Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.05.2007, 30.05.2007 по делу N А41-К1-2709/07 Исковые требования о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения удовлетворены, так как ответчик без предусмотренных законом или договором оснований отказался от исполнения договора аренды и расторг его в одностороннем порядке.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

23 мая 2007 г. Дело N А41-К1-2709/0730 мая 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2007.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи К., протокол судебного заседания вел судья К., рассмотрев в судебном заседании по иску (заявлению) ИП Д. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района о признании расторжения договора незаконным, при участии в заседании от истца - О., Д.; от ответчика - К.,

УСТАНОВИЛ:

иск предъявлен о признании досрочного расторжения договора N 365/110 аренды нежилого помещения от 07.04.2006 незаконным.

Отводов суду и ходатайств не заявлено.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик иск не признал.

Суд, выслушав
представителей сторон, допросив в судебном заседании свидетелей Я. и Ж., исследовав представленные доказательства, установил следующее:

07.04.2006 сторонами спора был заключен договор N 365/110 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) сдает, а истец (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 2 (полуподвал жилого дома комнаты N 4, 7 согласно поэтажному плану БТИ), общей площадью 40,8 кв. м, для использования под приемный пункт химчистки. Срок аренды установлен с 01.04.06 по 31.12.06.

По акту приема-передачи (л.д. 15) ответчик передал истцу во временное пользование нежилое помещение площадью 40,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 2.

20.07.2006 сотрудниками ответчика с целью проверки выполнения условий договора аренды N 365/110 от 07.04.06 был произведен осмотр арендуемых истцом помещений. По результатам проверки был составлен акт, которым были зафиксированы следующие нарушения условий договора аренды:

- нарушение п. 4.3.2 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, согласно которому арендатор обязался использовать арендуемый объект исключительно в соответствии с целями, установленными п. 1.1 договора. Проверкой установлено, что арендуемое помещение под приемный пункт химчистки не используется, арендатор (истец) занимает комнаты N 15, 16, 17, а в комнатах N 4, 7 деятельность ведется Красногорским профсоюзом работников малого бизнеса,

- нарушение п. 4.3.7 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, в соответствии с которым арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, а также капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью. Необходимость проведения капитального ремонта и сроки его проведения определяются арендодателем и арендатором совместно. До выполнения капитальных ремонтных работ арендатор обязан предоставить арендодателю
на согласование смету расходов на ремонт. Обследованием установлено, что в помещении, переданном по договору аренды, ремонтные работы проведены только в комнате N 7. Согласование на проведение текущего ремонта от КУМИ не получено,

- нарушение п. 4.3.9 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, согласно которому арендатор (истец) обязался в течение 10 дней с начала срока действия договора поместить в доступном для обозрения месте здания вывеску с указанием организационно-правовой формы, наименования, адреса и телефона своего постоянно действующего органа. Обследованием установлено, что вывеска, указывающая о нахождении в помещении ИП Д. и режиме работы, отсутствует,

- нарушение п. 4.3.12 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, согласно которому арендатор обязан в течение 10 дней с начала срока действия договора застраховать арендованное помещение от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования имущества по назначению или к ухудшению его состояния. В акте указано, что договор страхования помещения на 2006 год ответчику не представлялся,

- нарушение п. 4.4.3 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, согласно которому арендатор вправе сдать арендуемый объект в субаренду, предварительно получив письменное согласие арендодателя. Обследованием установлено, что все помещение передано Красногорскому профсоюзу работников малого бизнеса, согласие КУМИ на передачу помещения не получено.

