Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2006 N Ф08-5174/2006 по делу N А53-34416/2005-С3-26 Суд обоснованно не признал подсобные помещения, отнесенные к офису, объектом общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В спорных помещениях расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 18 октября 2006 года Дело N Ф08-5174/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - товарищества собственников жилья “11 линия 29“, представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Профит-Контракт“, в отсутствие общества с ограниченной ответственностью “Строительное предприятие N 2“, открытого акционерного общества “Прибой“, Главного управления Федеральной регистрационной службы России по Ростовской области, Инспекции по контролю за градостроительной деятельностью в г. Ростове-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью “Конструктор“, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья “11 линия 29“ на решение от 21.04.2006 и
постановление апелляционной инстанции от 12.07.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-34416/2005-С3-26, установил следующее.

ТСЖ “11 линия 29“ обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома от 14.08.2004, заключенного ООО “СП-2“ и ООО “Профит-Контракт“.

Исковые требования мотивированы тем, что предметом договора от 14.08.2004 явилось офисное помещение, расположенное на 1 и 2 этажах здания, общей площадью 254,2 кв. м. Между тем в соответствии с заключением к рабочему проекту на строительство дома от 28.02.2001 N 50 площадь встроенных помещений офиса составляет 91,17 кв. м. Площадь спорных помещений увеличена за счет технических помещений, относящихся к общей собственности участников товарищества (собственников квартир).

Решением от 21.04.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.07.2006, в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что ТСЖ “11 линия 29“ не наделено правом обращаться в суд за защитой интересов собственников помещений. Кроме того, суд указал, что при выполнении строительно-монтажных работ по заявке подрядчика, действующего в рамках полномочий, предоставленных пунктом 5.1 договора, внесены изменения в проект и при приемке жилого дома со встроенными помещениями в эксплуатацию установлено соответствие выполненных работ проектно-сметной документации. Изменения в проектной документации, касающиеся назначения помещений, не влияют на объектно-планировочные решения, технико-экономические показатели, генеральный план объекта, площадь подсобных помещений не определяется в технико-экономических показателях. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.01.2004 утвержден акт ввода в эксплуатацию жилого дома, согласно которому подрядчик передал дольщику офисное помещение общей площадью 254,2 кв. м. Суд не признал вспомогательные помещения, закрепленные за офисом, объектом общей собственности собственников квартир ввиду отсутствия доказательств размещения в них технического оборудования,
необходимого для эксплуатации жилого дома. Кроме того, поскольку заказчик (ОАО “Прибой) не осуществляло финансирование строительства спорных помещений, а оплата произведена ООО “Профит-Контракт“, суд пришел к выводу, что на данные помещения в силу норм статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло право общей собственности.

В кассационной жалобе ТСЖ “11 линия 29“ просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована следующим:

- проект дома предусматривал размещение офисных помещений на площади 86 кв. м, но не 254,2 кв. м; изменение целевого назначения вспомогательных помещений произведено без согласования с ОАО “Прибой“;

- ни заказчик строительства (ОАО “Прибой“), ни генеральный подрядчик (ООО “СП-2“) не вправе без согласования с контролирующими организациями вносить изменения в проектную документацию и менять статус и назначение помещений; предложения о внесении изменений в проект дома в части увеличения площади офисных помещений за счет технических помещений направлялось МУ “Комитет по архитектуре и градостроительству“ г. Ростова-на-Дону, однако новый план не принят к рассмотрению как неправомочный, поскольку технические помещения являются неотъемлемой частью жилого дома;

- судебные инстанции неправомерно не приняли во внимание ссылку Инспекции по контролю за градостроительной деятельностью в г. Ростове-на-Дону на допущенную ошибку при составлении акта приемки дома от 21.01.2004 в части указания технических помещений в качестве вспомогательных и относящихся к офису, указав на отсутствие таких изменений в проекте;

- спорные помещения являются объектами общей собственности собственников квартир.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Профит-Контракт“ просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба
не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 30.03.2001 ОАО “Прибой“ и ООО “СП-2“ заключили договор долевого участии в строительстве жилого дома со встроенным офисом и подземной автостоянкой, расположенного в г. Ростове-на-Дону по ул. 11 линия, 29.

