Решения и постановления судов

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2006 N Ф09-996/06-С3 по делу N А76-22391/04-3-479/11-616 В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 февраля 2006 г. Дело N Ф09-996/06-С3“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Гайдука А.А., судей Васильченко Н.С., Купреенкова В.А. рассмотрел в судебном заседании жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение суда первой инстанции от 26.09.2005 (резолютивная часть от 21.09.2005) и постановление суда апелляционной инстанции от 22.11.2005 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-22391/04-3-479/11-616.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью “Резинотехнические изделия“ (далее - ООО “РТИ“) - Чудинов А.Н. (доверенность от 26.09.2005), Халезин А.Б. (доверенность от 27.12.2005 N юр2712); открытого акционерного общества “Челябинский тракторный завод“ (далее - ОАО “ЧТЗ“) - Халезин А.Б. (доверенность от 30.09.2005 N 94).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Исламова Э.А. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ОАО “ЧТЗ“ и ООО “РТИ“, третье лицо - Южноуральская регистрационная палата, о признании недействительными договоров купли-продажи от 24.05.2004 N 1194, 1195, заключенных между ОАО “ЧТЗ“ и ООО “РТИ“, и о признании за истцом права на досрочный выкуп имущества, проданного по оспариваемым договорам, на условиях дополнительного соглашения от 10.03.2004 к договору аренды от 11.03.1997 N 781.

В ходе судебного заседания, которое состоялось 17.08.2005, истец уточнил исковые требования и просил признать незаключенными договоры купли-продажи N 1194 и 1195, признать право досрочного выкупа всего арендованного имущества, применения последствий по недействительной сделке. Уточнения приняты судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 26.09.2005 (судья Бабкина С.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.11.2005 (судьи Хасанова М.Т., Башарина Л.Ф., Головко Л.Л.) решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 440, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и ОАО “ЧТЗ“ подписан договор аренды от 11.03.1997 N 781 сроком на 10 лет, в соответствии с условиями которого ОАО “ЧТЗ“ передало истцу на основании актов приема-передачи имущество базы отдыха “Лесная“. Подписывая договор, стороны условились о том, что арендатор (Исламова Э.А.) имеет право выкупить арендованное имущество после истечения срока договора аренды или досрочно (п. 2.3.2 договора).

ОАО “ЧТЗ“, реализуя правомочия собственника, 24.05.2004 заключило с ООО “РТИ“ договоры купли-продажи имущества, в соответствии с условиями которых имущество базы отдыха “Лесная“ на основании актов приема-передачи передано в собственность покупателя (ООО “РТИ“).

Оспаривая законность договоров купли-продажи, истец указал на то, что заключение указанных договоров нарушает права истца на досрочный выкуп арендованного имущества с учетом того, что предпринимателю до заключения договоров от 24.05.2004 в адрес ОАО “ЧТЗ“ направлено дополнительное соглашение от 10.03.2004 к договору, определяющее выкупную стоимость арендованного имущества. Требование истца о признании этих договоров незаключенными основано на ст. 310, 554, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 101 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“.

Согласно ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.



Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 11.03.1997 N 781 в части соглашения о выкупе арендованного имущества является незаключенным.

При этом суды обоснованно исходили из того, что условия выкупа предпринимателем спорного имущества, его выкупная стоимость в договоре от 11.03.1997 сторонами согласованы не были, дополнительное соглашение от 10.03.2004 не подписано уполномоченным лицом ОАО “ЧТЗ“, расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, не является надлежащим доказательством согласования выкупной стоимости имущества, поскольку подписан неуполномоченным лицом ОАО “ЧТЗ“, а указание относится только к определению арендной платы.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав материал дела, сделали правомерный вывод о том, что договоры купли-продажи N 1194 и 1195 являются заключенными в силу того, что в них стороны достигли согласия по всем существенным условиям.

При этом суды обоснованно руководствовались тем, что при заключении договора N 1194 стороны в п. 1.1 условились, что объектом продажи является нежилое одноэтажное здание - садовый домик для отдыхающих общей площадью 87,6 кв. м с определенным кадастровым и инвентарным номерами, а также данными о его местоположении, передача ОАО “РТИ“ недвижимого имущества произведена, согласно акту от 25.05.2004, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Договор купли-продажи N 1195, в котором содержатся данные о предмете, сторонами реально исполнен.

Ссылка истца на ст. 101 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ верно признана судами несостоятельной в связи с тем, что она исключает возможность признания договоров незаключенными.

Довод заявителя о том, что судами не применена ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный. Судом апелляционной инстанции установлено, что указание истца на то, что дом сторожа является жилым помещением, опровергается имеющимися в деле доказательствами. Согласно данным Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, назначение данного объекта недвижимости - нежилое.

Довод о том, что судом не решен вопрос о назначении строительно-технической экспертизы, отклоняется судом кассационной инстанции, так как, согласно ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, между тем, указанное ходатайство не заявлялось.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы существенные для принятия правильного решения по делу обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов являются обоснованными, принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение суда первой инстанции от 26.09.2005 (резолютивная часть от 21.09.2005) и постановление суда апелляционной инстанции от 22.11.2005 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-22391/04-3-479/11-616 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

ГАЙДУК А.А.

Судьи



ВАСИЛЬЧЕНКО Н.С.

КУПРЕЕНКОВ В.А.