Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2007 N 17АП-7221/2007-ГК по делу N А71-3826/2007-Г12 При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для использования под здание кафе, применяются ставки, установленные для объектов торговли. После переоборудования кафе под бильярдный клуб-бар ставка, установленная для объектов физической культуры и спорта, может применяться лишь после изменения целевого назначения указанного участка.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 октября 2007 г. N 17АП-7221/2007-ГК

Дело N А71-3826/2007-Г12

(извлечение)

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

при участии:

от истца (индивидуальный предприниматель Б.): не явились,

от ответчика (администрация города Можги): С., начальник юридического отдела, доверенность от 26 июля 2007 года N 1135/Д, удостоверение,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Б.

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 31 августа 2007 года

по делу N А71-3826/2007-Г12,

по иску индивидуального предпринимателя Б.

к администрации города Можги

об изменении условий договора аренды земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Б. обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском об изменении условий договора аренды земельного участка от 13 декабря 2006 года N 938 в части установления
размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2007 года истцу в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 31 августа 2007 года не согласился, в связи с чем обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильным применением норм материального права. Истец полагает, что суд не применил законы, подлежащие применению: пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, пункт 4 статьи 22, статью 65 Земельного кодекса РФ, статью 21 Закона РФ от 11.10.1991 “О плате за землю“, а также постановления главы администрации г. Можги N 1631 от 30.12.2005, N 1728 от 29.12.2006.

Ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, при подписании договора аренды земельного участка стороны согласовали все условия, в том числе арендную плату, рассчитанную по ставке, применяемой для земельных участков, занятых объектами торговли (с коэффициентом 0,7% - в 2006 г. и 0,8% - в 2007 г.), и дополнительными коэффициентами, применяемыми в случае установки игровых автоматов (20 - в 2006 г. и 50 - в 2007 г.).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьей 266 АПК РФ, установил:

Б. является собственником объекта недвижимого имущества: части здания площадью 157,7 кв. м от общей площади 254,9 кв. м, расположенного по адресу Удмуртская Республика, г. Можга, ул. Наговицына, д. 35 (свидетельство серии 18АА N 572403 от 01.10.2004, л.д. 6).

Постановлением главы администрации города Можги Удмуртской Республики от 13 декабря 2006 года N 1636 открытому акционерному обществу “М“ и Б.
предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора без раздела в натуре для использования здания кафе земельный участок общей площадью 430 кв. м, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Можга, улица Наговицына, 35 (л.д. 7).

На основании Постановления главы администрации г. Можги от 13 декабря 2006 г. N 1636 администрацией г. Можги (арендодатель), открытым акционерным обществом “М“ и Б. (арендаторы) заключен договор аренды N 938 от 13 декабря 2006 г. на указанный земельный участок (кадастровый номер 18:29:003393:0048) для использования здания кафе. Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2.2).

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за 2006 год определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению N 1 годовая арендная плата (с учетом процента от кадастровой стоимости земельного участка, равного 0,7, а также дополнительного коэффициента, равного 20, применяемого при размещении в помещении игровых автоматов) составила 84312 руб. 23 коп. (л.д. 12).

В 2007 г. арендная плата (с учетом процента от кадастровой стоимости земельного участка, равного 0,8, а также дополнительного коэффициента в связи с размещением в помещении игровых автоматов, равного 50) составила 60222 руб. 30 коп. (л.д. 18).

В мае 2007 года истец обратился в администрацию г. Можги с просьбой об уменьшении размера арендной платы на 2006 и 2007 гг., предложив рассчитать его с применением коэффициента 0,1%, применяемого для земель, занятых объектами физической культуры и спорта, а также с применением повышающих коэффициентов за игровые автоматы только за тот период времени, когда они были размещены в помещении, и с учетом только тех площадей, на которых игровые автоматы были
размещены.

Так, по утверждению истца, в период с 01.03.2006 по 31.12.2006 только часть помещения (40,08 кв. м) предоставлялось по договору аренды для размещения игровых автоматов Г. В период с 16.02.2007 по 01.05.2007 часть помещения площадью 40,08 кв. м предоставлялась по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью “Золотая игра“. Остальной период времени вся площадь помещения использовалась под бильярд.

По расчету истца арендная плата за 2006 г. должна составлять 2132 руб. 14 коп., за 2007 г. - 1524 руб. 48 коп.

Ответчик с доводами истца об использовании им помещения для спорта и применении коэффициента к арендной плате из расчета 0,1% не согласился.

Вместе с тем, приняв во внимание то обстоятельство, что помещение использовалось под игровые автоматы в 2006 году в течение 306 дней, а в 2007 году - в течение 74 дней, произвел перерасчет арендной платы, применяя дополнительный коэффициент (20 - в 2006 г. и 50 - в 2007 г.) только к арендной плате, начисленной за указанные дни.

По расчету ответчика арендная плата за 2006 составила 71365 руб. 10 коп., на 2007 г. - 52679 руб. 50 коп. (л.д. 15).

Поскольку предложения истца об изменении условий договора аренды земельного участка на его условиях ответчиком приняты не были, истец обратился в суд с иском об изменении договора на предложенных им условиях.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то
государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется в соответствии с утвержденной законодательством ставкой арендной платы за землю с учетом вида функционального использования земли и категории арендатора, действовавшей на начальную дату фактического пользования участком.