По условиям договора ОАО “Прибой“ является заказчиком и дольщиком строительства в части указанных в пункте 3 договора квартир и мест подземной автостоянки, а ООО “СП-2“ - генеральным подрядчиком и дольщиком строительства в отношении квартир, указанных в пункте 3.2 договора, мест подземной автостоянки и офисных помещений. В соответствии с рабочим проектом жилого дома и заключением МУ “Комитет по архитектуре и градостроительству“ к проекту, составленным до заключения сторонами договора, площадь офисных помещений составляла 86 кв. м.

В силу пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.1.5 договора стоимость долевого участия ответчика оплачивается выполнением всего комплекса строительно-монтажных работ и финансированием строительно-монтажных работ в полном объеме и затрат по сдаче жилого дома в эксплуатацию, а также компенсацией затрат ОАО “Прибой“ за отселение и подготовительные работы по сносу имеющихся на участке строительства строений. ОАО “Прибой“ обязывается оплатить подрядчику стоимость подлежащих передаче квартир и мест подземной автостоянки.

В пунктах 2.1.2, 2.2.1 указано, что ОАО “Прибой“ обязывается передать, а ООО “СП-2“ - принять и выполнить функции заказчика согласно доверенности ОАО “Прибой“ за исключением права продажи доли последнего.

Согласно пункту 5.1 договора подрядчику предоставлено право по своему усмотрению, в пределах действующего законодательства, за свой счет перепроектировать застройку, не ущемляя при этом имущественные права ОАО “Прибой“ согласно пункту 3.1.

14 августа 2002 года ООО “СП-2“ (подрядчик) и ООО “Профит-Контракт“ (дольщик) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с которым
дольщик принят в долевое строительство жилого дома, расположенного по ул. 11 линия, 29, в объеме офисного помещения 1 и 2 этажей общей площадью 254,2 кв.м. В августе - сентябре 2002 года ООО “Профит-Контракт“ осуществило оплату долевого участия в строительстве в полном объеме.

18 февраля 2003 года ОАО “Прибой“ и ООО “Строительное предприятие N 2“ заключили дополнительные соглашения к договору от 30.03.2001, по условиям которого ООО “Строительное предприятие N 2“ распределены встроенные офисные, подсобные помещения согласно техническому паспорту. В письме от 06.05.2003 ООО “Строительное предприятие N 2“ обратилось к директору фирмы “Конструктор“ с просьбой внести изменения в проект жилого дома N 29 по 11-ой линии. В обоснование возможности произведения перепланировки общество ссылалось на положительные заключения соответствующих служб (Центра госсанэпидемнадзора, Управления государственной противопожарной службы Ростовской области).

12 февраля 2003 года ООО “Конструктор“ внесло изменения в чертеж проекта жилого дома в части, касающейся увеличения площади подсобных помещений. Согласно данным технического паспорта жилого дома основная площадь офиса составила 86 кв. м, вспомогательная - 168,2 кв. м. Согласно данным технического паспорта на жилой дом от 12.05.2003 основная площадь офиса составляет 86 кв.м., вспомогательная - 168,2.

21 января 2004 года жилой дом введен в эксплуатацию. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.01.2004 утвержден акт приемки дома в эксплуатацию. По акту от 10.02.2004 подрядчик передал дольщику офисное помещение общей площадью 254,2 кв. м.

7 апреля 2004 года ООО “Профит-Контракт“ оформило свидетельство о праве собственности на нежилое помещение (комнаты на 1 и 2 этажах площадью 254,2 кв. м), расположенное в 10-этажном доме по ул. 11 линия, 29.