Истец во время проверки арендуемого помещения не присутствовал, в объяснительной записке от 20.07.06 и в письме, адресованном ответчику, от 26.07.06 сообщил о том, что арендуемое помещение использовалось им по назначению в соответствии с договором аренды, было оказано населению услуг по состоянию на 24.07.06 на сумму 18976 руб.; письмо на согласование ремонта и на организацию в помещении дополнительных видов бытовых услуг отправлено в КУМИ 07.06.06, ответ
на письмо не получен, 26.07.06 было дополнительно представлено письмо на разрешение проведения ремонта в комнатах N 4 и N 7; договор страхования помещения имеется, помещение застраховано предыдущим арендатором, срок действия договора страхования - с 30.03.06 по 29.03.07; помещение третьим лицам в субаренду не передавалось, Красногорский профсоюз работников малого бизнеса располагается в своем помещении (комнаты 15, 16, 17).

Ответчик на основании акта проверки от 20.07.06 письмом от 24.07.06 N 3168/15 уведомил истца об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды N 365/110 от 07.04.06 на основании п. 6.3 договора и просил передать помещение до 01.08.2006 по акту приема-передачи в Комитет. В письме ответчик сослался на нарушения истцом условий договора, а именно: помещение под приемный пункт химчистки не используется, помещение передано в субаренду Красногорскому профсоюзу работников малого бизнеса без согласия арендодателя.

В письме от 07.08.06 N 3364/15 ответчик сообщил истцу о том, что договор аренды N 365/110 от 07.04.06 расторгнут с ним с 01.08.2006, помещение передано в пользование другой организации.

Истец в обоснование заявленного требования ссылается на то, что у ответчика не было предусмотренных п. 6.3 оснований для отказа от исполнения договора аренды N 365/110 от 07.04.06 и ответчик был не вправе досрочно расторгать договор в одностороннем порядке.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что актом проверки от 20.07.06 зафиксирован ряд нарушений договора, в том числе и нарушения, являющиеся основанием для отказа ответчика от дальнейшего исполнения условий договора, а именно: помещение арендатором не используется, в комнатах N 4 и N 7, предоставленных истцу по договору аренды, деятельность ведется Красногорским
профсоюзом работников малого бизнеса, арендатор занимает комнаты N 15, 16, 17.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды N 365/110 от 07.04.06, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и в одностороннем порядке его расторгнуть по следующим основаниям: неиспользование арендуемого помещения полностью или в части либо использование его не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора; передача объекта аренды арендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя.

При этом п. 6.3 договора предусмотрено, что документом, подтверждающим наличие нарушений договора со стороны арендатора, является акт обследования нежилого помещения, составленный уполномоченными представителями арендодателя в ходе его осмотра.

Ч. 3 п. 6.3 договора также предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от договора он считается расторгнутым через 30 дней со дня направления арендатору соответствующего уведомления.

Ответчиком в акте проверки от 20.07.06 зафиксированы нарушения, являющиеся основанием для отказа ответчика от дальнейшего исполнения условий договора, а именно - арендуемое помещение под приемный пункт химчистки не используется, арендатор (истец) занимает комнаты N 15, 16, 17, а в комнатах
N 4, 7 деятельность ведется Красногорским профсоюзом работников малого бизнеса; помещение передано Красногорскому профсоюзу работников малого бизнеса, согласие КУМИ на передачу помещения не получено.

Истец утверждает, что арендуемые им на основании договора аренды N 365/110 от 07.04.06 помещения использовались по назначению, в подтверждение чего истец представил квитанции об оказании услуг населению. Также истец утверждает, что третьим лицам помещения в субаренду не передавал.

В материалах дела представлен договор N 524/110 от 24.10.2005 и акт приема-передачи к нему, из которых следует, что ответчиком было передано на срок с 01.11.05 по 30.10.06 арендатору - ОО “Красногорский профессиональный союз работников малого бизнеса“ в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 2 (полуподвал жилого дома, комнаты N 15, 16, 17 согласно поэтажному плану), общей площадью 45,6 кв. м.

В судебном заседании была допрошена свидетель Я., которая пояснила, что работает администратором у ИП Д., помещение, арендуемое Д., расположено в г. Красногорске, ул. Речная, д. 2, номер комнаты указать не смогла, пояснила, что комната расположена - по правой стороне от входа предпоследняя комната. Также свидетель Я. пояснила, что в арендованном помещении был оборудован приемный пункт химчистки, работы непосредственно по чистке вещей в помещении никогда не проводились.

