Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.11.2007, 20.11.2007 по делу N А26-4446/2007 Поскольку арендатор в ранее установленном размере вносил арендную плату своевременно и в полном объеме и в его действиях не усматривается умысла на уклонение от уплаты арендных платежей, нарушение обязательств по выплате арендной платы признано несущественным, следовательно, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и выселении отказано.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2007 г. по делу N А26-4446/2007

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “По26 ноября 2007 года.“ имеется в виду “Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2007 года.“.

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2007 года. По26 ноября 2007 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Денисовой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании суда первой инстанции дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Каспий“

к обществу с ограниченной ответственностью “Калинка“

о расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании:

от истца, Ф.И.О. директора на основании приказа от 01.03.2005 N 1-К (лист
дела 6), Ф.И.О. юрисконсульта по доверенности от 02.05.2007 (лист дела 104), Ф.И.О. адвоката на основании ордера от 13.11.2007 N 33

от ответчика, Ф.И.О. представителя по доверенности от 01.11.2006 (лист дела 103)

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании 14 ноября 2007 года до 14 часов 20 ноября 2007 года.

20 ноября 2007 года в 14 часов судебное заседание продолжено с участием представителей от истца, Ф.И.О. по доверенности от 01.11.2007 и от ответчика, Ф.И.О. представителя по доверенности от 01.11.2006,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Каспий“ (далее - ООО “Каспий“) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия к обществу с ограниченной ответственностью “Калинка“ (далее - ООО “Калинка“) о досрочном расторжении договора аренды от 26 сентября 2003 года N 11-Ю нежилых помещений, общей площадью 187, 3 кв. м, расположенных по адресу: г. Костомукша, ул. Советская, 7, в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа (пункт 6.2.3). Также истец просит обязать ответчика освободить занимаемые помещения в трехдневный срок, передав их истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и пояснил, что в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в одностороннем порядке в связи с изменением Методики, направил 26.02.2007 в адрес арендатора уведомление об изменении арендной платы, которая составляет с 05.03.2007 - 76 992 руб. 99 коп. с НДС. Однако, ООО “Калинка“ в установленные договором сроки, а именно, в марте, апреле и мае 2007
года арендную плату не внесло в полном объеме, и за ним образовалась задолженность в сумме 32 031 руб. 59 коп. Претензией от 21 мая 2007 года истец предложил арендатору уплатить задолженность, расторгнуть договор и освободить помещение. Арендатор с претензией не согласился по тем основаниям, что между сторонами не было подписано соглашение к договору об изменении арендной платы и не зарегистрировано в установленном порядке. Впоследствии ответчик платежи в полном объеме уплатил, по сведениям истца задолженность отсутствует, однако, в своем бухгалтерском учете, ответчик уплаченные суммы учитывает как переплату по арендным платежам.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании требования истца не признал по тем основаниям, что арендная плата, установленная договором оплачивалась арендатором в установленные сроки. Новый размер арендной платы сторонами не был согласован, изменения к договору аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом, представитель пояснил, что арендные платежи уплачены в полном объеме, однако, до настоящего времени не ясно, имеет ли право арендодатель в одностороннем порядке, при отсутствии соглашения между сторонами, зарегистрированного в установленном порядке изменять размер арендной платы. Если такое право у арендодателя имеется, то арендатор внесенные платежи учитывает в уплату арендных платежей, если же такое право отсутствует, у арендатора имеется переплата по внесению арендной платы. При этом ответчик просил учесть суд, что в спорный период арендодателем также были направлены и другие уведомления об изменении размера арендной платы, спор разрешался в судебном порядке. Кроме того, условиями договора предусмотрено, что дополнения и изменения к договору должны оформляться дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора, такие же положения
содержатся в Положении о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костомукши в аренду и безвозмездное пользование. Кроме того, ранее по указанному договору с предыдущими арендодателями указанные положения договора соблюдались сторонами.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

26 сентября 2003 года между администрацией муниципального образования “города Костомукша“ (Арендодатель) и ООО “Калинка“ (Арендатор) был заключен договор аренды N 11-Ю муниципального имущества, согласно которому по акту приема-передачи были переданы в аренду нежилые помещения с электрооборудованием, системой водоснабжения, канализации и иным имуществом установленным в помещении общей площадью 187, 3 кв. м, расположенные по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Советская, дом 7 для размещения на данной площади магазина промышленных товаров и складских помещений (листы дела 9-16). Срок договора аренды определен в пункте 8 договора с 01 сентября 2003 года по 31 августа 2013 года.

Согласно приложенному расчету, арендная плата рассчитывается на основании Методики определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящими в муниципальной собственности города Костомукши (приложение N 2 к Положению о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костомукши в аренду и безвозмездное пользование, утвержденному решением VI сессии III созыва Костомукшского городского Совета от 23 ноября 2002 N 64-ГС. На момент заключения договора арендная плата составляла 16 330 руб. 22 коп. в месяц (лист дела 17).

В связи с изменением размера годовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, на основании решения Костомукшского городского Совета N 206 ГС от 25 ноября 2003 года, стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы с 01
января 2004 года, которая составляет 19 659 руб. 04 коп. (листы дела 18,19). Договор аренды с указанными изменениями был зарегистрирован 01 марта 2004 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11 октября 2004 года были внесены изменения в части арендодателя помещений на ОАО “Карельский окатыш“ (зарегистрировано в установленном законом порядке, извещение на листе дела 21), а также в части размера арендной платы, которая с 11.11.2004 составляет 65 835 руб. 92 коп. в месяц (лист дела 20).

