Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.07.2006 N Ф08-3153/2006 по делу N А20-4629/2004 Суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии решения общего собрания истца об отчуждении недвижимого имущества, являющегося объектом договора купли-продажи, признал сделку недействительной в силу ничтожности и применил последствия ее недействительности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 13 июля 2006 года Дело N Ф08-3153/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - Майского районного потребительского общества Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Пищекомбинат Нектар“, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Пищекомбинат Нектар“ на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.03.2006 по делу N А20-4629/2004, установил следующее.

Майское районное потребительское общество Каббалкреспотребсоюза (далее - Майское райпо) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО “Пищекомбинат Нектар“ (далее - общество) о выселении из нежилого строения, состоящего из: склада N 2 общей
площадью 935,5 кв. м; подвала площадью 924 кв. м со входами площадью 81 кв. м и площадью 15,4 кв. м; навеса-платформы площадью 155,4 кв. м; навеса площадью 28,6 кв. м; навеса площадью 47,9 кв. м; блока подсобных помещений площадью 61,2 кв. м; навеса площадью 12,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Майский, ул. Железнодорожная, 86-а, и возврате его истцу.

Решением от 22.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2005, в иске отказано по тем основаниям, что ответчик приобрел недвижимое имущество по договору купли-продажи от 18.12.2003. Суд признал необоснованным довод истца о ничтожности договора купли-продажи недвижимости как не соответствующего Закону Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“, поскольку сумма сделки составляет 4% от размера уставного капитала и согласия общего собрания пайщиков на отчуждение имущества не требовалось. Суд указал, что данная сделка является оспоримой; требование о признании ее недействительной истец не заявил.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2005 судебные акты отменены, дело направлено в первую инстанцию для рассмотрения требований о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2003, заключенного Майским райпо и обществом, по правилам части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд кассационной инстанции указал, что в силу части 2 статьи 16 Закона Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“ и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 18.12.2003 между Майским райпо и обществом, является ничтожной сделкой, поскольку ни общее собрание пайщиков, ни совет Майского райпо не принимали решения об отчуждении недвижимого имущества.

При новом
рассмотрении дела истец уточнил требования и просил применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2003, заключенного между Майским райпо и обществом; выселить ответчика из нежилого строения, состоящего из: склада N 2 общей площадью 935,5 кв. м; подвала площадью 924 кв. м со входами площадью 81 кв. м и площадью 15,4 кв. м; навеса-платформы площадью 155,4 кв. м; навеса площадью 28,6 кв. м; навеса площадью 47,9 кв. м; блока подсобных помещений площадью 61,2 кв. м; навеса площадью 12,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Майский, ул. Железнодорожная, 86-а, и возвратить указанное имущество истцу; взыскать с общества 457515 рублей 63 копейки неосновательного обогащения.

Решением от 07.03.2006 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 18.12.2003 признан ничтожным. С общества в пользу Майского райпо взыскано 85926 рублей арендной платы. В порядке реституции суд обязал общество возвратить Майскому райпо спорные помещения, за исключением склада N 2, и взыскал с Майского райпо в пользу общества 103139 рублей выкупной платы по договору купли-продажи от 18.12.2003. С учетом зачета взаимных требований с Майского райпо в пользу общества взыскано 17213 рублей. В остальной части исковых требований отказано. В применении реституции в отношении склада N 2 отказано, поскольку он находится у ответчика по действующему договору аренды от 19.12.2002.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и отказать в иске. По мнению заявителя, суд не учел, что в силу статей 16 и 17 Закона Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“ и пункта 6.2 устава Майского райпо общее собрание общества осуществляет свои полномочия через общее собрание уполномоченных.
Собранием уполномоченных пайщиков от 11.03.2002 принято решение об отчуждении имущества предприятий торговли. Суд неправомерно отклонил представленную ответчиком выписку из данного решения. Договор от 18.03.2003 является оспоримой, а не ничтожной сделкой; срок исковой давности по требованиям Майского райпо истек.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. В судебном заседании истец поддержал решение и просил отказать в удовлетворении жалобы. Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 19.12.2002 Майское райпо (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому обществу предоставлено в аренду здание склада N 2, находящееся по адресу: г. Майский, ул. Железнодорожная, 86-а, сроком до 19.11.2003.

В этот же день стороны заключили договор аренды N 25, по условиям которого Майское райпо предоставляет обществу во временное владение и пользование нежилое строение, находящееся по адресу: г. Майский, ул. Железнодорожная, 86-а, и состоящее из склада N 2, подвала площадью 924 кв. м со входами площадью 81 кв. м и площадью 15,4 кв. м; навеса-платформы площадью 155,4 кв. м; навеса площадью 28,6 кв. м; навеса площадью 47,9 кв. м; блока подсобных помещений площадью 61,2 кв. м; навеса площадью 12,4 кв. м с правом выкупа, а общество принимает указанное имущество во временное владение и пользование сроком на 1 год и уплатой арендной платы в размере 1 тыс. рублей в месяц. Пунктом 3.1 договора установлено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены
в размере 268139 рублей. Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что арендная плата, внесенная до выкупа имущества, засчитывается в выкупную цену.

