Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2007 по делу N А40-15424/07-91-142 В удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор аренды нежилого помещения отказано, поскольку на протяжении срока действия договора аренды истцом допускались нарушения его условий (несогласованное переоборудование, неподписание расчета арендной платы), что делает невозможным применение к нему положений статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 7 июня 2007 г. по делу N А40-15424/07-91-142

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2007 года.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: судьи Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Г.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО “АЛТ-ФОТО“

к Департаменту имущества города Москвы

об обязании заключить договор аренды

при участии:

от истца - К. протокол N 15 от 10.06.02 г., Д. дов. от 27.02.07 г. б/н

от ответчика - Л. дов. от 08.02.07 г. б/н

установил:

ЗАО “АЛТ-ФОТО“ обратилось с иском и просит обязать Департамент имущества г. Москвы заключить с ЗАО “АЛТ-ФОТО“ договор на аренду помещений нежилого здания
общей площадью 923,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, на условиях договора N 3-231 от 15.04.2002 г. на новый срок.

В судебном заседании истец в порядке ст. 49 АПК РФ письменно уточнил предмет требования и просит обязать Департамент имущества г. Москвы заключить с ЗАО “АЛТ-ФОТО“ договор на аренду помещений нежилого здания общей площадью 923,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, на условиях договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, N 3-231 от 15.04.2002 года на последующие 5 (пять) лет.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст. ст. 8, 12, 445, 621 ГК РФ, п. 4.2.13. договора N 3-231 от 15.04.2002 г.

Ответчик - Департамент имущества города Москвы (ДИГМ) - исковые требования не признает, просит отказать в удовлетворении иска, представил письменный отзыв.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.04.2002 г. между сторонами был заключен договор N 3-231 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, общей площадью 923,4 кв. м, сроком действия с 15.04.2002 г. по 15.04.2007 г. Договор прошел государственную регистрацию 13.06.2002 г.

Уведомлением от 21.02.2007 г. N 03-455/07 ответчик (арендодатель) известил истца (арендатора) о том, что ЗАО “АЛТ-ФОТО“ признано недобросовестным арендатором, в связи с чем договор аренды N 3-231 от 15.04.2002 г. пролонгирован не будет. Согласно уведомлению истцу надлежало в десятидневный срок после окончания
срока действия договора (до 25.04.2007.) освободить занимаемое помещение, сдав его балансодержателю по акту приема-передачи в установленном порядке.

В обоснование иска истец указал на то, что постановлением Правительства Москвы от 01.07.2003 года N 510-ПП утверждена Комплексная программа развития и поддержки малого предпринимательства в г. Москве на 2004 - 2006 годы. ЗАО “АЛТ-ФОТО“ является субъектом малого предпринимательства г. Москвы с 1998 года, с 2004 года арендная плата организации истца установлена в особом порядке, с применением понижающего коэффициента 0,5 как субъекту малого предпринимательства, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27.01.2004 года N 27-ПП.

Истец считает, что ЗАО “АЛТ-ФОТО“ добросовестно исполняет свои договорные обязательства, и в соответствии с п. 4.2.12. договора обратился к ответчику о перезаключении договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 г. на тех же условиях на новый срок (письмо N 4 от 16.01.2007 года) в порядке п. 4.2.13. договора аренды.

Отказ ответчика на перезаключение договора истец считает необоснованным, противоречащим п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 4.2.13 договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 г. и нарушающим право арендатора на возобновление договора на новый срок.

Доводы истца признаются судом необоснованными в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.

В соответствии с п. 4.2.7 договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 г. арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного
разрешения арендодателя.

В результате проверки использования помещения по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4 было установлено, что ЗАО “АЛТ-ФОТО“ в нарушение принятых на себя обязательств произвело переоборудование объекта аренды без наличия согласия арендодателя. Документы об утверждении произведенного переоборудования в установленном порядке арендодателю не представлены. Данное факт подтверждается актом проверки от 24.10.2006 г. (л.д. 51).

Согласно п. 4.2.10 договора аренды арендатор обязан в течение месяца с момента поступления письменного уведомления об изменении величины и порядка начисления арендной платы обратиться за переоформлением перерасчета арендной платы.

Дополнительное соглашение от 18.01.2005 г. об изменении условий арендной платы на 2005 г. было в установленном порядке направлено истцу для согласования. Однако, до настоящего времени указанное соглашение ЗАО “АЛТ-ФОТО“ не подписано. Данный факт установлен Арбитражным судом г. Москвы в ходе судебного разбирательства по делу N А40-5620/07-77-63 и отражен в мотивировочной части решения суда от 20.03.2007 г. Решение суда вступило в законную силу (л.д. 44).