Также в судебном заседании был допрошен свидетель Ж., который пояснил, что является председателем Красногорского профсоюза работников малого бизнеса, профсоюз арендует офис по адресу: г. Красногорск, ул. Речная, д. 2, цокольный этаж, от входа - налево, последняя дверь; в данное помещение профсоюз въехал в июне 2006 г. - по договоренности с истицей обменялись помещениями, т.к. первоначально занимаемая комната (напротив) была
большего размера, чем ему было необходимо и требовала капитального ремонта; договор с ответчиком был заключен на большее помещение, документы по обмену помещениями не оформлялись.

Как следует из представленных в деле доказательств, как истица, так и ОО “Красногорский профессиональный союз работников малого бизнеса“ являются арендаторами помещений в соответствии с договорами, заключенными с ответчиком (арендодателем).

Из показаний истицы и председателя Красногорского профсоюза работников малого бизнеса следует, что они без надлежащего согласования с ответчиком заняли помещения иные, чем указаны в заключенных с ними договорах, а именно - истица заняла помещение, указанное в договоре, заключенном с ОО “Красногорский профессиональный союз работников малого бизнеса“, а ОО “Красногорский профессиональный союз работников малого бизнеса“ заняло помещение, указанное в договоре с истицей.

Условиями п. 6.3 договора аренды N 365/110 от 07.04.06 предусмотрено право ответчика на отказ от исполнения договора в случае, если истица не использовала помещение, или использовала не по целевому назначению, либо передала другим лицам.

Однако, суд считает, что в данном случае отсутствуют основания для отказа ответчика от исполнения договора, поскольку истица заняла и благоустроила помещение, аналогичное тому, которое указано в договоре, и использовала его по назначению, указанному в договоре.

Лицо, которое передало истице помещение, против обмена помещениями не возражало.

Таким образом, истица, несмотря на то, что занимала помещение, не предусмотренное договором N 365/110 от 07.04.06, использовала помещение по назначению, в соответствии с договором.

П. 6.3 договора предусмотрен отказ арендодателя от договора в случае, если из действий арендатора явно следует отказ от исполнения договора, от использования помещения, либо в случае незаконной передачи предназначенного для него помещения другому лицу.

Истица же не отказывалась от пользования помещением,
принадлежащим ответчику, и не передала его другому лицу, отказавшись от пользования помещением, либо для получения доходов.

Обмен помещениями с ОО “Красногорский профессиональный союз работников малого бизнеса“ хотя и был произведен в нарушение условий договора, но не является основанием для одностороннего отказа ответчика от договора.

Ответчик не представил доказательств того, что данные действия истца исключают исполнение договора аренды N 365/110 от 07.04.06, существенно нарушают права ответчика.

Также ответчик не назвал оснований, препятствующих согласованию изменения помещения, арендованного истицей, и внесению изменений в договор.

Таким образом, доказательств того, что имеются предусмотренные п. 6.3 договора аренды N 365/110 от 07.04.06 основания для отказа арендодателя (ответчика) от исполнения договора и расторжения его в одностороннем порядке, не представлено.

Поскольку ответчик без предусмотренных законом и договором оснований отказался от исполнения договора аренды N 365/110 от 07.04.06 и расторг его в одностороннем порядке, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При подаче искового заявления истец уплатил госпошлину в сумме 2000 руб.

В связи с тем, что иск подлежит удовлетворению, учитывая, что ответчик от уплаты госпошлины освобожден, суд считает необходимым возвратить ИП Д. из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной по квитанции от 23.01.2007.

Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 450, гл. 34 ГК РФ, ст. ст. 104, 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать досрочное расторжение договора N 365/110 аренды нежилого помещения от 07.04.2006 незаконным.

Возвратить ИП Д. из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной по квитанции от 23.01.2007.