Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.02.2007, 21.02.2007 по делу N А60-35032/06-С4 В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

27 февраля 2007 г. Дело N А60-35032/06-С4изготовлен полный текстрезолютивная часть объявлена“21 февраля 2007 г.

Судья Арбитражного суда Свердловской области Краснобаева И.А. при ведении протокола Краснобаевой И.А. по иску Военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Федеральному государственному учреждению культуры и искусства “Дом офицеров“ ПУВО МО РФ“, обществу с ограниченной ответственностью “Верона“, 3-е лицо: Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии: от истца - Шарапов А.В., доверенность N
6/885 от 16.02.2007; от ответчиков: от ФГУК “Дом офицеров ПУВО МО РФ“ - Лобашов В.М., начальник, приказ N 144 от 08.12.2003, от ООО “Верона“ - Баяндин Д.И., доверенность N 3 от 06.01.2007, Моисеев М.В., доверенность 2/м от 06.12.2006, от ТУ ФАУ ФИ - Халитулин Р.Р., доверенность АЛ-1207 от 06.03.2006; от третьего лица - Федорова Ф.М., доверенность от 01.02.2007.

Права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено.

Истец просит применить последствия недействительности договора аренды N АФ-175/0108 от 22.10.2004 и дополнительных соглашений к нему путем принятия решения об обязании ООО “Верона“ освободить незаконно арендуемые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, площадью 517 кв. м; при этом полагает, что спорный объект является памятником республиканского значения, в связи с чем надлежащим арендодателем должно являться Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу как уполномоченный исполнительный орган, кроме того, арендатором в нарушение ст. 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия...“ не заключено охранное обязательство.

ТУ ФАУ ФИ иск не признало и пояснило, что является надлежащим арендодателем, действует на основании “Положения о ТУ ФАУ ФИ“.

Представитель ФГУК “Дом офицеров ПУВО МО РФ“ иск не признал и пояснил, что, являясь балансодержателем и обладателем права оперативного управления в отношении комплекса “Дом офицеров“, 14 сентября 2001 заключил охранное обязательство с Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области, являвшимся на тот момент уполномоченным органом по охране памятников.

Представители ООО “Верона“ иск не признали и пояснили, что договор заключен уполномоченным органом, действующим в пределах своих
полномочий, кроме того, на момент совершения сделки законодательством не была предусмотрена обязанность арендатора получать охранное свидетельство.

Представитель Управления Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу пояснил, что иск заявлен не в его интересах, поскольку в функции Управления входит контроль за соблюдением сохранности памятников, а как следует из акта проверки от 20.11.2006, никаких нарушений в пользовании зданием не усматривается. Полномочиями по распоряжению памятниками не обладает.

В заседании, назначенном на 10-00 19 февраля 2007 года, судом объявлен перерыв для предоставления сторонами дополнительных доказательств.

В 9-00 21.02.2007 заседание продолжено.

Суд, заслушав доводы лиц, участвующих деле, изучив предоставленные документы,

УСТАНОВИЛ:

прокурор обратился с иском о признании недействительным договора аренды и о применении последствий его недействительности.

В силу ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Учитывая предмет исковых требований и его правовое основание, прокурор обратился с иском в пределах полномочий, установленных
процессуальным законодательством.

Здание “Окружной Дом офицеров“, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР“, Приложением N 1 к Постановлению Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624 “О дополнении и частичном изменении Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР“, Указом Президента РФ от 20.02.1995 N 176 “Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального значения“ объявлено памятником республиканского значения.

Согласно Приложению N 1 к Постановлению от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“ памятники республиканского значения отнесены исключительно к федеральной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, здание “Окружной Дом офицеров“ является исключительно федеральной собственностью.

В силу ч. 2 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно п. 5 Постановления Правительства РФ N 96 от 10.02.1994 к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской
Федерации, отнесено и осуществление юридических действий, связанных с созданием, реорганизацией и ликвидацией федеральных предприятий, кроме тех, право осуществления которых делегировано Правительством Российской Федерации иным федеральным органам исполнительной власти в соответствии с настоящим Постановлением; а также передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основе заключаемых с ними договоров.

В силу п. 3.1 Указа Президента РСФСР N 1231 от 14.10.1992 Комитет по управлению имуществом Российской Федерации имел исключительное право распоряжаться государственным имуществом и заключать договоры о закреплении за предприятием государственного имущества на праве хозяйственного ведения с установлением пределов такого ведения, заключать договоры на оперативное управление имуществом.

Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам (п. 5 Постановления Правительства РФ N 96 от 10.02.1994).

Распоряжением ГКИ РСФСР от 24.10.1991 N 140-р на базе СОКУГИ сформировано территориальное агентство Госкомимущества РСФСР по Свердловской области.

Данное Распоряжение продублировано повторно Распоряжением ГКИ РСФСР от 05.02.1992 N 45-р, наделявшим правами территориальных агентств областные комитеты по управлению государственным имуществом.

