Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.04.2007, 06.04.2007 по делу N А26-3282/2006-16 В удовлетворении требования о расторжении договора аренды и освобождении помещения отказано, так как арендодатель не представил соответствующих доказательств того, что арендатор нарушал условия договора аренды.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 10 апреля 2007 г. Дело N А26-3282/2006-16“

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2007 г. Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2007 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Коростелевой В.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ощепковой Т.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Финагрострой“

к предпринимателю Ф.И.О. br>
о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании задолженности в сумме 557 793 руб. 16 коп.,



при участии:

от истца - Иванов А.О. представитель по доверенности от 10.10.2006 г.,

от ответчика - Щицель Е.Л. представитель по доверенности от 21.04.2006 г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Финагрострой“ обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды N 327/04 нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: г. Медвежьегорск, ул. Дзержинского, д. 15, от 27.08.2004 г. и обязании освободить занимаемое помещение.

Исковые требования обоснованы ст. ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылками на договор аренды N 327/04 от 27.08.2004 г.

Представитель истца в судебном заседании 13 марта 2007 г. заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований, просит расторгнуть договор аренды, обязать ответчика освободить занимаемое помещение и взыскать задолженность по арендной плате в размере 557 793 руб. 16 коп.

Ходатайство истца было рассмотрено и в соответствии со ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Иск рассматривается о взыскании задолженности по арендным платежам на сумму 557 793 руб. 16 коп. за период с 23 января по 31 декабря 2006 г., о расторжении договора аренды N 327/04 от 27.08.04 г., обязании освободить занимаемые помещения.

В судебном заседании 06 апреля 2007 г. представитель истца исковые требования поддержал, пояснив следующее.



Предметом исковых требований является расторжение договора аренды и выселение арендатора из помещений, расположенных в г. Медвежьегорске, по ул. Дзержинского, д. 15, взыскание задолженности по арендной плате. В качестве основания исковых требований указаны нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части исполнения обязанности по уплате арендной платы, задолженность арендатора в период с 23 января по 31 декабря составляет 557 793 руб. 16 коп., нарушения пунктов договора: 2.2.11 - сдача помещений в субаренду, 2.2.5 - обязанности арендатора заключить договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, 2.2.9 - заключить договор страхования имущества.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д. 90, т. 2), в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в отзыве на иск, поддержал, пояснив следующее. Деятельность в арендуемом помещении ИП Изосимов С.В. осуществляет через своего представителя Евдокимову М.С., которая на основании доверенности осуществляет все необходимые действия, включая оплату за аренду помещения и оплату налога на вмененный доход. Помещения в субаренду никому не сдаются. При составлении актов, на которые ссылается истец, ни ИП Изосимов С.В., ни его представитель не присутствовали. Указанные акты не могут являться доказательством сдачи помещений в субаренду.

Договор аренды N 327/04 от 27.08. 2004 г. был зарегистрирован 26 октября 2004 г. и в соответствии со ст. 652 ГК РФ считается заключенным с момента регистрации. Договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, были заключены в 2004 г. и в последующие годы перезаключались или продлевались. Арендная плата истцу перечислена в полном объеме. Помещение застраховано в страховой группе “Урал-Сиб“.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между муниципальным образованием “Медвежьегорский район“, собственником муниципального имущества в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью, арендодателем, и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. арендатором, был заключен договор N 327/04 от 27 августа 2004 года недвижимого имущества, цокольный этаж четырехэтажного блочного жилого дома, расположенного по адресу: г. Медвежьегорск, ул. Дзержинского, 15, общей площадью - 408,10 кв. м, под торговлю промышленными товарами (л.д. 9-18). Срок аренды устанавливался с 20.06.2004 г. по 20.06.2009 г. (п. 1.2 дог.). Договор был зарегистрирован в установленном порядке 26.10.2004 г. (л.д. 19). Договор аренды от имени Изосимова С.В. подписан Евдокимовой М.С. по доверенности (л.д. 77, т. 2).

01.11.2005 г. между обществом с ограниченной ответственностью “Финагрострой“ и Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования “Медвежьегорский район“ был заключен договор купли-продажи N 296/05 (л.д. 20-26, т. 1) вышеуказанного помещения. Переход права собственности зарегистрирован с обременением (аренда) 23.01.2006 г. (л.д. 27, т. 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данная норма согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Таким образом, истец, ООО “Финагрострой“, вступил в права арендодателя по договору N 327/04 от 27.08.2004 г. в силу прямого указания закона и к нему, соответственно, перешли все права и обязанности, установленные в отношении арендодателя по данному договору.

По мнению истца, ответчик грубо нарушал условия договора аренды (пункты 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.9, 2.2.11). Имеет задолженность по оплате арендных платежей в размере 557 793 руб. 16 коп. за период с 23.01.2006 г. по 31.12.2006 г., не представил доказательств заключения договоров с коммунальными службами, не застраховал арендуемое имущество, передал в пользование арендуемое помещения третьим лицам без согласия с арендодателем, что явилось основанием для предъявления иска в суд с требованием о расторжении договора аренды, освобождения помещения и взыскания задолженности.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд в иске отказывает по следующим основаниям.

