Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2007, 24.04.2007 N 09АП-3896/2007-АК по делу N А40-75225/06-152-373 Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

17 апреля 2007 г. Дело N 09АП-3896/2007-АК24 апреля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2007.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.04.2007.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи: П.В., судей: П.Е. и Я., при ведении протокола секретарем судебного заседания Х., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда N 15 апелляционную жалобу правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2007 по делу N А40-75225/06-152-373, судьи Р., по заявлению ООО “Аргумент“ и ООО “Орси Р“ к правительству г. Москвы, третьи лица: 1) Префектура ЗАО г.
Москвы, 2) ЗАО “Даная“; 3) ООО “СТАТУС ДИРЕКТ“, 4) ООО “Растент-Т“, о признании недействительным распоряжения, при участии: от заявителя: 1) Ч. по дов. от 24.11.2006 уд-ние N 8867; 2) Ч. по дов. от 24.11.2006 уд-ние N 8867; от ответчика: не явился, извещен; от 3 лиц: 1) не явился, извещен; 2) К. по дов. от 14.02.2007 Ф. по дов. от 14.02.2007 Ч. по дов. от 22.11.2006 уд-ние N 8867

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2007, принятым по данному делу, признано недействительным распоряжение правительства г. Москвы от 17.08.2006 N 1621-РП “О проектировании многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке по адресу: пересечение просп. Вернадского и улицы 26 Бакинских комиссаров (Западный административный округ города Москвы)“. В обоснование данного решения суд первой инстанции указал на то, что оспариваемое распоряжение противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с данным решением, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований. При этом, податель жалобы указывает на то, что обжалуемое решение суда принято с неправильным применением норм материального и процессуального права. Как считает ответчик, оспариваемое распоряжение не нарушает права заявителей, так как не является обязательным для исполнения заявителей; указал, что из содержания распоряжения не следует, что в нем содержатся прямые властные указания о прекращении и принудительном изъятии права собственности заявителя. Право владения, пользования и распоряжения собственностью и земельным участком оспариваемым распоряжением не изменено и не прекращено.

В отзыве на апелляционную жалобу заявители поддержали решение суда первой инстанции, с доводами жалобы не согласились, просили
решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в ней, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители третьих лиц ЗАО “Даная“, ООО “Статус Директ“, префектура ЗАО г. Москвы, доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, изложили позиции, аналогично позиции ответчика, просили отменить решение суда первой инстанции, поскольку считают его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указали, что оспариваемое распоряжение не нарушает права заявителей, так как не является для них обязательным для исполнения.

Представители заявителей поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают жалобу необоснованной, изложили свои доводы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Указали на то, что оспариваемое распоряжение не соответствует требованием ГК РФ, нарушает право собственности на принадлежащее здание, поскольку безвозмездный снос здание по решению органа власти субъекта РФ без согласия собственников либо без выкупа здания ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности не предусмотрен.

Представитель третьего лица ООО “Растент-Т“ поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, изложил свои доводы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц,
участвующих в деле, поддержавших в судебном заседании изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее доводы и требования, суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

В соответствии с распоряжением правительства города Москвы от 17.08.2006 N 1621-РП “О проектировании многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке по адресу: пересечение просп. Вернадского и улицы 26 Бакинских комиссаров (Западный административный округ города Москвы)“. Данным распоряжением участок кадастровый номер 770714008068 включен в состав земельного участка, на котором предполагается размещение проектируемого торгово-развлекательного комплекса.

Из текста оспариваемого распоряжения следует:

- согласиться с предложением ЗАО “Даная“ и “Статус Директ“ о проектировании торгово-развлекательного комплекса на арендуемых и прилегающем земельных участках общей площадью 1,65 га по адресу: пересечение просп. Вернадского и улицы 26 Бакинских комиссаров (Западный административный округ города Москвы, территориально-экономическая зона N 17) (п. 1);

- на ЗАО “Даная“ возложена обязанность по согласованию с ООО “Орси Р“, являющимся собственником строения площадью 704,9 кв. м по адресу: просп. Вернадского, вл. 105, корп. 1, подлежащего сносу, и арендатором до 2010 года части застраиваемого земельного участка площадью 0,113 га, реализацию инвестиционного проекта, а также порядок и условия выплаты компенсации (п. 2.3 распоряжения);

- на ЗАО “Даная“ возложена обязанность по выплате ООО “Растент-Т“ компенсации документально подтвержденных затрат на разработку исходно-разрешительной документации от 24.10.2005 N 272-41/922-2005. (п. 2.4).

- префектуре Западного административного округа города Москвы поручено оказать содействие ЗАО “Даная“ по освобождению в установленном порядке земельного участка от существующего строения за счет средств ЗАО “Даная“ (п. 3).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителей в суд.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6
Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Анализ материалов дела свидетельствует, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального права и на их основе сделаны правильные выводы, соответствующие материалам дела.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ООО “Аргумент“ является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, дом 105, корпус 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 77 АГ N 565398 от 30.05.2006.

Вышеуказанное здание расположено на земельном участке общей площадью 1130 кв. м, кадастровый номер 770714008068. Земельный участок предоставлен ООО “Орси Р“ (предыдущий собственник здания) под эксплуатацию здания на основании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-07-016343 от 17.05.2000 (номер государственной регистрации 08/2000-50461 от 28.06.2000), заключенного между Московским земельным комитетом и ООО “Орси Лтд“ сроком на десять лет.

