Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6170/2006 по делу N А53-31340/2005-15 Право предъявления требований, связанных с применением положений статьи “Самовольная постройка“ Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежит специальному субъекту - собственнику земельного участка, на котором расположено строение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 21 декабря 2006 года Дело N Ф08-6170/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью “Финансовая группа “Донсельмаш“, в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью “Бытсервис“, общества с ограниченной ответственностью “Дон“ и третьих лиц: администрации Зерноградского района Ростовской области, открытого акционерного общества “ДонСтройБыт“, архитектуры Зерноградского района Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Главного управления Росрегистрации по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Финансовая группа “Донсельмаш“
на решение от 07.03.2006 и постановление апелляционной инстанции от 05.09.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-31340/2005-15, установил следующее.

ООО “Финансовая группа “Донсельмаш“ (далее - ООО “Донсельмаш“) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Бытсервис“, ООО “Дон“ о признании недействительным зарегистрированного за ООО “Бытсервис“ права собственности на объект незавершенного строительства - строение литера Г1, расположенного в г. Зернограде, переулок Селекционный, 2а (уточненные требования). В обоснование заявленных требований истец указал, что спорное строение является самовольным, в связи с чем право собственности на него зарегистрировано без законных оснований.

Решением от 07.03.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.09.2006, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект недвижимости возведен с разрешения компетентных органов на земельном участке, предоставленном ООО “Бытсервис“ в долгосрочную аренду для реконструкции существующих и строительства новых объектов. На момент приобретения обществом “Донсельмаш“ смежных строений спорный объект в виде незавершенного строительства уже существовал, прошел государственную регистрацию и продан обществу “Дон“. Истец, приобретая на аукционе принадлежащие Ростовской области литеры Г и Е, принял на себя риск негативных последствий, которые могут возникнуть при использовании данных строений, примыкающих стенами к незавершенному строению литера Г1.

В кассационной жалобе общество “Донсельмаш“ просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. Заявитель полагает, что действия администрации Зерноградского района Ростовской области по межеванию единого земельного участка и предоставлению разным лицам отдельных его частей, а также выдаче разрешения на реконструкцию имеющихся строений произведены без согласия собственника участка - Ростовской области, т.е. с превышением полномочий. Кроме того, заявитель считает, что разрешенная обществу “Бытсервис“ реконструкция существовавшей производственной базы не позволяла возводить
новые строения, в том числе строение литера Г1.

Общество “Дон“ в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая доводы истца о принадлежности Ростовской области производственной базы как неделимого объекта не соответствующими фактическим обстоятельствам. Расположение на территории базы отдельных объектов, принадлежавших субъекту Российской Федерации, не препятствовало районной администрации распоряжаться другими объектами и участками под ними. Договор между истцом и Минимуществом Ростовской области, заключенный по результатам аукциона, содержит конкретный перечень строений, передаваемых истцу в собственность, в который не входит спорное строение. Выдача разрешений на строительство являлась компетенцией органов местного самоуправления в силу статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации (1998 года).

Минимущество Ростовской области в отзыве на кассационную жалобу считает судебные акты подлежащими отмене, так как земельный участок предоставлялся ООО “Бытсервис“ для производственной деятельности, а не для строительства.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в жалобе доводы.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества “Донсельмаш“, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 02.09.91 областным комитетом по управлению государственным имуществом и трестом “Ростоблремстройбыт“ заключен договор аренды имущества, находящегося на балансе треста. В состав арендованного имущества вошли объекты, расположенные по адресу: г. Зерноград, переулок Селекционный, 2а. Пунктом 3.4 договора арендатору предоставлено право сдавать основные фонды в субаренду. В соответствии с дополнительным соглашением от 29.09.92 сторонами по договору аренды от 02.09.91 стали правопреемники областного комитета и треста - комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области и арендное предприятие “Ростоблремстройбыт“.

По договору от 02.02.95 N 1 арендное предприятие “Ростоблремстройбыт“ передало в субаренду ООО
“Бытсервис“ часть производственных фондов имущественного комплекса. Дополнительным соглашением от 25.11.98 к договору субаренды все имущество ОАО “ДонСтройБыт“ (правопреемник арендного предприятия “Ростоблремстройбыт“), находящееся по адресу: г. Зерноград, переулок Селекционный, 2а (строения, сооружения, машины, оборудование), передано во временное пользование ООО “Бытсервис“.