Согласно части 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Письмом от 22.12.2005 г. N 1-аренда истец уведомил ответчика о переходе прав собственности на арендуемое помещение (л.д. 28, т. 1).

Согласно части 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Письмом от 29 марта 2006 г. N 9-аренда ООО “Финагрострой“ внес изменения в договор аренды в части размера арендной платы, установив ее в размере 177 543 руб. 10 коп. в месяц, обосновывая новый размер арендной платы изменением балансовой стоимости 1 кв. м арендуемого помещения.

Как усматривается из договора аренды, стороны в разделе 3 определили порядок и размер арендной платы. В пункте 3.2 предусмотрено, что величина арендной платы определяется расчетом, являющимся приложением к договору (л.д. 14, т. 1). Согласно расчету стоимость арендной платы установлена в размере 33 432 руб. 25 коп. в квартал.

Пунктом 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласия с арендатором при изменении индекса потребительских цен, переоценки арендуемого имущества (по данным Госкомстата) в зависимости от темпов инфляции и других непредвиденных обстоятельств, но не чаще, чем раз в год.

Суд считает, что изменение истцом размера арендной платы по основанию изменения балансовой стоимости 1 кв. м арендуемого помещения является необоснованным как не предусмотренного пунктом 3.4 договора аренды.

Истец указал балансовую стоимость спорного помещения, на основании план-справки N 185720 от 02.12.2005 г. (л.д. 79, т. 2), где стоимость спорного помещения оценена в 3 179 027 руб. В то же время, из договора купли-продажи N 296/05 от 01.11.2005 г. следует, что помещение приобретено им по стоимости 1 995 000 руб. Доказательств, подтверждающих по какой стоимости поставлено на балансовый учет данное спорное помещение, истец не представил.

Суд считает, что увеличение арендной платы с учетом рыночной стоимости предмета аренды противоречит заключенному сторонами договору, поскольку продажа (приобретение) помещения по цене выше балансовой не предусмотрена договором аренды как основание для повышения арендной платы и не является непредвиденным обстоятельством.

В силу ст. 614 ГК РФ и пунктов 2.2.1, 3.1 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям заключенного договора арендная плата за период с 23 января по декабрь 2006 г. составляет 125 460 руб. 81 коп., уплачено ответчиком - 157 073 руб. (л.д. 63-70, т. 2).

Таким образом, суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Доводы ответчика о том, что арендатор нарушал условия договора аренды (пункты 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.9, 2.2.11), в том числе не представил доказательств заключения договоров с коммунальными службами, не застраховал арендуемое имущество, передал в пользование арендуемое помещения третьим лицам без согласия с арендодателем, материалами дела не подтвердились.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Деятельность в арендуемом помещении ИП Изосимов осуществляет через своего представителя Евдокимову М.С., которая на основании доверенности от 28.07.2004 г. (л.д. 77, т. 2) осуществляет все необходимые действия, включая оплату за аренду помещения, заключения договоров по эксплуатации нежилого помещения и другие поручения.

Договор на аренду помещения N 327/04 от 27.08.2004 г. был зарегистрирован 26.10.2004 г., в соответствии со ст. 651 ГК РФ считается заключенным с момента регистрации. Договоры, с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, были заключены в 2004 году и в последующие годы перезаключались или продлевались. Копии договоров ответчиком были представлены (л.д. 95-107). Помещение застраховано в ЗАО “Страховая группа “УралСиб“ договор от 11 мая 2006 г. (л.д. 108-110). Из справок, представленных ответчиком, усматривается, что задолженности по представленным коммунальным услугам у ответчика не имеется (л.д. 72-74, т. 2).

Действительно, договором аренды, п. 2.2.11, предусмотрено - “не сдавать арендуемые объекты как в целом, так и частично в субаренду“, однако истец не представил доказательства заключения договоров субаренды с третьими лицами или других доказательства, подтверждающие предпринимательскую деятельность в спорных помещения предпринимателями Евдокимовой М.С., Улевич Т.Н., Бычковой Н.А. Абызовым А.А., а арендатор данный факт пользования арендованными помещениями третьими лицами оспаривает. Акты, на которые ссылается арендодатель (л.д. 41, 50 т. 1), составлены в одностороннем порядке без участия ИП Изосимова или его представителя Евдокимовой М.С.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, суд не находит основания для расторжения договора аренды и освобождения помещения и в иске отказывает в полном объеме.

Расходы по госпошлине суд относит на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

2. Расходы по госпошлине отнести на истца.

3. Взыскать с ООО “Финагрострой“ в доход федерального бюджета госпошлину 12 077 руб. 93 коп.

4. Выдать исполнительный лист в порядке ст. 319 АПК РФ

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

В.И.КОРОСТЕЛЕВА