Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.05.2007, 24.05.2007 по делу N А26-1585/2007 Договор аренды долей в праве на имущество и земельный участок без выдела их в натуре не может быть зарегистрирован, поскольку сторонами определены идеальные доли безотносительно к конкретным помещениям, без индивидуализации их в техническом паспорте на помещение, то есть определить, какая конкретно часть из указанной общей площади передана истцу в аренду, не представляется возможным.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2007 г. Дело N А26-1585/2007“

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “По31 мая 2007 года“ имеется в виду “Полный текст решения изготовлен 31 мая 2007 года“.

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2007 года. По31 мая 2007 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Денисовой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании суда первой инстанции дело по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О.



третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия

о регистрации договора аренды от 22 февраля 2007 года

при участии в судебном заседании:

от истца, Ф.И.О. адвоката по доверенности от 30.01.2007 г. (лист дела 14),

от ответчика, Ф.И.О. индивидуального предпринимателя на основании свидетельства о внесении в ЕГРИП (запись N 304100118200029 от 30.06.2004 г.), Ф.И.О. представителя по доверенности от 14.07.2006 г. (лист дела 39),

от третьего лица, Управления Федеральной регистрационной службы по РК, не явился, извещен.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании 23 мая 2007 года, до 16 часов 24 мая 2007 года.

В 16 часов 24 мая 2007 года судебное заседание продолжено в присутствии представителей сторон.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее ИП Кузина Е.Е.) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее ИП Брызгалов А.Е.) о регистрации договора аренды долей в праве собственности на помещение и земельный участок от 22 февраля 2007 года, заключенного между Брызгаловым А.Е. и Кузиной Е.Е., по тем основаниям, что ответчик в нарушение статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательства, а именно, отказался от государственной регистрации договора аренды.



Исковые требования обоснованы пунктом 3 статьи 165, статьями 310, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и пояснил, что стороны по договору от 22.02.2007 г., являясь участниками долевой собственности и владея по 1/2 доли каждый на нежилое помещение общей площадью 191,7 кв. м, расположенное в доме N 26 по Лососинскому шоссе в г. Петрозаводске, и долями в праве 9345/910390 на земельный участок общей площадью 7 832 кв. м, расположенный по Лососинскому шоссе, 26 в г. Петрозаводске, заключили договор аренды долей в праве на помещение и земельный участок сроком на три года. Фактически договор был исполнен, по акту приема-передачи 1/2 доли в праве на помещение и земельный участок, принадлежащая Брызгалову А.Е., была передана во временное владение и пользование Кузиной Е.Е., которая единовременно за все время пользования выплатила Брызгалову А.Е. 2 200 000 руб. При подписании договора аренды, стороны определили его предмет и исходили из тех обстоятельств, что каждому из них принадлежит по 1/2 доли в нежилом помещении и земельном участке. Поскольку предмет договора был определен сторонами, следовательно, он считается заключенным. Ответчик, имея подлинные экземпляры договора аренды, обратился с заявлением о государственной регистрации договора, однако затем в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору и направил заявление в регистрационную службу о прекращении регистрации. Истица не располагает необходимыми документами для регистрации договора аренды, в связи с чем ей необходимо получить решение о регистрации договора.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (листы дела 33, 34) считает требования истца неправомерными и необоснованными по следующим основаниям. В ходе переговоров при разрешении спора во внесудебном порядке о возвращении Кузиной Е.Е. удерживаемых ею оборудования и материалов, а также компенсации убытков и рассмотрения заявления об определении порядка пользования спорным помещением, была достигнута договоренность о передаче доли Брызгалова А.Е. в аренду Кузиной Е.Е. 22 февраля 2007 года договор аренды был подписан и ответчиком получена единовременно арендная плата за весь оговоренный договором период аренды. Между сторонами имелась договоренность, что после подписания договора аренды и передачи его на регистрацию, приступить к обсуждению и решению вопроса о компенсации ответчику, причиненных действиями Кузиной Е.Е., убытков. Однако, истец, ИП Кузина Е.Е., после передачи пакета документов на регистрацию, отказался рассматривать вопрос о компенсации убытков, нарушив тем самым договоренности, и ввела в заблуждение ответчика по существу решения спора в целом. После чего ответчик обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении регистрации указанного договора, направил письмо истцу с предложением считать договор аренды незаключенным и сообщить реквизиты счета, куда ответчик мог перечислить полученную им арендную плату. Ответчик готов возвратить полученные по договору деньги. Кроме того, по мнению, ответчика, при заключении договора аренды сторонами не были соблюдены требования п. 3 статьи 607 ГК РФ, предписывающие необходимость указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а, следовательно, он не подлежит государственной регистрации, как незаключенный, согласно указанной норме.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, и пояснил, что в договоре аренды отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды, что свидетельствует о том, что договор аренды не заключен.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия в отзыве на исковое заявление (листы дела 36, 37) указало, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право долевой собственности Брызгалова А.Е. на земельный участок (9345/910390) и на помещение (1/2). 22.02.2007 г. Брызгалов А.Е. обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.02.2007 г. указанных долей в праве на помещение и земельный участок. 07.03.2007 г. Брызгалов А.Е. обратился в Управление с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации указанного договора аренды. Государственная регистрация указанного договора была прекращена 09.03.2007 г. При этом оригиналы документов, представленных Брызгаловым А.Е. для государственной регистрации договора аренды, были ему возвращены. Согласно положениям пункта 1 статьи 26 Закона о госрегистрации, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, Кузина Е.Е. имеет право самостоятельно обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды, предоставив подлинный экземпляр договора аренды и иные необходимые документы. Однако, третье лицо особо обратило внимание суда на то обстоятельство, что договором аренды предусмотрена передача в аренду долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества. Вместе с тем, согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Также согласно указанной статье в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с вышеуказанным, Управление отмечает, что доли в праве собственности на объекты недвижимости не могут передаваться в аренду. В случае обращения Кузиной Е.Е. за государственной регистрацией рассматриваемого договора аренды в государственной регистрации договора будет отказано.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела без участия третьего лица.

