Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.11.2006 N Ф08-5544/2006 по делу N А20-298/2006 Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 30 ноября 2006 года Дело N Ф08-5544/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от ответчика - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. надлежаще извещенной о месте и времени судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение от 06.05.2006 и постановление апелляционной инстанции от 04.08.2006 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской республики по делу N А20-298/2006, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Оголь М.И. обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Юмачиковой П.П. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2002; взыскании 37038 рублей 04 копеек
задолженности по арендной плате за период с 02.03.2005 по 30.04.2006 и 19856 рублей платы за пользование незаконно занимаемым основным помещением площадью 8,86 кв. м и вспомогательным - 11,7 кв. м (уточненные требования).

Решением от 06.05.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.08.2006, исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя Юмачиковой П.П. в пользу предпринимателя Оголь М.И. взыскано 51887 рублей 04 копейки, из них 37038 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате и 14849 рублей платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 20,56 кв. м. Судебные акты мотивированы тем, что задолженность ответчика подтверждается материалами дела. Исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационной жалобе предприниматель Юмачикова П.П. просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды от 26.12.2002 при неправильном толковании норм права, поскольку договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации. Договор аренды от 12.02.2004 был заключен на один год, далее не продлялся, администрация не уступала предпринимателю право требования по договору. Расчет суммы арендной платы ничем не подтвержден. Судебные инстанции не учли, что истец соглашался на продажу спорных помещений.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Оголь М.И. просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав представителя предпринимателя Юмачиковой П.П., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из
материалов дела, администрация города Прохладного (арендодатель) и предприниматель Юмачикова П.П. (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2002 муниципального нежилого помещения, состоящего из 80,6 основных и 41,1 кв. м вспомогательных площадей, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Свободы, 252. Срок действия договора - с 01.01.2003 по мере востребования. Размер ежемесячной арендной платы составляет 2849 рублей 08 копеек.

12.02.2004 администрация города Прохладного и предприниматель Юмачикова П.П. подписали договор аренды этого же помещения на срок с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Впоследствии спорное помещение включено в план приватизации и продано с аукциона предпринимателю Оголь М. И (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 02.03.2005 N 07-01-10/001/2005-68).

Продолжая пользоваться помещениями, ответчик прекратил вносить арендные платежи.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что обязанность ответчика по уплате арендных платежей за пользование нежилым помещением площадью 122 кв. м вытекает из договора от 26.12.2002. Нежилые помещения общей площадью 20.56 кв. м предприниматель Юмачикова П.П. использовала без правовых оснований.

Эти обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2006 по делу N А20-8167/2005.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от
того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Истец подтвердил право собственности на спорные помещения, ответчик не отрицает факт их использования, поэтому судебные инстанции правомерно удовлетворили исковые требования.

Заявитель указывает, что договор аренды от 26.12.2002 является незаключенным. Между тем действующее законодательство не предусматривает государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок.

Ссылка заявителя на договор аренды от 12.04.2004 не принимается во внимание. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“). Поскольку срок действия договора составляет ровно один год, данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора от 26.12.2002. Возражение предпринимателя Юмачиковой П.П. относительно размера платы за пользование помещениями площадью 20,56 кв. м, не было заявлено при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, поэтому в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.05.2006 и постановление апелляционной инстанции от
04.08.2006 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской республики по делу N А20-298/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.