имуществом.

В силу ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним“ зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Не внеся изменения в зарегистрированный договор аренды в части изменения площади арендуемого земельного участка в установленном законом порядке (ст. 452 ГК РФ), арендодатель не вправе распоряжаться переданным в аренду недвижимым имуществом.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что, издав 05 июля 2001 года постановление N 1820 о прекращении права аренды на часть переданного в аренду земельного участка, Глава Мытищинского района Московской области вышел за пределы своих полномочий и нарушил ст. ст. 3, 452, 609 ГК РФ.

Довод жалобы ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи) о том, что оспариваемое постановление было вынесено в адрес данного Общества, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно преамбуле оспариваемого постановления оно было вынесено по ходатайству ООО “Альяно“ и ООО “Альмера-ТС“ и материалам межевого дела N 1697 (т. 3, л.д. 48).

Согласно письму ООО “Альяно“ N 71 от 01 ноября 1999 года (т. 1, л.д. 48), о котором идет речь в постановлении, заявитель дает согласие на заключение прямого договора аренды с ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва), так как согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи) как юридическое лицо возникло позже - 04 ноября 1999 года.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что акт установления и согласования границ земельного участка от 28 февраля 2001 года составлен между ООО “Альяно“ и ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи), так как в данном акте в качестве юридического лица дважды указано ООО “Альмера-ТС“ без указания его местонахождения. Кроме того, на дату составления данного акта ООО “Альмера-ТС“
(г. Мытищи) не являлось собственником каких-либо помещений, расположенных на данном земельном участке.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В оспариваемом постановлении местонахождение юридического лица - ООО “Альмера-ТС“ не указано, что является нарушением п. 2 ст. 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В соответствии со ст. 15 Устава Мытищинского района Московской области решения, принятые органами местного самоуправления, имеют обязательную силу для исполнения или соблюдения их всеми расположенными или действующими в Мытищинском районе организациями и лицами.

Как следует из материалов дела, оспариваемым постановлением руководствуется Администрация Мытищинского района Московской области, в том числе при принятии решения о изменении целевого назначения части данного земельного участка и обустройстве на нем вместо сквера автомобильной площадки (письмо Администрации Мытищинского района Московской области N 118 от 20.06.2005), что является безусловным нарушением права ООО “Альяно“ владеть и пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, установленным зарегистрированным договором аренды N 370 от 21 октября 1994 года.

Доводы апелляционных жалоб о том, что при продаже здания и сооружения право аренды у покупателя возникает не в силу договора, а в силу закона, а также ссылки на нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения, возникающие при продаже зданий и сооружений, то есть всего объекта целиком, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как из материалов дела усматривается, что согласно договору купли-продажи от 02 апреля 1999 года ООО “Альяно“ продало ООО “Альмера-ТС“ (г. Москва) только часть нежилых помещений (т. 1, л.д. 40 - 41).

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного акта органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что постановление Главы Мытищинского района Московской области от 05 июля 2001 г. N 1820 “О предоставлении земельного участка ООО “Альмера-ТС“ подлежит признанию недействительным как противоречащее законодательству. Кроме того:

- решением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2006 года по делу N А41-К1-21338/05 договор аренды N 3104 от 06.08.2001, заключенный между ООО “Альмера-ТС“ и Администрацией Мытищинского района Московской области на земельный участок площадью 699 кв. м, расположенный по адресу МО, г. Мытищи, ул. Белобородова, д. 2, признан недействительным (ничтожным);

- оспариваемое постановление Главы Мытищинского района Московской области от 05 июля 2001 г. N 1820 “О предоставлении земельного участка ООО “Альмера-ТС“ было отменено постановлением Главы Мытищинского муниципального района от N 1791 19.06.2006 в связи с тем, что оно фактически не было реализовано (т. 3, л.д. 107).

Что касается вопроса о взыскании с Администрации Мытищинского района Московской области расходов, связанных с оплатой труда представителей ООО “Альяно“, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о возможности компенсации понесенных судебных расходов в разумных пределах в сумме 3000 рублей.

При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб признаются необоснованными и потому отклоняются судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2005 г. по делу N А41-К2-12804/04 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации Мытищинского района Московской области и ООО “Альмера-ТС“ (г. Мытищи) - без удовлетворения.