Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2006 N Ф09-4178/06-С3 по делу N А50-41494/05 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 мая 2006 г. Дело N Ф09-4178/06-С3“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Васильченко Н.С., судей Гайдука А.А., Купреенкова В.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области от 26.02.2006 по делу N А50-41494/05.

Все лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель департамента - Аникина М.В. (доверенность от 07.09.2005 N 382).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермской области с исковыми требованиями к Орджоникидзевскому районному отделению Пермской общественной организации
инвалидов “Помощь“ (далее - отделение):

1) о взыскании 208441 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 86211 руб. 41 коп. штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств;

2) о расторжении договора аренды от 17.09.2004 N 947-04К;

3) об изъятии у ответчика муниципального нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Макарова, 34а, общей площадью 999,1 кв. м.

Решением суда первой инстанции от 19.12.2005 (судья Быкова Н.М.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.02.2006 (судьи Хаснуллина Т.Н., Карпова Т.Е., Усцов Л.А.) решение отменено, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 208441 руб. 34 коп. долга по арендной плате, 86211 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части иска о расторжении договора аренды от 17.09.2004 N 947-04К оставлено без рассмотрения. В требовании об изъятии муниципального нежилого помещения находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Макарова, д. 34а, общей площадью 999,1 кв. м, отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, заявитель - департамент - просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения и отказа в удовлетворении требования об изъятии имущества, иск в этой части удовлетворить. В качестве основания для отмены постановления заявитель указывает на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды от 17.09.2004 N 947-04К департамент (арендодатель) и муниципальное учреждение “Жилищная служба Кировского района“ (балансодержатель) приняли на
себя обязательство передать отделению (арендатор) во временное пользование и владение муниципальное нежилое помещение общей площадью 999,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Макарова, д. 34а. Срок действия договора установлен до 11.09.2005 (п. 1.4 договора). Факт передачи помещения подтвержден актом приемки-передачи от 13.09.2004, в котором стороны указали, что объект требует капитального ремонта.

Величина арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора составила 34581 руб. в месяц, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

В соответствии с уведомлением от 13.01.2005 с 01.01.2005 введен коэффициент индексации арендной платы 1,085 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2004 г. В связи с этим арендная плата с 01.01.2005 составила 39679 руб. 71 коп.

Изменениями от 26.05.2005 к договору арендодатель, балансодержатель и арендатор согласовали на период проведения капитального ремонта с 01.04.2005 по 11.09.2005 снижение арендной платы - применение коэффициента 0,7, арендная плата составила 333393 руб. 24 коп. в год (27782 руб. 77 коп. в месяц) за объект.

Согласно п. 6.2.2, 6.2.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие договора при систематическом (два раза и более) нарушении сроков внесения арендной платы (п. 4.1 договора), а также в случае наличия у арендатора задолженности в размере двухмесячной арендной платы. Кроме того, п. 7.2 договора предусмотрен штраф в размере 0,5% от величины недоимки по арендной плате за расчетный период.

По окончании срока действия договора ответчик продолжил пользоваться занимаемым помещением.

Ссылаясь на неполное и несвоевременное внесение отделением арендной платы в сумме 208441 руб. 34 коп. за период с апреля по октябрь 2005 г., департамент на основании ст.
9, 11, 309, 310, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на нормы, содержащиеся в ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что собственником помещения не представлено надлежащих доказательств того, что в период действия договора ответчик имел возможность пользоваться помещением при проведении капитального ремонта.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования, придя к выводу о том, что задолженность ответчика по арендной плате составила 208441 руб. 34 коп., доказательств погашения которой в материалы дела ответчиком не представлено. Расчет, произведенный истцом, верен.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что оснований для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей за расчетный период не имеется, поскольку арендатор, принявший на себя обязанность балансодержателя по проведению капитального ремонта объекта, реализовал свое право требования на уменьшение арендной платы, подписав соответствующее изменение к договору аренды (ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание штрафа, указанного в п. 7.2 договора, судом апелляционной инстанции также произведено верно.

Однако судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о том, что, поскольку спорный договор заключен тремя участниками (арендодатель, балансодержатель и арендатор), то все споры и разногласия, возникающие из договора, разрешаются всеми его сторонами (п. 8.1 договора), отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды в отношении балансодержателя является основанием для оставления без
рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции в этой части не соответствует правилам, установленным ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При таких обстоятельствах с учетом того, что отсутствие доказательств направления предупреждения о расторжении договора аренды в адрес балансодержателя не нарушает права сторон по договору, оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения (ч. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и отказе в возврате спорного имущества не имеется.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в удовлетворения требования об изъятии помещения подлежит отмене, иск в этой части - удовлетворению. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление суда апелляционной инстанции от 26.02.2006 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-41494/05 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 17.09.2004 N 947-О4К и отказа в требовании об изъятии муниципального нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Макарова, 34а, общей площадью 999,1 кв. м - отменить.

Договор аренды от 17.09.2004 N 947-04К расторгнуть.

Обязать Орджоникидзевское районное отделение Пермской общественной организации инвалидов “Помощь“ возвратить Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми муниципальное нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Макарова, 34а, общей площадью 999,1 кв. м.

В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 26.02.2006
оставить без изменения.

Председательствующий

ВАСИЛЬЧЕНКО Н.С.

Судьи

ГАЙДУК А.А.

КУПРЕЕНКОВ В.А.