Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 13.04.2007, 20.04.2007 по делу N А41-К2-1662/07 Исковые требования о признании незаконным отказа уполномоченного органа в выкупе земельного участка удовлетворены, так как наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не может являться основанием для лишения собственника недвижимости права выкупа земельного участка, а отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

13 апреля 2007 г. Дело N А41-К2-1662/0720 апреля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2007 года.

Решение в полном объеме изготовлено 20 апреля 2007 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего: судьи Б., протокол судебного заседания вел судья Б., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Алена“ к администрации города Лыткарино Московской области в лице главы города Лыткарино Московской области М., 3-е лицо - Совет депутатов города Лыткарино Московской области, о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, при участии в заседании: от заявителя - О., адвокат, удостоверение N 4224
от 25.03.2003, регистрационный номер 77/346, доверенность б/н от 25.04.2006; от заинтересованного лица - В. - представитель по доверенности б/н от 22.03.2007, удостоверение N 75 (до 31.12.2009), от 3-го лица - Совета депутатов г. Лыткарино Московской области - Х. - представитель по доверенности б/н от 13.01.2007, паспорт от 12.10.2001 N 46 01 734337

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Алена“ (далее по тексту - ООО “Алена“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа главы города Лыткарино Московской области в лице М. в выкупе ООО “Алена“ земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Коммунистическая, стр. 1а, общей площадью 410 кв. м, а также о возложении на главу города Лыткарино обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем вынесения соответствующего решения.

В качестве 3-го лица на стороне заинтересованного лица выступает Совет депутатов города Лыткарино Московской области.

Представитель ООО “Алена“ в судебном заседании заявленные требования поддержал. Представлены дополнительные письменные объяснения от 23 марта 2007 года.

Администрация города Лыткарино Московской области заявленные требования отклоняет в полном объеме. Доводы возражений изложены в отзыве б/н от 23 марта 2007 года.

3-е лицо - Совет депутатов города Лыткарино Московской области заявленные требования также поддерживает по основаниям, изложенным в отзыве б/н от 22 марта 2007 года.

Выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявителю - ООО “Алена“ - принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества: 1-этажное здание для размещения предприятия торговли и филиала банка, общей
площадью 355,60 кв. м, инв. N 214, лит. Б, расположенное по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Коммунистическая, строение 1а, номер объекта - 50:53:01:00075:002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2001 серия 50 АГ N 523128 (л.д. 38).

Земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителю здание общей площадью 970 кв. м, предоставлен ООО “Алена“ в аренду сроком с 14.09.2001 по 31.12.2011 на основании заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Лыткарино Московской области (далее по тексту - КУИ г. Лыткарино Московской области) и ООО “Алена“ договора аренды от 11.04.2002 (л.д. 40 - 43). Непосредственно под зданием находится 410 кв. м арендованного земельного участка, что подтверждается картой плана границ земельного участка от 02.08.2005 (л.д. 18).

01.09.2005 общество обратилось в КУИ г. Лыткарино Московской области с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка, для размещения здания предприятия торговли и филиала банка (л.д. 10).

26.10.2005 решением N 11а/3 Совета депутатов города Лыткарино Московской области ООО “Алена“ было отказано в продаже земельного участка (л.д. 11).

23.11.2005 КУИ г. Лыткарино Московской области в связи с отказом Совета депутатов г. Лыткарино Московской области возвратил заявителю пакет документов, необходимых для заключения договора купли-продажи на спорный земельный участок (сопроводительное письмо N 1148 - л.д. 13).

18.05.2006 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-29091/05 были удовлетворены требования ООО “Алена“ о признании незаконным отказа Совета депутатов города Лыткарино Московской области в выкупе земельного участка общей площадью 410 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, улица Коммунистическая, стр. 1а. На исполнительный орган местного самоуправления в лице Совета депутатов г. Лыткарино Московской
области была возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО “Алена“ путем вынесения соответствующего решения.

Решение арбитражного суда от 18 мая 2006 года по делу N А41-К2-29091/05 сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области Совет депутатов г. Лыткарино Московской области 11.10.2006 принял решение N 231/23 о согласовании продажи земельного участка из земель поселений площадью 0,0410 га ООО “Алена“ (л.д. 44).

03.11.2006 письмом N 3738 глава города Лыткарино Московской области М. отказал ООО “Алена“ в заключении договора купли-продажи на земельный участок площадью 0,0410 га (л.д. 45). Основанием для отказа послужил факт заключения договора аренды на спорный земельный участок между заявителем и КУИ г. Лыткарино Московской области 11.04.2002, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001, чем было реализовано исключительное право, установленное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО “Алена“ не согласно с отказом в заключении договора купли-продажи истребуемого земельного участка, изложенного в письме от 03.11.2006 N 3738 главы города Лыткарино Московской области, было подано настоящее заявление в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах применения земельного законодательства“, в соответствии с которыми заявителю как собственнику недвижимого имущества, предоставлено исключительное право для приобретения указанного выше земельного участка в собственность. Отказом главы города Лыткарино Московской области в лице М. существенно нарушаются права и законные интересы в
сфере экономической деятельности ООО “Алена“.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил, что спорный земельный участок находился в аренде у заявителя с 1998 года под застройкой и в связи с окончанием строительства, возникла необходимость внесения изменений в формулировку основания предоставления в аренду земельного участка, для эксплуатации здания.

Положение о порядке продажи земельных участков или права их аренды на территории г. Лыткарино Московской области, утвержденное решением N 370/58 Совета депутатов г. Лыткарино Московской области от 22.05.2002 не применялось, поскольку имело серьезные недоработки, и лишь 18.05.2005 оно было переработано и опубликовано в новой редакции. В этой связи заявитель не имел реальной возможности обратиться с заявкой на передачу в собственность земельного участка и поэтому был перезаключен договор аренды с указанием срока с 14.09.2001.