В соответствии с пунктом 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело без участия третьего лица.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив и оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, предпринимателям Кузиной Е.Е. и Брызгалову А.Е. на праве общей долевой собственности принадлежит по 1/2 доли в праве на нежилое помещение парикмахерской общей площадью 191,7 кв. м, расположенное в доме 26 по Лососинскому шоссе в г. Петрозаводске и по 9345/910390 доли земельного участка площадью 7832 кв. м, расположенного по тому же адресу. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия и сторонами не оспариваются.

Реализуя свое право участников долевой собственности на распоряжение, владение и пользование имуществом, предусмотренное статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны, ИП Кузина Е.Е. и ИП Брызгалов А.Е., подписали договор аренды долей в праве на помещение и земельный участок от 22.02.2007 г. (листы дела 26-29).

Согласно пункту 1.1 договора “Арендодатель“ (Брызгалов А.Е.) предоставляет “Арендатору“ (Кузиной Е.Е.) за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, принадлежащее “Арендодателю“ на праве собственности, а “Арендатор“ принимает это имущество и уплачивает за временное владение и пользование им обусловленную настоящим договором арендную плату.

Пунктом 1.2 договора установлено, что передаваемое по настоящему договору недвижимое имущество состоит из:

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение парикмахерской общей площадью 191, 7 кв. м, расположенного в доме N 26 по Лососинскому шоссе в г. Петрозаводске, условный номер 10:01:12 01 07:000:9433/10:006. Право собственности “Арендодателя“ подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 10 АО 881246, выданным Центром по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РК 09 июля 2001 года, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 июля 2001 г. сделана запись регистрации N 10-01/01-4/2001-1522;

- 9345/910390 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель поселений общей площадью 7 832 кв. м, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, Лососинское шоссе, 26, кадастровый (условный) номер 10:01: 12 01 04:050. Право собственности “Арендодателя“ подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 10АВ N 100349, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия 08 июня 2006 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 июня 2006 года сделана запись регистрации N 10-10-01/087/2006-142.

Пунктом 1.3 договора стороны определили, что настоящий договор заключается сроком на 3 (три) года.

Размер арендной платы и порядок ее выплаты определен сторонами в разделе 2 договора (арендная плата).

В пунктах 2.1, 2.2 и 2.3 договора определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом, в виде определенного в твердой денежной сумме платежа, вносимого единовременно за весь период аренды, определена в размере 2 200 000 руб., уплачена “Арендатором“ и получена “Арендодателем“ в полном размере до подписания настоящего договора, что подтверждено подписью “Арендодателя“ (ИП Брызгалова А.Е.).

По акту приема-передачи (лист дела 30) от 22 февраля 2007 года указанное в пункте 1.2 договора имущество было передано “Арендатору“.

ИП Брызгалов А.Е. 22 февраля 2007 года обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.02.2007 г. указанных долей в праве на помещение и земельный участок.

07.03.2007 г. Брызгалов А.Е. обратился в Управление с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации указанного договора аренды (лист дела 20, 21).

Уведомлением от 09.03.2007 N 01/005/2007/309 Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия уведомило Брызгалова А.Е. и Кузину Е.Е. о прекращении государственной регистрации договора аренды от 22.02.2007 г. (лист дела 32).

ИП Кузина Е.Е. ссылаясь на уклонение ИП Брызгалова А.Е. от государственной регистрации договора аренды от 22.02.2007 г., выразившееся в одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды, обратилась с иском о регистрации договора аренды от 22.02.2007 г.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 названного Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации договора аренды от 22.02.2007 г.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Оформление сторонами договора от 22.02.2007 г. на аренду долей в праве на имущество и земельный участок без выдела их в натуре, в части нежилого помещения (в виде конкретных помещений) противоречит статьям 246 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, а также его раздел между ее участниками осуществляется по соглашению между ними. Стороны не представили в материалы дела соглашение, подписанное ими о выделении конкретных помещений парикмахерской. Напротив, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие невозможность выдела долей участников долевой собственности в натуре.

Следовательно, при индивидуализации долей в натуре каждый из собственников помещения имеет право передать свою долю в аренду при условии соблюдения порядка пользования помещением.

Как следует из материалов дела, порядок пользования помещением парикмахерской сторонами не определен, что подтверждается наличием судебного спора об определении порядка пользования помещением по делу N А26-9043/2006, производство которого приостановлено до разрешения настоящего спора.

По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку сторонами определены идеальные доли безотносительно к конкретным помещениям, без индивидуализации их в техническом паспорте на помещение, суд пришел к выводу, что определить, какая конкретно часть из указанной общей площади передана истцу в аренду, не представляется возможным.

Учитывая, что договор аренды от 22.02.2007 г., который просит зарегистрировать истец, не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду не согласовано сторонами, а, следовательно, договор аренды от 22.02.2007 г., не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку договор аренды от 22.02.2007 г. в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия договора аренды, требование истца о государственной регистрации указанного договора заявлено неправомерно и удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

И.Б.ДЕНИСОВА