Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2007 по делу N А48-4502/06-4 Требования о признании изменения, внесенного в договор аренды в части увеличения размера арендной платы, недействительным удовлетворены правомерно, поскольку договором аренды стороны установили возможность изменения арендной платы в уведомительном порядке только при утверждении новой базовой ставки расчета арендной платы и при изменении методик определения арендной платы. В других случаях изменение размера арендной платы должно производиться только на основании соглашения сторон.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 марта 2007 г. по делу N А48-4502/06-4

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2007 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2007 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орлана решение Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2006 г. по делу N А48-4502/06-14,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Н. (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление, ответчик) о признании изменения, внесенного в договор аренды N 06035 от 01.09.2004 г. уведомлением УМИ Администрации г.
Орла от 18.01.2006 г., в части увеличения размера арендной платы, исходя из коэффициента типа деятельности (далее Ктд), равного 10, недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать полностью недействительными (ничтожными) изменения, внесенные в договор аренды N 06035 от 01.09.2004 г. уведомлением УМИ Администрации г. Орла от 18.01.2006 г., также по основанию, что уведомление от 18.01.2006 г. не соответствует ч. 3 ст. 614 ГК РФ, так как вышеуказанным уведомлением изменение арендной платы произошло ранее, чем через 1 год.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2006 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчик не явился. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Представители ООО Н. с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным и просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2004 г. между Управлением муниципального имущества г. Орла (в настоящее время Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла)
и ООО Н. был заключен договор N 06035, согласно которому ответчик обязался сдать во временное пользование истцу нежилое помещение N 45 (литера “А“), расположенное по адресу: г. Орел, ул. П., 29. По акту приема-передачи от 01.09.2004 г. указанное нежилое помещение было передано истцу.

Согласно п. 3.2 договора аренды перерасчет арендной платы производится на основании Постановления Орловского городского Совета народных депутатов, после утверждения базовой ставки расчета арендной платы. Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке Арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора. Пункт 3.3 договора предусматривает возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке и в случае изменения Методик определения арендной платы.

Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов N 78/821 - ГС от 24.11.2005 г. были внесены изменения в Положение “О владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла“, а именно: был изменен коэффициент типа деятельности для игорного бизнеса, игровых автоматов, который стал равным 10.

Кроме того, постановлением Орловского городского Совета народных депутатов N 78/822-ГС от 24.11.2005 г. была изменена базовая ставка стоимости аренды 1 кв. м. нежилого помещения, используемая при расчете арендной платы за пользование муниципальными помещениями на 2006 год, размер которой составил 4400 рублей.

На основании вышеуказанных постановлений ответчик направил в адрес истца уведомление от 18.01.06 г., в котором сообщал, что размер арендной платы с 01.01.2006 г. устанавливается в сумме 14 892 292 рублей. Настоящее уведомление в части суммы арендной платы действует с 01.01.06 г. по 31.12.2006 г. и является неотъемлемой частью договора аренды N 06035 от 01.09.2004 г.

Ссылаясь на то, что истцом был увеличен не только размер базовой
ставки арендной платы, равный 4400 рублей, но и изменен коэффициент типа деятельности (вместо 0,54 был установлен Ктд равный 10), а договором не предусмотрена возможность Арендодателя в уведомительном порядке увеличивать размер арендной платы в связи с установлением нового размера Ктд, повышать размер арендной платы при изменении Ктд возможно только на основании подписанного сторонами соглашения к договору аренды, и следовательно, направив уведомление об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, ответчик нарушил ч. 2 ст. 424, ч. 1, 3 ст. 614 ГК РФ, изменения, внесенные указанным уведомлением в договор аренды, в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными), истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 ст. 614 ГК РФ, а также пунктом 9.20 Положения “О владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом города Орла“, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.1997 г. N 09/123-ГС, размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 3.3, 3.4 договора предусмотрено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправления заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием Арендатора
с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.