Указанное право принадлежало СОКУГИ (в дальнейшем - МУГИСО, повторный Приказ МИО РФ N 133 от 18.12.2000 о наделении правами территориального органа МИО РФ) вплоть до создания самостоятельного юридического лица - Территориального управления Министерства имущественных отношений по Свердловской области, в настоящее время реорганизованного в результате административной реформы в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (Приказ МИО РФ N 17 от 21.01.2004).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 7407 от 4 декабря 2002 года здание
“Окружной Дом офицеров“, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, закреплено на праве оперативного управления за Федеральным государственным учреждением культуры и искусства “Дом офицеров“ ПУВО МО РФ“.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Указанным нормам корреспондирует ч. 1 ст. 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Право оперативного управления зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 18.12.2002 (запись 66-01/01-543/2002-77).

22 октября 2004 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Федеральным государственным учреждением культуры и искусства “Дом офицеров“ ПУВО МО РФ“ и обществом с ограниченной ответственностью “Верона“ заключен договор аренды N АФ-175/0108, согласно которому в арендное пользование ООО “Верона“ передано нежилое помещение площадью 502,2 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации N 17 от 21.01.2004 на территории Свердловской области образовано территориальное управление МИО РФ (свидетельство о внесении в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.01.2004).

Положением о территориальном управлении МИО РФ по Свердловской области (п. 2, 50, 51) ответчику делегированы управление и распоряжение имуществом в пределах компетенции МИО РФ, находящимся в собственности Российской Федерации, по Свердловской области, в том числе предоставление в арендное пользование федерального имущества и согласование на распоряжение имуществом, закрепленным на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом (ч. 3 ст. 55 названного Закона).

Таким образом, договор аренды заключен надлежащим арендодателем - уполномоченным органом по распоряжению федеральным имуществом на территории Свердловской области (ТУ ФАУ ФИ) и обладателем ограниченного вещного права (ФГУ “Дом офицеров“ ПУВО МО РФ“).

Судом не принимается во внимание довод прокурора о том, что надлежащим арендодателем спорного имущества должно являться Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу.

Как следует из Приказа Федеральной службы по
надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия N 33 от 24.09.2004, утвердившего Положение об окружном управлении, к компетенции окружного управления отнесен государственный контроль за сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Полномочия по распоряжению объектами памятниками, находящимися в собственности Российской Федерации, в том числе предоставлению в арендное пользование Управлению Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу, названным Положением не делегированы.

Кроме того, представителем третьего лица в материалы дела предоставлен акт проверки сохранения объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, от 20.11.2006, составленный по результатам проверки, проведенной Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу, из которого следует, что нарушений сохранности объекта не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Единственным существенным условием договора аренды является его предмет, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 619 ГК
РФ).

Неотъемлемой частью оспариваемого договора являются приложения к нему - акт приема-передачи (приложение N 4) и техническая экспликации планировки здания (приложение N 2), из чего следует, что предмет договора согласован сторонами, договор заключен.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктами 1.2 договора и дополнительного соглашения к нему N 1 от 16.12.2004 сторонами установлен срок действия договора с 01.12.2004 по 01.06.2008.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 4 статьи 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“, а не часть 2.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данной норме корреспондирует ч. 2 ст. 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 1 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, а не часть 2.

Согласно ч. 2 ст. 26 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 имеет номер 53, а не 3.

Согласно п.
2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 3 от 01.06.2000 в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы 24.02.2005.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Положение об охране и использовании памятников истории и культуры утверждено Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, а не N 805.

В силу п. 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры N 805 от 16.09.1982, действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

В охранных документах предусматриваются также порядок и сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ними строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройство территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организация надлежащей охраны памятников и другие условия.

Ответственность за соблюдение установленных охранными документами порядка и условий использования памятников возлагается на руководителей предприятий, учреждений, организаций и на граждан, в собственности или пользовании которых находятся памятники.

Федеральным государственным учреждением культуры и искусства “Дом офицеров“ ПУВО МО РФ“ в материалы дела представлено охранное обязательство от 14.09.2001, заключенное с Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области, выполнявшим на момент получения охранного обязательства функции уполномоченного органа по охране и использованию памятников истории и культуры на территории Свердловской области (как федерального, так и местного значения) в соответствии с п. 62 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры N 805 от 16.09.1982.

Ссылка прокурора на п. 5 ст. 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“, согласно которой обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, судом во внимание не принимается, поскольку названная норма введена в действие после заключении договора, а именно с 01.01.2006, и не имеет обратной силы.

Несмотря на отсутствие необходимости получения охранного обязательства, ООО “Верона“ письмом от 22.12.2006 N 27 обращалось в Министерство культуры Свердловской области и письмом N 26 от 28.12.2006 в Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу с просьбой оформить охранное обязательство (как следует из п. 5 ст. 55 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“, охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется соответственно органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, или местной администрацией муниципального образования). До настоящего времени ответа от уполномоченных органов не последовало.

Таким образом, и по данному доводу прокурора суд не усмотрел нарушений закона.

Учитывая изложенное, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно ст. 333.37 НК РФ от уплаты госпошлины освобождены прокурор, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и общественных интересов.

Учитывая, что истец, участвующий в деле, от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина по данному делу не взимается (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

КРАСНОБАЕВА И.А.