Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2007, 21.06.2007 по делу N А40-14802/07-91-147 В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды подвального помещения и обязании своими силами и за свой счет устранить последствия его неправомерных действий путем восстановления первоначального состояния помещения отказано, так как договор фактически был исполнен сторонами, а именно помещение было передано в аренду и арендатор исполняет обязательства по оплате арендных помещений.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

18 июня 2007 г. Дело N А40-14802/07-91-14721 июня 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2007 года.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Г.Т., при ведении протокола судебного заседания судьей Г.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Промсвязьналадка“ к ЗАО “Альбус“, Департаменту имущества г. Москвы о признании договора аренды недействительным и обязании восстановить первоначальное состояние помещения, при участии: от истца - Г.М. решение N 1 от 21.07.03, У. дов. от 29.01.07 б/н, от 1 ответчика - не явился, от 2 ответчика - Р. дов. от
28.12.06 N Д-06/3566

УСТАНОВИЛ:

ООО “Промсвязьналадка“ обратилось с иском о признании недействительным договора аренды от 06.02.2007 N 1-86/07 подвального помещения по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 28/20, стр. 1, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО “Альбус“, и обязании ЗАО “Альбус“ своими силами и за свой счет устранить последствия его неправомерных действий - восстановить первоначальное состояние помещения.

Спор разрешается в отсутствие представителя 1 ответчика (ЗАО “Альбус“), извещенного о времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом, по материалам дела на основании ст. ст. 123, 124, 156 АПК РФ.

Истец поддержал исковое заявление в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст. ст. 12, 131, 166, 167, 168, 169, 170, 183, 304, 608 ГК РФ.

1-й ответчик - ЗАО “Альбус“ - исковое заявление не оспорил, письменный отзыв на иск не представил.

2-й ответчик - Департамент имущества города Москвы - исковое заявление не признает, представил письменный отзыв.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 06.02.2007 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, истец) и ЗАО “Альбус“ (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды N 1-86/07 нежилого помещения общей площадью 86,80 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 28/20, стр. 1, сроком действия с 01.08.2006 по 25.07.2007.

В обоснование иска истец указал на то, что в здании по указанному адресу истцу принадлежит на праве аренды нежилое помещение, что подтверждается договором от 01.01.07 N 25, заключенным с собственником данного помещения А.

По мнению истца, договор аренды N 1-86/07 от 06.02.2007 не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации и города Москвы и ущемляет его права в связи со следующим.

Истец считает, что с момента получения ключей от помещения руководитель ЗАО “Альбус“ перекрыл доступ специалистам к системам отопления и водоснабжения, находящимся согласно акту разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности от 13.09.05 на балансе А., что противоречит пункту 5.4.13 договора от 06.02.07 N 1-86/07. Кроме того, пунктом 5.4.12 указанного договора ЗАО “Альбус“ обязано за свой счет принимать меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта, что им не осуществляется. Кроме того, арендатор (ЗАО “Альбус“) проводит строительные работы без оформления исходно-разрешительной документации, что подтверждается актом комиссионной проверки от 01.02.06, актом проверки использования имущества от 19.03.07, постановлением ОВД Басманного района об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.02.07, уведомлением представителя А. М. от 03.04.07.

Истец считает, что действия арендатора повлекли вибрацию здания, что создает опасность его обрушения, а также отсутствие отопления, то есть действия ответчика носят антиобщественный характер.

По мнению истца, договор аренды N 1-86/07 в нарушение п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением правительства Москвы от 13.08.96 N 689, заключен без проведения аукциона или конкурса, поскольку основания передачи помещения в аренду без аукциона или конкурса, предусмотренные п. 5.2 положения, отсутствуют.

Таким образом, истец считает, что сделка ничтожна в соответствии со ст. ст. 168, 169 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 1.3 договора объект аренды передан для использования под продовольственный магазин. По мнению истца, помещение по назначению не используется, что свидетельствует о заключении его без намерения создать соответствующие
правовые последствия. Об отсутствии намерения создать правовые последствия свидетельствует и содержание самого договора: согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 01.08.06 до 25.07.07, что в силу ст. 425 ГК РФ означает распространение действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения. Фактическое отсутствие отношений как до, так и после заключения договора является подтверждением мнимости данной сделки. Согласно пункту 10.1 договора арендатор обязуется обустроить отдельный вход в помещение в течение одного года в то время, как договор заключен на меньший срок.