В данном случае в уведомлении об изменении арендной платы к договору аренды от 28.03.2005 г. ответчик сообщал, что арендная плата увеличивается с 01.01.2005 г. С учетом условий договора новые размеры арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. То есть сообщенные Арендатору уведомлением от 28.03.2005 г. новые размеры арендной платы начинают действовать не ранее апреля 2005 года. Вместе с тем, арендная плата была увеличена не в апреле следующего года, а уведомлением от 18.01.2006 года, то есть чаще, чем один раз в год.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое уведомление является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая закону - ч. 1 ст. 422 ГК РФ, ч. 3 ст. 614 ГК РФ, и в соответствии со ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, т.е. с 18.01.2006 года, является правомерным.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из пунктов 3.2, 3.3 договора аренды следует, что стороны установили возможность изменения арендной платы Арендодателем в одностороннем (уведомительном) порядке только при утверждении новой базовой ставки расчета арендной платы, а также при изменении методик определения арендной платы (принятие новой методики). Следовательно, в других случаях изменение размера арендной платы должно производиться только на основании соглашения сторон.

В оспариваемом уведомлении от 18.01.06 г., ответчик сообщал, что размер арендной платы с 01.01.2006 г. устанавливается в
сумме 14 892 292 рублей. Из приложенного к уведомлению расчета следует, что вместе с увеличением размера базовой ставки арендной платы был изменен и коэффициент типа деятельности - установлен Ктд равный 10.

Фактически, не меняя методику (не вводя в нее новые виды деятельности арендаторов) Орловский городской Совет народных депутатов в спорном уведомлении установил только новые значения Ктд, увеличив его до 10.

Договором аренды не предусмотрено, что изменение Ктд является основанием для перерасчета арендной платы в одностороннем порядке Арендодателем.

При этом, арбитражный суд обоснованно указал, что изменения Ктд, а также изменение методики расчета арендной платы являются самостоятельными основаниями для пересмотра арендной платы. Ответчик сослался на не оговоренный договором размер коэффициента, а не на изменение составляющих арендную плату коэффициентов.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика, что истец ранее принимал одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы при увеличении значения коэффициента вида деятельности (Ктд) с 0,26 до 0,54, и следовательно, оспариваемое уведомление от 18.01.06 г. об аналогичном одностороннем изменении направлено ООО Н. правомерно.

На момент заключения сторонами договора аренды ООО Н. оплачивало арендную плату за пользование муниципальным нежилым помещением с применением Ктд, равным 0,26, как для “иных видов деятельности“.

Впоследствии Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 24 февраля 2005 года N 68/688-ГС в Положение “О владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла“ были внесены изменения, в том числе пункт 1 таблицы N 1 приложения N 1 “Методики расчета арендной платы за пользование муниципальными помещениями“ был дополнен словами “игорный бизнес, игровые автоматы“. Для расчета арендной платы по предприятиям игорного бизнеса стал применяться Ктд пункта 1, равный
0,54. То есть в приложении N 1 к Методике был введен новый вид деятельности арендаторов - игорный бизнес, игровые автоматы и установлено значение Ктд для данного вида деятельности.

В связи с чем, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что такое изменение действительно является изменением методики расчета арендной платы, о которой идет речь в договоре аренды, в связи с чем, арендатор и принимал одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы.

Вместе с тем, арбитражный суд правомерно указал, что решение Арбитражного суда Орловской области от 17.03.2006 года по делу N А48-350/06-2 не имеет преюдициального значения для данного дела в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ, поскольку предметом рассмотрения вышеуказанного дела являлся вопрос о правомерности принятия городским Советом народных депутатов постановления N 78/821 - ГС от 24.11.2005 г., устанавливающего значение Ктд, равного 10, и при рассмотрении настоящего дела участвует иной состав лиц.

Кроме того, рассматриваемый спор относится не к правомерности установления величины коэффициента, а к возможности его одностороннего изменения в отношении имеющегося договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал изменения, внесенные в договор аренды N 06035 от 01.09.2004 г. уведомлением Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла от 18.01.2006 г., недействительными.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание ввиду их несостоятельности и необоснованности, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы жалобы в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне
исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом допущено не было.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, оснований для отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2006 г. и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы согласно ст. 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы, однако заявитель освобожден от ее уплаты при рассмотрении споров в арбитражном суде в силу пп. 1 п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2006 г. по делу N А48-4502/06-14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.