Таким образом, арендатором на протяжении всего срока действия договора допускались нарушения его условий (несогласованное переоборудование, не подписание расчета арендной платы), что делает невозможным применения к нему положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 7 постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 г. “О расчете ставок арендной платы за пользованием объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 г.“ существенным нарушением договора аренды является, в том числе, несвоевременное согласование арендатором перерасчета ставки арендной платы, произведенного арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Москвы.

Арендатор, допустивший существенное нарушение договора аренды, утрачивает преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Ссылка истца на ст. 445 ГК РФ несостоятельна, так как согласно нормам данной статьи до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор лицо должно направить другой стороне оферту (проект договора) на рассмотрение которой есть 30 дней с момента ее получения. Проект нового договора аренды в Департамент имущества города Москвы не поступал. Таким образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, и истец не обосновал со ссылкой на нормативно-правовые акты наличие у Департамента имущества города Москвы обязанности по заключению договора аренды на спорный объект недвижимости.

Кроме того, нежилое помещение общей площадью 923,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, находится в собственности г. Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.02 г. серии 77 АА N 297213 (л.д. 47). Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Постановлением Правительства Москвы N 559-ПП от 16.07.2002 г. утверждено Положение о Департаменте имущества города Москвы (ДИГМ), в соответствии с п. 1.1 которого ДИГМ является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности г. Москвы, следовательно, принятие решения о передаче имущества города Москвы
в аренду находится в компетенции Департамента имущества города Москвы (п. 3.1.4 Положения).

Из материалов дела следует, что ЗАО “АЛТ-ФОТО“ арендует нежилое помещение по Ракетному бульвару, д. 4 “под размещение служб организации“ (п. 1.1 договора аренды). При этом, согласно акту проверки использования помещения от 24.10.2006 непосредственная работа по оказанию фотоуслуг населению ведется только на первом этаже здания. Согласно экспликации БТИ площадь помещений первого этажа - равна 197,8 кв. м, что составляет лишь 22% от общей площади арендуемого здания. Истец имеет льготную арендную плату, часть арендуемых площадей в течение длительного времени сдавал в субаренду, вследствие чего, городской бюджет недополучает значительные средства.

Управа Алексеевского района города Москвы, как территориальный орган исполнительной власти города Москвы, неоднократно выражала свою позицию по данному вопросу (письмо в адрес Северо-Восточного агентства Департамента от 14.03.2007 N 473/7, письмо первому заместителю префекта СВАО города Москвы от 27.04.2007 г. N 919/7), считая нецелесообразным пролонгацию договора аренды с ЗАО “АЛТ-ФОТО“ (л.д. 45, 46).

Таким образом, в целях оптимизации использования нежилого помещения по Ракетному бульвару, д. 4, а также, учитывая мнение Управы района, ответчиком было принято решение об отказе в переоформлении договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 г., заключенного с истцом, о чем ЗАО “АЛТ-ФОТО“ был проинформирован в установленном порядке уведомлением от 30.01.2007 г. (л.д. 48).

Статья 621 ГК РФ допускает возникновение у арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора при прочих равных условиях.

Пункт 4.2. приложения N 3 к постановлению Правительства Москвы от 23.05.2006 N 327-ПП предусматривает задачу по закреплению и развитию практики проведения конкурсов и аукционов
по сдаче в аренду объектов нежилого фонда, а также обеспечение выставления максимально возможного количества помещений на аукцион по установлению ставки арендной платы, в том числе, проведение целевых торгов для решения городских социальных задач.

Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 “О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышения эффективности его использования“ утверждено Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве. Согласно п. 5.1 Положения передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов конкурса или аукциона.

Передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса может быть произведена на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Департамента имущества города Москвы в исключительных случаях. До настоящего времени ни один из указанных правовых актов в отношении ЗАО “АЛТ-ФОТО“ принят не был.

Таким образом, в случае выставления нежилого помещения по Ракетному бульвару, д. 4, на аукцион по определению ставки арендной платы, истец не лишен права на участие в нем в установленном порядке.

Таким образом, отсутствуют основания для обязания ДИГМ заключить с истцом договор аренды, поскольку нормами гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон по аренде, не предусмотрено обязание собственника имущества заключить договор на аренду принадлежащего ему помещения против его воли, в то время как собственник не изъявил свое согласия на заключение договора.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что заявление является необоснованным и не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика заключить договор аренды на нежилое
помещение.

Судебные расходы в сумме 2000 рублей подлежат отнесению на истца.

На основании ст. ст. 8, 10, 11, 12, 209, 421, 606, 610, 621, 651 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 28, 64, 65, 69, 110, 123, 124, 156, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

решил:

в удовлетворении заявления ЗАО “АЛТ-ФОТО“ об обязании ДИГМ заключить с ЗАО “АЛТ-ФОТО“ договор на аренду помещений отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.