В 2006 году действовало положение о порядке установления и взимания арендной платы за земельные участки на территории города Можги, утвержденное Постановлением администрации города Можги от 30 декабря 2005 г. N 1631. Согласно указанному положению размер арендной платы устанавливается централизованно и в одностороннем порядке доводится до арендатора. За базовую ставку при расчете арендной платы принимается соответствующий процент от кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка в зависимости от разрешенного вида использования. Для объектов торговли применяется коэффициент 0,7%. В случае использования собственником объекта либо предоставления в аренду помещений для размещения игровых автоматов устанавливается дополнительный коэффициент 20.

Постановлением администрации города Можги от 29 декабря 2006 г. N 1728 “О порядке установления ставок и взимания арендной платы за земельные участки на территории г. Можги на 2007 г.“ установлено, что в 2007 г. при расчете размера арендной платы процент от кадастровой стоимости земельного участка для объектов торговли увеличен до 0,8%, а дополнительный коэффициент за размещение
игровых автоматов увеличен до 50.

Условия договора аренды земельного участки в части размера арендной платы соответствуют указанным постановлениям главы администрации г. Можги.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, устанавливаемой централизовано, и в других случаях предусмотренных законодательством.

Доводы истца, приведенные им в обоснование требований об уменьшении размера арендной платы, не основаны на нормах права.

В соответствии с выпиской из технического паспорта от 01.12.2004 функциональное назначение здания, расположенного по адресу: г. Можга, ул. Наговицына, 35 - кафе (л.д. 19).

В материалах дела имеется выписка из государственного земельного кадастра от 10 августа 2004 г. N 29/05-1368, согласно которой разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 18:29:003393:0048, расположенного по адресу г. Можга, ул. Наговицына, 35, - размещение кафе (л.д. 42).

Из заявления Б. о предоставлении земельного участка от 05.12.2006 следует, что часть здания используется как кафе с игровыми автоматами (л.д. 40).

Из Постановления администрации г. Можги Удмуртской Республики от 13 декабря 2006 г. N 1636 следует, что Б. земельный участок предоставлялся для использования под здание кафе (л.д. 7).

В материалах дела имеется справка от 27.07.2007, согласно которой в помещении по адресу Удмуртская Республика, г. Можга, ул. Наговицына, 35 в период 2005-2007 г. располагается бильярдный клуб-бар “Пирамида“ (л.д. 44).

Согласно приложению N 2 Государственной кадастровой оценки земель поселений Удмуртской Республики г.
Можга земельные участки ресторанов и кафе, казино, дискотек, ночных клубов относятся к землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.д. (л.д. 61).

В соответствии со статьями 2, 33 Федерального закона от 29.04.1999 N 80-ФЗ “О физической культуре и спорте в Российской Федерации“ физкультурно-оздоровительные, спортивные и спортивно-технические сооружения - объекты, предназначенные для занятий граждан физическими упражнениями, спортом и проведения спортивных зрелищных мероприятий; отнесение физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений к сооружениям, используемым для организации физкультурно-массовой и спортивной работы с гражданами, предоставление льгот по вопросам налогообложения и иным платежам проводятся органами местного самоуправления по представлениям соответствующих физкультурно-строительных организаций в установленном законом порядке.

Доказательств того, что в органы местного самоуправления поступали какие-либо представления физкультурно-спортивных организаций по вопросу отнесения спорного помещения к сооружениям, используемым для организации физкультурно-массовой и спортивной работы, а также того, что принадлежащая истцу часть здания отнесена к спортивным сооружениям, в материалах дела нет.

Следует отметить, что изменение функционального назначения здания не влечет автоматическое изменение разрешенного вида использования земельного участка. В соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса РФ и статьей 28 ФЗ от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ “Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации“ вопрос изменения одного вида разрешенного использования на другой подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Доказательств того, что истец обращался с просьбой об изменении разрешенного вида использования земельного участка, в материалах дела нет.

Из вышеизложенного следует, что нет оснований для изменения разрешенного вида использования земельного участка и, соответственно, уменьшения процента базовой ставки арендной платы до 0,1%.

Согласно Положению о порядке установления и взимания арендной платы за земельные участки на территории города Можги
N 1631, утвержденному Постановлением администрации города Можги от 30 декабря 2005 г., годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле АП = (КС x Д x S x К) / 100, где АП - арендная плата, КС - кадастровая стоимость 1 (одного) кв. метра земельного участка соответствующего разрешенного вида использования, Д - процент от кадастровой стоимости, S - площадь соответствующего земельного участка, К - дополнительный коэффициент.

Из указанного положения следует, что дополнительный коэффициент применяется ко всей площади земельного участка, вне зависимости от того, что под деятельность, за осуществление которой предусмотрен дополнительный коэффициент, используется только часть расположенных на нем зданий или сооружений.

С учетом изложенного, решение суда от 31 августа 2007 года по делу N А71-3826/2007-Г-12 отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца, заявителя апелляционной жалобы (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 31 августа 2007 г. по делу N А71-3826/2007-Г-12 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.