01 февраля 2006 года между ОАО “Карельский окатыш“ (продавец) и ООО “Каспий“ (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому, продавец продает, а покупатель покупает здание торгового центра и бани, общей площадью 2 695, 2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Советская, дом 7; земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования в границах кадастрового плана, площадью 6480 кв. м, расположенный по тому же адресу (листы дела 22-26). По акту приема-передачи здание торгового центра и бани было передано покупателю (листы дела 27, 28). Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы 20 марта 2006 года N 10-10-04/002/2006-184 (лист дела 28 оборот).

Таким образом, на сданное в аренду имущество право собственности с 20 марта 2007 года перешло к ООО “Каспий“.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, приобретя право собственности на указанные помещения, ООО “Каспий“ вступило в права арендодателя по договору аренды
в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 4.2 договора аренды арендная плата рассчитывается и изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с утвержденной Методикой.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае изменения Методики Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора не позднее семи дней.

Решением Костомукшского городского Совета XXVI сессии II созыва от 30 мая 2000 N 206ГС утверждено Положение о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костомукши в аренду и безвозмездное пользование (с изменениями от 25.11.2003 N 206 ГС). Согласно пункту 4.1 Положения, размер арендной платы определяется согласно методике определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности города Костомукши (Приложение N 2 к Положению). Как следует из Методики определения арендной платы, составляющей арендной платы является годовая ставка арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Костомукши.

Решением Совета Костомукшского городского округа II сессии I созыва от 23 ноября 2006 N 18-СО “Об утверждении годовых ставок арендной платы на имущество, находящееся в муниципальной собственности Костомукшского городского округа“, в соответствии с действующей Методикой, с 01 января 2007 утверждена годовая ставка арендной платы на 1 кв. м нежилых помещений в размере 17 руб. 98 коп. (лист дела 34).

Таким образом, в соответствии с изменением размера годовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности на основании вышеуказанного решения, в соответствии с условиями договора, Арендодатель имел право на бесспорное и в одностороннем порядке изменение размера арендной платы.

Уведомлением от 26.02.2007 N 4 (лист дела 35) Арендодатель
уведомил Арендатора об изменении годовой ставки арендной платы и соответственно об изменении арендной платы с 05.03.2007, которая составляет 65 248 руб. 30 коп. в месяц, с НДС - 76 992 руб. 99 коп. Уведомление вручено Арендатору 26.02.2007.

Согласно платежным поручениям за период с марта по май 2007 года включительно, ООО “Калинка“ вносило арендную плату в сумме 65 835 руб. 92 коп., установленную ранее в договоре аренды.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по своевременному перечислению арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Согласно пункту 6.2.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа.

Однако, по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как усматривается из материалов дела, 21 мая 2007 года ООО “Каспий“ направило в адрес ООО “Калинка“ претензию об оплате задолженности по арендной плате за период март - май 2007 года в сумме 32 031 руб. 59
коп. и уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Платежным поручением N 2315 от 27.07.2007 года задолженность была погашена и за последующий период арендная плата вплоть до ноября 2007 года уплачена арендатором в установленном размере.

Просрочку в уплате арендных платежей в полном объеме ответчик объяснил тем, что со стороны арендодателя было направлено несколько дополнительных соглашений об изменении арендной платы и уведомление от 22.05.2006 N 35 (листы дела 69-77), в связи с чем стороны разрешали спор в судебном порядке. Кроме того, уведомив 26.02.2007 об изменении размера арендной платы, арендодатель не направил в адрес арендатора дополнительное соглашение в соответствии пунктом 6.1 договора, а также в соответствии с пунктом 4.2 Положения о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костомукша в аренду и безвозмездное пользование.

Проверив вышеуказанные доводы ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 4.3 договора аренды в случае изменения Методики Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора, не позднее семи дней. В соответствии с пунктом 6.1 договора изменение условий настоящего договора (за исключением изменений п. п 4.1-4.4) допускается только по обоюдному соглашению сторон. Предполагаемые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

По смыслу указанных условий договора, при одностороннем бесспорном изменении размера арендной платы
составления соглашения между сторонами не требуется, а достаточно уведомления Арендатору не позднее семи дней.

Таким образом, уплаченная арендатором арендная плата за спорный период с марта 2007 года по ноябрь 2007 года в размере 76 992 руб. 99 коп. в месяц соответствует условиям договора аренды.

Как усматривается из материалов дела, арендатор ежемесячно в ранее установленном размере вносил арендную плату, неуплаченная за период март-май 2007 года сумма арендных платежей составляет 32 031 руб. 59 коп. является незначительной, также в действиях арендатора не усматривается умысла на уклонение от уплаты арендных платежей, а его действия были направлены на правильное толкование договора аренды. С учетом изложенного, нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным. Поскольку арендная плата, рассчитанная в соответствии с Методикой и договором аренды от 26.09.2003, внесена ответчиком в полном объеме, требование ООО “Каспий“ подлежит отклонению.

В связи с тем, что иск о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, не может быть удовлетворено и требование о выселении ответчика из занимаемых по договору аренды помещений.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в первой инстанции суд относит на истца. При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб. за рассмотрение искового заявления о расторжении договора. Однако, истцом заявлено второе требование о выселении, которое государственной пошлиной не оплачено, в связи с чем, неуплаченная государственная пошлина подлежит довзысканию с истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Довзыскать с общества с ограниченной ответственностью “Каспий“ в доход федерального бюджета государственную пошлину
в сумме 2000 рублей.

3. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

И.Б.ДЕНИСОВА