Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2007 по делу N А40-15401/07-82-184 Исковые требования о признании недействительным договора аренды удовлетворены, поскольку спорный договор заключен с нарушением прав и законных интересов истца.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2007 г. по делу N А40-15401/07-82-184

Резолютивная часть решения объявлена 22.06.07.

Полный текст решения изготовлен 29.06.07.

Арбитражный суд в составе:

Судьи: З.

Протокол ведет помощник судьи Ф.

с участием: от истца - С. - дов. от 19.03.07 N 1, от 1 ответчика - С. - дов. от 20.03.07 N д-20, от 2 ответчика - З.В. - дов. от 13.06.07

рассмотрел дело по иску ООО “ЛАЙМОН 2000“

к ООО “Моделин“, ЗАО “Объединенная Шахтостроительная компания “СОЮЗСПЕЦСТРОЙ“

о признании договора недействительным

установил:

в заседании объявлялся перерыв с 19.06. до 22.06.2007.

Иск заявлен о признании недействительным договор аренды от 15.01.2007 N АР/07-04, заключенный ответчиками на нежилое помещение площадью 334,7
кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 4/10 стр. 1.

Истец в заседание явился, поддержал заявленное требование, руководствуясь ст. ст. 168, 618, 209 ГК РФ.

Ответчики в заседание явились, иск не признали по мотивам, изложенным в отзывах, в том числе, 1 ответчик указал на то, что, являясь собственником вышеуказанного нежилого помещения, вправе по своему усмотрению распоряжаться данным имуществом и ограничение этого права неправомерно.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд находит требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между Народным предприятием по птицеводству “Ставропольское“ и ООО “Торговая фирма Импульс“ был заключен договор аренды N 25 от 22.08.1998 на нежилое помещение площадью 340,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 4/10 стр. 1, сроком действия до 22.08.2008. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. 01.01.1999 между ООО “Торговая фирма Импульс“ (арендатор по вышеуказанному договору аренды) с согласия арендодателя был заключен договор субаренды N 04 с ЗАО “МЕГАНОМ СБ“ на указанные нежилые помещения, срок данного договора субаренды определен сторонами до 22.08.2008. Договор субаренды также прошел государственную регистрацию. ЗАО “Меганом СБ“ передало свои права и обязанности по договору субаренды истцу, что подтверждается Дополнительным соглашением от 21.03.2005 к договору субаренды, который также был зарегистрирован в установленном порядке. Право субаренды истца никем не оспаривалось.

С 28.07.2004 собственность на спорные помещения перешла к 1 ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и не оспаривается сторонами, в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 617 ГК РФ 1 ответчик является арендодателем по договору аренды
N 25 от 22.08.1998.

В 2004 году в отношении 1 ответчика была введена процедура банкротства, в ходе которой внешний управляющий ООО “Моделин“ в соответствии со ст. 102 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ отказался от исполнения договора аренды N 25 от 22.08.1998, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие. Факт прекращения договора аренды от 22.08.1998 N 25 подтвержден постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.09.2006 по делу N КГ-А40-8793-06-П.

В соответствии со ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

19.12.2006 истец, реализуя свое право на заключение договора аренды на занимаемые помещения, обратился к 1 ответчику с предложением заключить такой договор и направил ему проект договора (оферту). Факт получения данного предложения 1 ответчиком не оспаривается.

Поскольку 1 ответчик на предложение истца не ответил, истец обратился в суд с иском о понуждении заключить договор аренды. При рассмотрении дела N А40-3551/07-82-43 истец узнал о наличии оспариваемого договора N АР/07-04 от 15.01.2007, в связи с чем обратился в суд с заявленным иском.

В качестве обоснования заявленного требования истец ссылается на его право, предусмотренное ст. 618 ГК РФ на заключение договора аренды на спорные помещения, а также на то, что 1 ответчик знал о его желании заключить такой договор до даты заключения оспариваемого договора, в связи с чем
истец считает, что при заключении договора аренды от 15.01.2007 N АР/07-04 были нарушены его охраняемые законом, а именно ст. 618 ГК РФ, права, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность спорного договора.

Проанализировав доводы и документы истца, суд полагает, что они обладают необходимой доказательственной силой в подтверждение основания заявленного требования. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Суд находит обоснованной ссылку истца на нарушения положений ст. 209 ГК РФ. Как следует из ст. 618 ГК РФ, субарендатор имеет безусловное право на заключение с ним договора аренды на занимаемые им помещения, в случае досрочного прекращения договора аренды, на основании которого был заключен договор субаренды. Данное безусловное право корреспондируется с обязанностью арендодателя заключить с субарендатором такой договор, что подтверждается п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 и сложившееся практикой.

1 ответчик, зная о желании истца воспользоваться своим правом на заключение с ним договора аренды занимаемых им помещений, нарушил его охраняемое законом право, предусмотренное ст. 618 ГК РФ, в связи с чем договор аренды N АР/07-04 от 15.01.2007 заключен в нарушение ст. ст. 209, 618 ГК РФ и в силу ст. 168
ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Возражения ответчиков сводятся к тому, что 1 ответчик, как собственник нежилых помещений, вправе распоряжаться спорным помещением по своему усмотрению, а также к тому, что понуждение к заключению договора не допускается. Вместе с тем, в силу ст. 209 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом, не нарушая закон и охраняемые законом права других лиц, а в соответствии со ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора аренды не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Как уже сказано выше, ст. 618 ГК РФ устанавливает безусловное право субарендатора на заключение договора аренды, что влечет за собой обязанность арендодателя заключить такой договор на срок договора субаренды и на условиях договора аренды. Поскольку срок договора субаренды определен до 22.08.2008 у истца имеется право требовать заключения с ним договора аренды на занимаемые помещения.

При этом суд также учитывает отсутствие иных способов для истца защиты своего нарушенного права на заключение договора аренды с 1 ответчиком на спорные помещения, поскольку наличие оспариваемого договора влечет невозможность реализации истцом своего безусловного права на заключение договора аренды на занимаемые помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащих ему прав. Суд полагает, что действия 1 ответчика следует квалифицировать как злоупотребление своими правами собственника.

В настоящее время
производство по делу о банкротстве 1 ответчика прекращено и 1 ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность в установленном порядке, в том числе, сдает принадлежащие ему помещения в аренду. Ссылка 1 ответчика на то, что условия договора аренды N 25 от 22.08.1998, а именно размер арендной платы не соответствует рыночной стоимости пользования спорным имуществом, не может быть принята судом во внимание, поскольку обязанность заключить с субарендатором договор аренды на срок до 22.08.2008 предусмотрена законом, а арендодатель вправе воспользоваться своим правом на изменение условий договора в части размера арендной платы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 10, 11, 12, 166, 168, 209, 618 ГК РФ, ст. ст. 65, 66, 71, 110, 155, 167 - 170, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд,

решил:

признать недействительным договор аренды от 15.01.2007, заключенный между ООО “Моделин“ и ЗАО “Объединенная Шахтостроительная компания “СОЮЗСПЕЦСТРОЙ“ на нежилые помещения площадью 334,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 4/10 стр. 1.

Взыскать с ООО “Моделин“ в пользу ООО “ЛАЙМОН 2000“ 1000 рублей расходов по госпошлине.

Взыскать с ЗАО “Объединенная Шахтостроительная компания “СОЮЗСПЕЦСТРОЙ“ в пользу ООО “ЛАЙМОН 2000“ 1000 рублей расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции и в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.