Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2006 N Ф08-6002/2006 по делу N А01-865/2006-10 Поскольку расходы по техническому обслуживанию и содержанию арендуемого помещения в многоквартирном доме возложены на арендодателя, судебные инстанции правомерно взыскали с него задолженность по оплате указанных расходов.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 25 декабря 2006 года Дело N Ф08-6002/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Магазин “Майкоп“, в отсутствие истца - муниципального унитарного предприятия “Жилищно-эксплуатационное управление N 3“, третьего лица - комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Майкоп, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Магазин “Майкоп“ на решение от 26.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 21.09.2006 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-865/2006-10, установил следующее.

МУП “Жилищно-эксплуатационное управление N 3“ (далее - предприятие) обратилось с
иском к ООО “Магазин “Майкоп“ (далее - магазин) о взыскании 30602 рублей 18 копеек задолженности по договору от 01.01.2004 N 6 на техническое обслуживание нежилого помещения и 9881 рубля 12 копеек неустойки с 31.03.2004 по 12.04.2006.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Майкоп (далее - комитет).

Решением от 26.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.09.2006, иск удовлетворен на том основании, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика, расчет которой истец правомерно произвел в соответствии с тарифами, установленными постановлениями Совета народных депутатов г. Майкопа. Судебные инстанции отклонили доводы ответчика о необходимости зачета его расходов на неотделимые улучшения арендуемого помещения в счет оплаты задолженности.

В кассационной жалобе магазин просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель считает, что при определении размера задолженности не подлежат применению тарифы, установленные постановлениями Совета народных депутатов г. Майкопа. Названные постановления устанавливают тарифы для собственников встроенно-пристроенных помещений и не должны применяться к арендаторам помещений. По мнению заявителя, расходы на техническое обслуживание нежилого помещения должны определяться в соответствии с договором на техническое обслуживание от 01.01.2004. Суд необоснованно пришел к выводу, что произведенный ответчиком ремонт дома является неотделимыми улучшениями.

Управление не предоставило отзыва на кассационную жалобу.

В отзыве на жалобу комитет просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты и заявил ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. Ходатайство подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель магазина поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела и
выслушав представителя магазина, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и магазин (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2004 N 75, по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение, общей площадью 230,6 кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Майкоп, ул. Пролетарская, 227.

В пункте 2.5 договора установлено, что коммунальные и эксплуатационные расходы балансодержателя на содержание зданий оплачиваются арендатором отдельно на основании договоров, заключенных с соответствующими службами. Согласно пункту 3.4.2 договора арендатор обязан заключить с балансодержателем договор о возмещении его эксплуатационных расходов на содержание зданий в течение 10 дней с момента заключения договора аренды. В пункте 3.4.5 договора предусмотрено, что капитальный ремонт и реконструкция помещения осуществляется арендатором за свой счет и не подлежит возмещению из городского бюджета. В соответствии с пунктом 4.2 договора арендодатель не возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения. После прекращения договора арендатор возвращает арендодателю помещение вместе с неотделимыми улучшениями.

Во исполнение пунктов 2.5, 3.4.2 договора аренды магазин и предприятие заключили договор от 01.01.2004 N 6 на техническое обслуживание нежилого помещения, по условиям которого магазин обязался возмещать предприятию затраты на содержание и эксплуатацию несущей конструкции, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования жилого дома, а также на проведение капитального ремонта мест общего пользования соразмерно площади занимаемого им нежилого помещения. В пункте 2.1 договора предприятие обязалось содержать внутридомовые сети, кровлю и несущие конструкции здания, а также прилегающую территорию в удовлетворительном состоянии. В пункте 3.1 договора предусмотрено, что магазин ежемесячно возмещает расходы
предприятия на содержание и эксплуатацию нежилого помещения и на проведение капитального ремонта мест общего пользования согласно прилагаемому расчету. Магазин производит оплату до 10 числа месяца, следующего за расчетным. За несвоевременное внесение платежей установлен штраф в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 3.1, 4.1, 4.2 договора).

В связи с неоплатой магазином задолженности по техническому обслуживанию нежилого помещения предприятие обратилось с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При рассмотрении спора судебные инстанции установили, что ответчик не предоставил доказательств погашения задолженности и считает, что в счет ее оплаты следует зачесть затраты в сумме 73613 рублей 82 копеек, понесенные им на выполнение работ по замене витражей, ремонту крыльца, реконструкции фасадной части магазина, которые подтверждены предоставленными в материалы дела первичными документами (л.д. 19-32). Исследовав указанные документы, суд пришел к выводу, что данные расходы являются произведенными обществом неотделимыми улучшениями арендуемого имущества, которые не относятся к техническому обслуживанию помещения.

Поскольку в соответствии с договором от 01.01.2004 N 6 расходы по техническому обслуживанию и содержанию арендуемого помещения в многоквартирном доме возложены на арендодателя, судебные инстанции правомерно взыскали с него задолженность
по их оплате. Довод заявителя о том, что в счет оплаты задолженности подлежат зачету затраты на выполнение работ по замене витражей, ремонту крыльца, реконструкции фасадной части магазина, не может быть принят во внимание, так как в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды арендодатель не возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения.

Согласно статье 779 Кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (статья 781 Кодекса).

Согласно статье 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса (за исключением тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса) отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Суды проверили расчет предприятия, произведенный на основании тарифов, утвержденных постановлениями Совета народных депутатов муниципального образования г. Майкоп от 29.01.2004 N 260 “О тарифах по оплате коммунальных услуг в муниципальном образовании город Майкоп“, 28.02.2005 N 564 “Об установлении тарифа для собственников встроенно-пристроенных помещений жилом фонде муниципального образования г. Майкоп по содержанию и ремонту мест общего пользования“, 27.12.2005 N 819 “О тарифах по оплате жилья и коммунальных услуг, оплате за наем жилья в муниципальном образовании город Майкоп“.

Довод ответчика о том,
что указанные тарифы не подлежат применению при расчете задолженности, необоснован, поскольку данные тарифы устанавливаются в императивном порядке и являются обязательными при заключении соответствующих договоров на содержание жилого фонда. Получаемые платежи аккумулируются и используются жилищно-эксплуатационными организациями для содержания жилого фонда.

Судебные инстанции всесторонне, полно и объективно исследовали фактические обстоятельства и материалы дела, дали им надлежащую правовую оценку. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 21.09.2006 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-865/2006-10 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.