Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.08.2006 N Ф08-4085/2006 по делу N А53-27400/2005-С3-43 При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться судом исходя из рыночной цены этого имущества. Суд не учел, что установление начальной продажной цены, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 29 августа 2006 года Дело N Ф08-4085/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью “Инэсса“, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Профессионал“, представителя от третьих лиц: открытого акционерного общества “ИМПЭКСБАНК“, в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью “Терминал“, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Профессионал“ на решение от 14.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 17.05.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27400/2005-С3-43, установил следующее.

ООО “Инэсса“ обратилось в Арбитражный суд Ростовской
области с иском к ООО “Модный салон Германа Круглова“ о взыскании 1800 тыс. рублей основного долга по кредитному договору от 28.10.2003 N 201 с обращением взыскания на заложенное по договору от 28.10.2003 N 201-И имущество ответчика: квартиру общей площадью 97,1 кв. м, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 105/42, кв. 8.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО “ИМПЭКСБАНК“ (далее - банк) и ООО “Терминал“.

Решением от 14.02.2006 исковые требования удовлетворены. Начальная продажная цена заложенного имущества определена в сумме 2047 тыс. рублей.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.05.2006 (с учетом определения от 21.06.2006 об исправлении опечаток) произведена замена ответчика его правопреемником - ООО “Профессионал“, решение от 14.02.2006 оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательств по возврату суммы кредита. Устанавливая начальную продажную цену спорного имущества в размере 2047 тыс. рублей, суд исходил из того, что данная стоимость соответствует условиям договора залога от 28.10.2003 N 201-И, а также подтверждается отчетом оценщика от 03.08.2005 N 93.

В кассационной жалобе ООО “Профессионал“ просит отменить судебные акты в части определения начальной продажной цены имущества, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что с момента заключения договора залога и проведения оценки его предмета прошло более 2,5 лет, поэтому в силу пункта 20 Стандартов оценки (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519) определенная судом цена не может быть признана рыночной. Кроме того, в 2003 - 2004 гг. им понесены расходы на содержание, текущий и капитальный ремонты заложенного объекта на общую сумму 2860702 рубля и
рыночная цена предмета залога, по его мнению, должна определяться с учетом этих затрат.

Другие участники процесса отзывы на кассационную жалобу не предоставили.

В судебном заседании представитель ООО “Профессионал“ поддержал доводы жалобы. Представители ООО “Инэсса“ и банка просили жалобу отклонить, полагая, что оспариваемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании кредитного договора от 28.10.2003 N 201 банк предоставил ООО “Модный салон Германа Круглова“ (далее - заемщик) кредит в сумме 1800 тыс. рублей под 23% годовых на срок до 28.10.2004 (т. 1, л.д. 22-31).

В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита, уплате процентов за использование им, а также штрафных санкций стороны заключили договор ипотеки от 28.10.2003 N 201-И, по условиям которого заемщик передал банку в залог недвижимое имущество - квартиру общей площадью 97,1 кв. м, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 105/42, кв. 8. Согласно пункту 3.5 договора залоговая стоимость имущества составляет 2047 тыс. рублей (т. 1, л.д. 32-37).

По договору цессии от 16.12.2004 N 1/1-Ц банк передал ООО “Терминал“ права требования к заемщику по кредитному договору от 28.10.2003 N 201, в том числе требования по возврату суммы кредита в размере 1800 тыс. рублей, уплате процентов за пользование им, а также уплате штрафных санкций. Кроме того, банк также уступил ООО “Терминал“ права по договору об ипотеке от 28.10.2003 N 201-И (т. 1, л.д. 38-40, 47).

В свою очередь, ООО “Терминал“ по договорам цессии от 08.06.2005 N
1/1-Ц и 10.08.2005 N 1/1-ЦИ передало ООО “Инэсса“ в полном объеме права требования к ООО “Модный салон Германа Круглова“ по кредитному договору от 28.10.2003 N 201 и договору ипотеки от 28.10.2003 N 201-И (т. 1, л.д. 42-45, 47).

Поскольку ООО “Модный салон Германа Круглова“ обязательство по возврату суммы кредита в размере 1800 тыс. рублей не исполнило, суд правомерно удовлетворил иск в данной части.

В кассационной жалобе ответчик, не оспаривая по существу наличие задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество, не согласен с начальной продажной ценой заложенного имущества, определенной решением суда.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Согласно пункту 3 названной статьи начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.98 N 26 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге“ при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Суд определил начальную продажную цену имущества в размере, указанном сторонами в договоре об ипотеке от 28.10.2003 N 201-И, в качестве залоговой стоимости имущества (2047 тыс. рублей), а также исходя из предоставленного истцом отчета оценщика от 03.08.2005 N 93.

Между тем рыночная
стоимость спорного имущества, отраженная в упомянутом отчете, совпадает с его залоговой стоимостью, установленной сторонами в договоре ипотеки на основании отчета ООО “Мемфмис“ от 24.10.2003. При этом суд не оценил то обстоятельство, что стоимость имущества по отчету от 03.08.2005 N 93, составленному спустя 21 месяц после заключения договора залога, осталась неизменной. При рассмотрении дела ответчик настаивал на установлении начальной продажной цены в большем размере, ссылаясь на увеличение стоимости имущества, однако суд не обсудил вопрос проведения соответствующей экспертизы.

При обжаловании решения ответчик в апелляционной жалобе просил суд провести экспертизу по оценке имущества. Однако по данному заявлению апелляционный суд решение не принял.

Суд также не учел, что установление начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

В суд кассационной инстанции ответчик представил отчет ООО “Мемфмис“ об оценке спорного имущества N 290-2006, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 26.08.2006 составила 4,1 млн. рублей (без НДС).

Таким образом, судебные акты в части обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной продажной цены подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить рыночную стоимость спорного имущества и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 17.05.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27400/2005-С3-43 в части взыскания 1800 тыс. рублей задолженности оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, дело в отмененной части
направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.