Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2007, 22.03.2007 по делу N А60-35484/2006-С1 Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

29 марта 2007 г. Дело N А60-35484/2006-С1изготовлен полный текстрезолютивная часть объявлена“22 марта 2007 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной при ведении протокола судебного заседания судьей Н.В. Микушиной рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью “Уралспецсервис“ к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, 3-е лицо: ГУП СО “Серебряное кольцо“, о признании недействительными пункта договора аренды и дополнительных соглашений к данному договору,

при участии в судебном заседании: от истца - Гаранько К.Ю., дов. от 15.01.2007; от ответчика - Титов М.П., дов. от 31.05.2006 N 78-5117; 3-е лицо - Вяткина А.Г., дов.
от 10.01.2007 N 1.

Отводов суду не заявлено. Права, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, лицам, участвующим в деле, разъяснены.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительными пункта 4.4 охранно-арендного договора N АФ-62/071 от 18.09.2001 и дополнительных соглашений к указанному договору N 2 от 14.10.2003, N 3 от 22.11.2004. При этом истец ссылается на то, что п. 4.4 указанного договора неясно сформулирован, толкование данного пункта не позволяет выявить волю сторон, а дополнительные соглашения N 2 от 14.10.2003, N 3 от 22.11.2004 не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Ответчик в представленном отзыве на иск пояснил, что исковые требования не признает, поскольку в случае, если содержание того или иного условия договора вызывает сомнения и не позволяет выявить волю сторон, оно подлежит толкованию по правилам ст. 431 ГК РФ, а именно путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Также ответчик пояснил, что, поскольку оспариваемые дополнительные соглашения не вносят изменений в условия договора об арендной плате, они не подлежат обязательной государственной регистрации и носят характер уведомлений о новом размере арендной платы и сроке ее внесения. Кроме того, ответчик ссылается на пропуск истцом трехгодичного срока исковой давности, т.к. охранно-арендный договор N АФ-62/0716 был заключен 18.09.2001, а дополнительное соглашение N 2 от 14.10.2003 подписано уполномоченным представителем истца 14.10.2003.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие Свердловской области “Серебряное кольцо.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области
(арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (центр) и ООО “Уралспецсервис“ (арендатор) заключен охранно-арендный договор N АФ-62/0716 от 18.09.2001, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное возмездное пользование) здание - памятник архитектуры “Усадебный комплекс купца Ваганова В.С.“, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, литеры А, Б, В, Г, площадью: литер А - 512,6 кв. м (цокольный этаж - 237,9), литер Б - 138,0 кв. м, литер В - 35,1 кв. м, литер Г - 38,0 кв. м, для использования под административные цели. Срок действия договора установлен с 01.07.2001 по 01.07.2016.

Согласно постановлениям Правительства Свердловской области от 23.05.2005 N 401-ПП, от 04.02.2005 N 79-ПП, от 04.02.2005 N 80-ПП памятник истории и культуры Свердловской области, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, литеры А, Б, В, Г, передан в хозяйственное ведение Государственного унитарного предприятия Свердловской области “Серебряное кольцо“, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации (свидетельства о регистрации права 66АБ869720 от 25.07.2005, 66АБ604333 от 30.03.2005, 66АБ612472 от 01.04.2005).

Пунктом 4.3 охранно-арендного договора N АФ-62/0716 от 18.09.2001 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед с оплатой до 5 числа каждого месяца в размере 1/12 ставки арендной платы за год в соответствии с прилагаемым расчетом.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, размер арендной платы составляет 671913 руб. 60 коп. в год (без учета НДС), в месяц - 55992 руб. 80 коп. (без учета НДС).

Таким образом, размер арендной платы установлен сторонами
в договоре в твердой денежной сумме.

На основании п. 4.4 договора в случае изменения действующих тарифов на аренду арендная плата соответственно изменяется начиная со срока введения нового тарифа и вносится в срок, указанный в уведомлении арендодателя, без оформления дополнительного соглашения.

Указанный пункт содержит термин “тариф на аренду“.

В судебном заседании установлено, что фактически размер арендной платы определялся арендодателем (ответчиком) в соответствии с постановлениями Правительства Свердловской области от 19.06.2000 N 498-ПП, от 31.08.2004 N 818-ПП и утвержденными названными постановлениями методиками определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, и нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории Свердловской области и являющимися памятниками истории и культуры.

Указанные постановления и методики не содержат термин “тариф на аренду“, а также условие о возможности для арендодателя изменять величину арендной платы в одностороннем порядке. Иными словами, п. 4.4 договора сформулирован сторонами неясно.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае правило, содержащееся в части первой ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяет определить точное содержание п. 4.4 договора.

14.10.2003
и 22.11.2004 между истцом и ответчиком подписаны два дополнительных соглашения N 2 и N 3, предусматривающих увеличение размера арендной платы.

Пунктом 4 соглашения N 3 определено, что оно вступает в силу с момента государственной регистрации.

Соотношение текста п. 4.4 договора с последующими действиями сторон по заключению дополнительных соглашений позволяет сделать вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на согласование изменения размера арендной платы, следовательно, одностороннее изменение размера арендной платы в договоре не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Поскольку дополнительные соглашения N 2 от 14.10.2003 и N 3 от 22.11.2004 о внесении в договор аренды изменений относительно размера арендной платы не были зарегистрированы, они в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

При этом довод ответчика о том, что оспариваемые дополнительные соглашения носят характер уведомлений о новом размере арендной платы и сроке ее внесения, судом во внимание не принимается, поскольку дополнительные соглашения являются двусторонними сделками и не могут расцениваться как односторонние уведомления.

Таким образом, дополнительные соглашения N 2 от 14.10.2003 и N 3 от 22.11.2004, которые истец просит признать недействительными, являются незаключенными в силу п. 1 ст. 432 Гражданского
кодекса Российской Федерации, поскольку не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Суд принимает во внимание заявление ответчика о применении исковой давности и полагает, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по требованиям о признании недействительными пункта 4.4 охранно-арендного договора N АФ-62/0716 от 18.09.2001 и дополнительного соглашения к указанному договору N 2 от 14.10.2003.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено.

Поскольку охранно-арендный договор N АФ-62/0716 подписан 18.09.2001, а дополнительное соглашение N 2 - 14.10.2003, истцом пропущен установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетний срок исковой давности, т.к. исковое заявление подано истцом в арбитражный суд 04.12.2006.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При указанных обстоятельствах требование истца удовлетворению не подлежит.

При отказе в удовлетворении иска судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме),
а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

МИКУШИНА Н.В.