Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2006 N Ф08-6209/2006 по делу N А61-862/2005-8 Ошибочная квалификация правоотношений сторон истцом не лишает суд возможности применить нормы права, подлежащие применению в том случае, когда истец изменил только предмет либо основание спора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 7 декабря 2006 года Дело N Ф08-6209/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - администрации местного самоуправления г. Владикавказа, представителя от ответчика - государственного унитарного предприятия “Владхолод“, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления г. Владикавказа на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.08.2006 по делу N А61-862/2005-8, установил следующее.

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2003 N 732 по адресу: г. Владикавказ, ул.
Тельмана, 43, и взыскании с государственного унитарного предприятия “Владхолод“ (далее - предприятие) задолженности по арендной плате в сумме 32666 рублей за период со II квартала 2003 года по декабрь 2004 года, в том числе 478916 рублей основного долга и 53750 рублей пени, начисленной за указанный период.

Решением от 07.07.2006 исковые требования удовлетворены в части взыскания с предприятия 532666 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 09.04.2003 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о взыскании пени удовлетворено со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2006 решение отменено, в иске отказано. Суд сделал вывод о незаключенности спорного договора, поскольку тот не прошел государственную регистрацию. Взысканию подлежит сумма неосновательного обогащения, однако истец выбрал неправильный способ защиты нарушенного права.

В кассационной жалобе администрация просит постановление отменить, оставить в силе решение. По мнению заявителя, ответчик своими действиями по неисполнению договора аренды причинил убытки, которые в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию. Договор аренды от 09.04.2003 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. Обязанность по регистрации договора возложена на предприятие.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции стороны поддержали доводы, изложенные в жалобе и в отзыве.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 05.02.2003 N
58 предприятию сроком на 10 лет в аренду предоставлен земельный участок в долевом исчислении площадью 3,5281 га по ул. Тельмана, 43 для содержания и эксплуатации зданий и сооружений предприятия.

В соответствии с указанным постановлением 09.04.2003 администрация (арендодатель) и ГУП “Владхолод“ (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 15:09:01 06 03:0012, находящегося по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, 43, на срок 10 лет с 01.04.2003 по 01.04.2013. Согласно пункту 2.2 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязанность по регистрации после его подписания в течение месяца по договору возложена на предприятие (пп. 4.4.6). По настоящее время договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Предприятие, фактически пользуясь земельным участком, не уплачивало арендные платежи, что послужило основанием для обращения администрации в суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика об отсутствии государственной регистрации договора и принял решение в соответствии с условиями договора аренды от 09.04.2003.

Отменяя решение, апелляционная инстанция пришла к выводу о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном порядке. Поскольку требования истца основаны на договоре аренды, в то время как обязательства возникли из норм о неосновательном обогащении и такое требование не заявлено, в иске отказано.

Однако выводы судебных инстанции основаны на неправильном применении норм права и неполном выяснении фактических обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку договор аренды от 09.04.2003 N 732, заключенный на срок более года, в установленном порядке не зарегистрирован, то в силу статей 4, 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, статей
433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, и указал на необходимость применения к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении.

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции о том, что для удовлетворения требования истцу необходимо изменить предмет и основание иска, не соответствуют обстоятельствам дела.

Предметом настоящего спора является неисполнение ответчиком обязательства по оплате за фактическое возмездное пользование занимаемым земельным участком и требование о расторжении договора аренды. Основанием спора - юридически значимые обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком обязательства. Ответчик не оспаривает факт пользования земельным участком, а лишь ссылается на отсутствие государственной регистрации договора аренды. При таких обстоятельствах основание спора не изменилось, а суду следовало уточнить лишь предмет спора. Кроме того, ошибочная квалификация правоотношений сторон истцом не лишает суд возможности применить нормы права, подлежащие применению в том случае, когда истец изменил только предмет либо основание спора. Суду следовало дать оценку доводам ответчика, связанным с неисполнением последним обязательства по договору по его государственной регистрации. В том случае, если договор не зарегистрирован по вине ответчика, это обстоятельство в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является формой злоупотребления правом. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок один год и более, установлена нормами права в интересах третьих лиц с целью стабильности гражданского оборота.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, уточнить требование истца, рассмотреть, в том числе, требование о расторжении договора, поскольку по нему не принято решение, выяснить правовое положение землепользования у правопредшественника ответчика, соответственно, установить какой вид землепользования возможен для ответчика, производились ли фактические платежи и период времени, за который образовалась задолженность. При
оценке размера оплаты за фактическое пользование суду следует учесть, что стороны согласовали эту величину в соответствии с договором аренды и она может приниматься за основу.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 30.08.2006 Арбитражного суда Северная Осетия - Алания по делу N А61-862/2005-8 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.