По акту от 05.11.2004 ТСЖ “11 линия
29“ приняло от ООО “Строительное предприятие N 2“ 10-этажный 20-квартирный жилой дом в эксплуатацию. Согласно акту ТСЖ к обществу претензий не имело.

В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В силу статьи 1 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“, действовавшего на момент создания истца как юридического лица, товарищество является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Аналогичное понятие товарищества собственников жилья содержится в пункте 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2005.

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 137 данного Кодекса товариществу предоставлено право совершать отвечающие целям и задачам товарищества действия, если они не нарушают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что ТСЖ не вправе осуществлять права, принадлежащие собственникам квартир в многоквартирном доме без их специального волеизъявления. На момент создания товарищества жилой дом был сдан в эксплуатацию и в нем были определены технические помещения, являющиеся объектом общей долевой собственности собственников квартир, не относящиеся к спорным, в которых размещены коммуникации, обслуживающие весь дом и соответствующие конструктивные элементы сетей, обеспечивающие их эксплуатацию. При несогласии с размером и видом помещений, относящихся к общей собственности, собственники квартир должны уполномочить ТСЖ на предъявление от их имени соответствующего иска. Доказательств такого полномочия истцом не
представлено.

Проанализировав предоставленные в материалы дела документы, судебные инстанции дали обоснованную оценку акту приемки в эксплуатацию жилого дома, согласно которому размер подсобных офисных помещений, передаваемых ООО “Профит-Контракт“, определен площадью 254,2 кв. м. С учетом заявки подрядчика об изменении проектной документации фактически при приемке дома в эксплуатацию были согласованы изменения проекта в части увеличения площади подсобных помещений, закрепляемых за офисом. При этом заказчик не оспорил акт приемки законченного строительством объекта от 21.01.2004 и подписал его без замечаний.

В соответствии с пунктом 4.8 ТСН 12-321-2003 Ростовской области “Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов“ суд правомерно указал, что изменения в проект, не оказывающие влияние на прочность конструктивных элементов, устойчивость и эксплуатационную надежность здания, сооружения, объемно-планировочные решения, технико-экономические показатели, генеральный план объекта, вносятся в рабочие чертежи и согласовываются с главным инженером проекта. Изменения в проектную документацию, касающиеся назначения помещений, не влияют на объемно-планировочные решения, технико-экономические показатели, генеральный план объекта, площадь подсобных помещений не определяется в технико-экономических показателях.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации. Однако постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 30.01.2004 N 148 утвержден акт приемки в эксплуатацию жилого дома-вставки со встроенными помещениями офисов и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по ул. 11-я линия, 29 в Пролетарском районе.

Обоснованным является также вывод судебных инстанций о том, что занимаемые помещения не относятся к техническим помещениям в смысле требований Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и не относятся к общему имуществу собственников помещений
в многоквартирном доме. В спорных помещениях расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, которое в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обусловливает отнесение помещений к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Руководитель ООО “Профит-Контракт“ гарантировал обеспечение представителям товарищества доступа в указанные помещения, а также представил в материалы дела письмо, содержащее обязательство по поддержанию на указанных площадях порядка и надлежащих санитарно-технических условий, обеспечению доступа к инженерным коммуникациям соответствующих служб. Доказательства того, что использование указанных помещений создает угрозу безопасности эксплуатации жилого дома, в материалы дела не предоставлены.

Кроме того, поскольку заказчик не финансировал строительство спорных помещений, а стоимость помещений офиса оплачена ООО “Профит-Контракт“, суд пришел к обоснованному выводу о том, что на данные помещения в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло право общей собственности.

В силу изложенного основания для признания недействительным договора от 14.08.2002 между ООО “СП-2“ и ООО “Профит-Контракт“ о долевом участии в строительстве жилого дома в объеме офисного помещения 1 и 2 этажей общей площадью 254,2 кв. м отсутствуют.

При указанных обстоятельствах судебные акты отмене не подлежат. Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.07.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-34416/2005-С3-26 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.