Постановлением главы Зерноградского района Ростовской области от 22.01.2001 N 40 земельные участки общей площадью 7372 кв. м, расположенные по указанному адресу, разрешено предоставить в аренду обществу “Бытсервис“. На основании названного постановления администрация г. Зернограда заключила с ООО “Бытсервис“ договор от 19.02.2001 N 714 о передаче земельных участков в аренду на 49 лет.

Решением комитета по управлению имуществом области от 08.06.2001 N 9/427 находящееся у ООО “Бытсервис“ областное имущество, не вошедшее в уставный капитал общества, внесено в реестр имущества Ростовской области.

Распоряжением от 17.09.2002 N 170 глава Зерноградского района разрешил ООО “Бытсервис“ выполнение проектных работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов производственной базы в г. Зернограде по пер. Селекционный, 2а. После этого органами государственного санитарно-эпидемиологического и противопожарного надзора Зерноградского района, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству согласован выбор земельного участка для реконструкции и капитального ремонта производственной базы ООО “Бытсервис“. С учетом распоряжения главы района комитет по управлению имуществом области и ОАО “ДонСтройБыт“ соглашением от 30.12.2002 расторгли договор аренды от 02.09.91, в связи с чем ОАО “ДонСтройБыт“ по актам передало находящееся у него в аренде имущество на баланс ООО “Бытсервис“.

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Зерноградскому району обществу “Бытсервис“ выдано разрешение от 03.02.2003 N 1 на выполнение всех строительно-монтажных работ по реконструкции производственной базы, расположенной по переулку Селекционный, 2а.

В соответствии с полученными
разрешениями ООО “Бытсервис“ возвело объекты недвижимости различного производственного назначения, в частности, незавершенное строение литера Г1, примыкающее стенами к производственному зданию литера Г и зданию цеха по ремонту мебели литера Е, приобретенными впоследствии истцом.

Распоряжением от 08.08.2003 N 540 главы г. Зернограда ООО “Бытсервис“ разрешено произвести отчуждение возведенных им незавершенных объектов, в том числе литера Г1. С этой целью общество 28.08.2003 зарегистрировало за собой право собственности и по договору купли-продажи от 06.11.2003 продало не законченные строительством объекты ООО “Дон“. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 04.12.2003 N 61-01/12-21/2003-827).

На основании постановления главы Зерноградского района от 05.04.2004 N 429 “О внесении изменений и дополнений в постановление главы района от 22.01.2001 N 40“ районный комитет по управлению имуществом заключил с ООО “Дон“ договор от 08.04.2004 N 6 купли-продажи земельного участка общей площадью 3488 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Зерноград, переулок Селекционный, 2а.

С учетом названных обстоятельств судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что объект незавершенного строительства литера Г1 возведен в установленном законом порядке на отведенном для этих целей в долгосрочную аренду земельном участке и стал предметом гражданского оборота, пройдя государственную регистрацию.

ООО “Донсельмаш“ оспаривает право собственности ООО “Бытсервис“ и его преемника по сделке - ООО “Дон“ не в связи с принадлежностью объекта истцу, а по основаниям, предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что строение является самовольной постройкой. Однако право предъявления такого требования принадлежит собственнику земельного участка, на котором расположено строение, каковым истец не является.

При согласовании работ по реконструкции производственной базы соответствующие органы, осуществляющие надзор за строительством, прямо
указывали, что застройщику разрешается возведение новых строений, необходимых для производственной деятельности. В связи с этим утверждение истца о том, что разрешение на реконструкцию не означало разрешение на возведение новых объектов, противоречит фактическим обстоятельствам.

Действия областных органов управления по расторжению договора аренды земельного участка с прежним землепользователем в связи с предоставлением участка главой района обществу “Бытсервис“ свидетельствуют об одобрении действий органов местного самоуправления. Соответствующая оценка этому обстоятельству дана судебными инстанциями по делу N А53-2295/2005-С4-20.

Решением арбитражного суда по делу N А53-31341/2005-С5-19 ООО “Донсельмаш“ отказано в признании недействительным распоряжения главы Зерноградского района от 17.09.2002 N 170 о разрешении ООО “Бытсервис“ реконструкции и капитального ремонта объектов производственной базы. Данное обстоятельство обоснованно оценено судами по настоящему делу как одно из основополагающих для правильного разрешения спора, поскольку признание судом законности распоряжения N 170 опровергало утверждение истца об отсутствии у ООО “Бытсервис“ оснований для создания спорного объекта.

При указанных обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.03.2006 и постановление апелляционной инстанции от 05.09.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-31340/2005-15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.