Основанием для предоставления земельного участка в аренду являлось распоряжение префекта
Западного административного округа города Москвы от 10.04.2000 N 641-РП (МКЗ 13.04.2000 рег. N РД4-1731/0) “Об установлении закрытому акционерному обществу “Орси Лтд“ права пользования земельным участком по проспекту Вернадского, во владении 105, корпус 1“.

В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, новый приобретатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, ООО “Аргумент“ использует земельный участок на праве аренды в соответствии с условиями договора долгосрочной аренды земельного участка N М-07-016343 от 17.05.2000 между Московским земельным комитетом и ООО “Орси Лтд“, номер государственной регистрации 08/2000-50461 от 28.06.2000.

Довод апелляционной жалобы, о том, что оспариваемое распоряжение не предполагает изъятия земельного участка у арендатора и снос принадлежащего ему здания не может быть признан состоятельным.

Из содержания оспариваемого распоряжения следует, что принадлежащее ООО “Аргумент“ здание подлежит сносу (п. п. 2.3, 3 распоряжения). Территориальному органу исполнительной власти поручено оказать содействие ЗАО
“Даная“ по освобождению земельного участка от существующего строения.

Между тем, право распоряжение, в том числе снос недвижимого имущества, относится исключительно к правомочиям его собственника. Действующее законодательство не содержит норм, допускающих принятие решения о сносе недвижимого имущества вопреки воле его собственника иным лицом.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что принятие государственным органом решения, которым констатируется факт о том, что недвижимое имущество подлежит сносу, возможно исключительно после прекращения прав собственника, в отношении данного имущества.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Кроме того, из содержания оспариваемого распоряжения следует, что снос здания производится в связи с необходимостью строительства новых объектов на земельном участке, занимаемым зданием.

Вместе с тем, в силу ст. 239 ГК РФ, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на таком земельном участке, это недвижимое имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления обратившийся с этим требованием в суд не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на
данное недвижимое имущество.

Однако, оспариваемое распоряжение содержит указание на снос принадлежащего заявителю недвижимого имущества - здания по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 105, к. 1 в нарушение требований ст. ст. 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации без представления собственнику имущества соразмерной и предварительной компенсации стоимости имущества, что противоречит положениям, содержащимся в ст. 35 Конституции РФ.

Доказательств наличия оснований, необходимых в силу ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения права собственности заявителя на принадлежащее ему здание, ответчик суду не представил.

Из постановления правительства Москвы от 13.11.2001 N 1031-ПП “О градостроительном плане развития территории Западного административного округа до 2020 года“ не следует, что объект, строительство которого предусматривается в оспариваемом распоряжении, включен в перечень первоочередных мероприятий развития территории ЗАО г. Москвы.

В силу п. 2 ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или не достижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. При этом собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным (п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации) законодательством.

В частности, аренда земельного участка прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными
ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации (пп. 5 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе, путем выкупа для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов и иных случаях (пп. 1 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принятие решения об изъятии земельного участка для государственных нужд города относится к компетенции исполнительных органов города Москвы (п. 1 ч. 2 ст. 4 Закона города Москвы “О землепользовании и застройке“).

Непосредственно принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом положений приведенных выше норм права, суд первой инстанции правильно указал на то, что действующее законодательство не допускает возможности прекращения прав одной коммерческой организации в отношении недвижимого имущества и земельного участка, в целях его предоставления иному субъекту предпринимательской деятельности.

Довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемый ненормативный акт регулирует лишь подготовку и изготовление градостроительной документации, необходимой для принятия решения о строительстве, также не могут быть принят в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как правильно установил суд и
следует из оспариваемого распоряжения, ответчик уже согласился с предложением осуществлять проектирование торгового комплекса на земельным участке, ранее предоставленном на праве аренды иному лицу, более того, занятым недвижимым имуществом.

Довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской деятельности, признается апелляционным судом также несостоятельным.

Данному доводу дана надлежащая оценка судом первой инстанции, который обоснованно указал, что факт того, что ООО “Аргумент“ не указан в распоряжении в качестве собственника здания и арендатора земельного участка, сам по себе не может свидетельствовать об отсутствии нарушения его прав.

Распоряжение, по сути, представляет собой уведомление о возможном изъятии земельного участка, прямым образом, затрагивающее права ООО “Аргумент“.

О том, что реализация инвестиционного проекта предполагает изъятие земельного участка, снос принадлежащего ООО “Аргумент“ здания и возведение на его месте нового торгово-развлекательного комплекса, заявителям впервые стало известно из опубликованного в “Вестнике мэра и правительства Москвы“ текста распоряжения. Ранее указанной даты и до настоящего времени в адрес ООО “Аргумент“ и ООО “Орси Р“ не поступало каких-либо письменных или устных уведомлений о возможном изъятии земельного участка и сносе расположенного на нем здания.

Собственнику здания никогда не сообщали о порядке и самой возможности реализации инвестиционного проекта, не запрашивали согласия или мнения собственника относительно предложения закрытого акционерного общества “Даная“. Лишение лица права собственности на имущество независимо от наличия или отсутствия законных оснований, бесспорно, затрагивает права этого лица.

В силу п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, апелляционный суд считает, что вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не доказал соответствие закону изданного им ненормативного акта, а также отсутствие нарушений прав заявителей, основан на материалах дела и действующем законодательстве.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлена совокупность условий, указанных в ст. 13 ГК и ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции, влекущих безусловную отмену судебного акта не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2007 по делу N А40-75225/06-152-373 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.