В силу статьи 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ нежилое помещение является объектом недвижимости, поэтому к договорам аренды нежилых помещений должны применяться требования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора от 19.12.2002 N 25 составляет один год, однако он не прошел государственную регистрацию и поэтому является незаключенным. 18 декабря 2003 года Майское райпо (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества, по условиям которого Майское райпо продает, а общество приобретает в собственность то же имущество, которое являлось объектом договора аренды от 19.12.2002 N 25. Стоимость имущества - 268139 рублей. Согласно пункту 3.2 договора сумма, уплаченная покупателем продавцу в соответствии с договором аренды от 19.12.2002 N 25, засчитывается сторонами в счет оплаты имущества. Срок оплаты - до 31.12.2003.

В качестве доказательства оплаты имущества общество предоставило платежные поручения от 19.12.2002 N 7 на сумму 50 тыс. рублей в счет арендной платы; 08.01.2003 N 8 на сумму 115 тыс. рублей в счет арендной платы; 29.01.2004 N 25 на сумму 25 тыс. рублей в счет выкупной платы; 24.02.2004 N 40 на сумму 78139 рублей в счет выкупной платы.

Полагая, что сделка совершена неуполномоченным органом в нарушение Закона Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“ и поэтому ничтожна, истец предъявил иск о применении последствий ее
недействительности.

Уставом Майского райпо к исключительной компетенции общего собрания пайщиков отнесено, в частности, отчуждение недвижимого имущества, стоимость которого превышает 50% уставного фонда (пункт 8.2). Согласно пунктам 5.5 и 5.8 устава Майское райпо создает паевой, неделимый, резервный и другие фонды. Формирование уставного фонда не предусмотрено.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“ (далее - Закон) высшим органом потребительского общества является общее собрание. В период между общими собраниями управление в обществе осуществляет совет, который считается представительным органом. Правление общества выполняет функции исполнительного органа.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона к исключительной компетенции общего собрания пайщиков общества относятся принятие устава, отчуждение недвижимого имущества общества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом общества. Вопросы, отнесенные Законом и уставом общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков, не могут быть переданы им на решение совета и правления общества (часть 4 статьи 16 Закона).

На основании статьи 19 Закона совет общества осуществляет полномочия, определенные Законом и уставом общества, за исключением полномочий, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания пайщиков, а правление - за исключением полномочий, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания пайщиков и совета. Председатель правления общества без доверенности действует от имени общества, издает распоряжения и дает указания в пределах своей компетенции, обязательные для исполнения всеми работниками общества.

Таким образом, если стоимость недвижимого имущества, подлежащего отчуждению исключительно общим собранием пайщиков, не определена уставом (или из устава невозможно ее однозначно определить), то следует признать, что отчуждение указанного имущества, независимо от его стоимости, отнесено и Законом и уставом к исключительной компетенции общего собрания пайщиков общества.

Доводы
ответчика о том, что сделка является оспоримой, необоснованны. Договор купли-продажи недвижимого имущества общества, заключенный председателем правления без решения общего собрания пайщиков, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям части 2 статьи 16 Закона Российской Федерации “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации“. Положения статьи 174 Кодекса не могут быть применимы к такой сделке, поскольку не установлены обстоятельства, определенные в указанной норме как коллизия полномочий.

В силу статей 1 и 17 Закона общее собрание потребительского общества как высший орган потребительского общества проводится в форме общего собрания пайщиков потребительского общества или в форме общего собрания уполномоченных потребительского общества. При этом общее собрание уполномоченных потребительского общества вправе решать все вопросы, относящиеся к полномочиям общего собрания пайщиков в соответствии со статьей 16 Закона.

Ответчик предоставил выписку из решения собрания уполномоченных Майского райпо от 11.03.2002, согласно которой собрание уполномоченных пайщиков разрешило принимать решения об отчуждении собственности предприятий торговли (т. 2, л.д. 114). Однако из выписки не следует, что речь идет о любом имуществе, в том числе недвижимом; в ней не содержатся сведения об одобрении собранием сделки по отчуждению обществу конкретного имущества Майского райпо.

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии решения общего собрания Майского райпо об отчуждении недвижимого имущества, являющегося объектом договора купли-продажи от 18.12.2003, признал сделку недействительной в силу ничтожности и применил последствия ее недействительности, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены или изменения решения не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд
Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.03.2006 по делу N А20-4629/2004 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.