Фактически заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, что подтверждается материалами дела.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Понуждение же к выбору права (собственность или аренда) не предусмотрено земельным законодательством и противоречит принципам гражданского законодательства.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ в тех
случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка, в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным Федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Арбитражный суд не может принять доводы главы города Лыткарино Московской области в части отказа в оформлении договора купли-продажи спорного земельного участка, поскольку это противоречит требованиям действующего законодательства.

В порядке п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, заявитель, ставший собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не лишен права приобрести земельный участок в собственность, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как уже отмечалось и подтверждается материалами дела с
26.10.2001 ООО “Алена“ принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - 1-этажное здание для размещения предприятия торговли и филиала банка, общей площадью 355,60 кв. м, инв. N 214, лит. Б, расположенное по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Коммунистическая, строение 1а, номер объекта - 50:53:01:00075:002.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001, в соответствии со ст. 1 Федерального закона N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ введен в действие со дня его официального опубликования. Первоначальным источником публикации текста документа стало издание “Собрание законодательства РФ“ от 29.10.2001 N 44, ст. 4148, что явилось датой введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО “Алена“ является собственником здания, расположенного на арендуемом земельном участке до введения Земельного кодекса Российской Федерации, что не лишает его реализовать свое законное право на выкуп этого земельного участка в силу п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“.

Ссылка заинтересованного лица на дату регистрации договора аренды N 50-01/53-11/2002-168.1 от 31.10.2002 и заключенному 11.04.2002 после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не может быть принята арбитражным судом, так как договор начал фактически действовать с 14.09.2001, в соответствии с п. 2.1 договора (л.д. 40 - 43).

А также согласно представленного в материалы дела расчета арендной платы за земельный участок, занимаемый зданием для размещения предприятия торговли и филиала банка по договору аренды от 11.04.2002 (приложение N 2 к договору аренды) КУИ по г. Лыткарино Московской области был установлен размер арендной платы по договору на 3-й и 4-й кварталы
2001 года, производимой ООО “Алена“ в сумме 15066 руб. 80 коп., что является доказательством фактического использования заявителем спорного земельного участка на праве аренды в более ранних периодах по отношению с датой регистрации данного договора.

В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Кроме того, данные правоотношения регулируются Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.2001 “О приватизации государственного и муниципального имущества“, согласно которого пп. 1 п. 2 ст. 3 включены отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Согласно п. 3 ст. 28 указанного выше Закона N 178-ФЗ, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, а отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается.

Из содержания п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и взаимосвязи с иными нормами земельного законодательства вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса - в двухнедельный срок со дня поступления заявления, в случаях указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Если указанное лицо, обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными.

Также согласно материалам дела, ранее заявителем был обжалован отказ Совета депутатов г. Лыткарино в заключении договора купли-продажи на спорный земельный участок. Как уже отмечалось выше, решением от 18.05.2006 по делу N А41-К2-29091/05 отказ Совета депутатов г. Лыткарино в заключении договора купли-продажи был признан незаконным и судом была возложена обязанность на орган местного самоуправления обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО “Алена“ путем вынесения соответствующего решения.

В силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Совет депутатов города Лыткарино Московской области в своем отзыве также обратил внимание суда, что глава города, в соответствии с п. 6 ст. 27 устава муниципального образования “Город Лыткарино“ организует исполнение решений, принимаемых Советом депутатов города Лыткарино, о предоставлении и изъятии земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, глава города, в соответствии с уставом, призван организовать исполнение решения Совета депутатов.

11 октября 2006 года Совет депутатов города Лыткарино принял соответствующее решение N 231/23, которым согласовал продажу спорного земельного участка ООО “Алена“. В соответствии с уставом, глава города должен был только организовать исполнение решения Совета депутатов, т.е. подготовить соответствующее распоряжение и направить в адрес ООО “Алена“ договор купли-продажи земельного участка.

Как подчеркивает
3-е лицо, Совет депутатов города Лыткарино - это тот орган, которому в соответствии с уставом принадлежат полномочия по принятию решений о предоставлении и изъятии земельных участков. Данный орган уже принял решение, которое обязательно для исполнения администрацией города Лыткарино Московской области.

На основании изложенного арбитражный суд считает, что заявитель имеет установленное законом право на выкуп земельного участка общей площадь. 410 кв. м, как собственник 1-этажного здания для размещения предприятия торговли и филиала банка, общей площадью 355,60 кв. м, по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Коммунистическая строение 1а, находящегося на нем, а отказ в выкупе земельного участка не допускается в силу закона.

Из вышеизложенного следует, что оспариваемый отказ главы города Лыткарино Московской области от 03.11.2006 N 3738 в выкупе ООО “Алена“ земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Коммунистическая строение 1а общей площадь. 410 кв. м признается арбитражным судом незаконными, как не соответствующий требованиям земельного законодательства и Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ N 178-ФЗ и нарушающим права и интересы заявителя.

В соответствии с п. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В порядке ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителю надлежит возвратить государственную пошлину из дохода федерального бюджета Российской Федерации в размере 2000 руб., уплаченную по платежному поручению N 139 от 19.12.2006.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 176, 181, 200 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

заявленные обществом с ограниченной ответственностью “Алена“ требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ главы города Лыткарино Московской области от 03.11.2006 N 3738 в выкупе обществу с ограниченной ответственностью “Алена“ земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Коммунистическая строение 1а общей площадью 410 кв. м.

Обязать администрацию города Лыткарино Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью “Алена“.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Алена“ государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по платежному поручению N 139 от 19.12.2006.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в установленном порядке в Десятом арбитражном апелляционном суде.