Таким образом, по мнению истца, договор содержит заведомо невыполнимое условие и является мнимой сделкой в силу ст. 170 ГК РФ.

Истец также считает, что документы БТИ и заключение об оценке помещения датированы позже указанного в пункте 2.1 договора срока начала действия договора, то есть на момент начала аренды отсутствовала надлежащая характеристика объекта аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передачу в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

По мнению истца, доверенность от имени арендодателя на заключение договора оформлена позже срока начала действия договора, то есть доверенность датирована 09.01.07, а срок действия договора установлен с 01.08.06. Данное обстоятельство является нарушением ст. 608 ГК РФ, согласно которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Сведениями о том,
что на момент начала действия договора сделка была одобрена арендодателем, истец не располагает.

По мнению истца, помещение по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 28/20, стр. 1, является подвальным, а в силу ст. 135 ГК РФ подвальное помещение не может быть самостоятельным объектом каких-либо сделок.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

Однако, по мнению истца, документа, подтверждающего наличие у арендодателя (ДИГМ) на момент начала действия договора права собственности на данное помещение, ни одним из ответчиков не представлено.

Доводы истца признаются судом необоснованными в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 28/20, стр. 1 общей площадью 86,8 кв. м, принадлежат на праве собственности городу Москве в силу прямого указания закона (Приложение 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 от 27.12.91), более того, право собственности города зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством N 77-77-11/114/2006-695 от 29.05.07.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1.3 приложения к постановлению правительства Москвы от 13.08.96 N 689, органом, уполномоченным управлять и распоряжаться объектами собственности города Москвы, является Департамент имущества города Москвы.

Согласно п. 1.4 имущество может быть передано в аренду, хозяйственное ведение, оперативное управление, либо продано в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, департамент правомочен передавать в аренду указанное помещение.

Спорный договор аренды был заключен на основании распоряжения департамента от 02.11.04 N 2914-р, на срок менее
года и, таким образом, государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ и п. 5.3.7 договора аренды арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а также с согласия арендодателя проводить капитальный ремонт объекта аренды.

При наличии разрешительной документации, проведение ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении правомерно.

Истец не является собственником помещения, которое требует восстановить, соответственно, у него отсутствует право требования.

Проведенная проверка установлено, что ЗАО “Альбус“ в настоящее время помещение не занимает, никаких работ в нем не ведет, что подтверждается актом проверки от 25.05.07.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец не доказал в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, что оспариваемый договор нарушает его права и законные интересы. Истец также не доказал, что спорный договор, заключенный собственником для обустройства входа в продуктовый магазин, нарушает основы правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), а также мнимость сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ), так как арендатор платит арендную плату и не может пользоваться помещением, поскольку ему чинят препятствия третьи лица.

Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2007 по делу N А40-5306/07-52-33 в удовлетворении иска ООО “Промсвязьналадка“ к ЗАО “Альбус“ о запрещении продолжения работ, обязании своими силами и за свой счет устранить последствия незаконной деятельности в доме по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 28/20, стр. 1, отказано.

В соответствии со
ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец не представил доказательств, подтверждающих мнимость оспариваемой сделки и нарушение его прав и охраняемых законом интересов совершением оспариваемой сделки.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является необоснованным и не подлежит удовлетворению по заявленным основаниям.

Судебные расходы в сумме 4000 рублей подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст. ст. 8, 10, 12, 166, 169, 170, 209, 606, 609, 616, 651 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 64, 65, 69, 110, 123, 124, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления ООО “Промсвязьналадка“ к ЗАО “Альбус“ и ДИГМ о признании недействительным договора аренды от 06.02.2007 N 1-86/07 и обязании ЗАО “Альбус“ устранить последствия неправомерных действий отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.