Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2007, 28.03.2007 N 09АП-2955/2007-ГК по делу N А40-67254/06-82-436 Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворены правомерно, так как ответчиком не представлены доказательства оплаты спорной задолженности по договору аренды.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

21 марта 2007 г. Дело N 09АП-2955/2007-ГК28 марта 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2007 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи К.И., судей К.Д., Я., при ведении протокола судебного заседания секретарем С., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Вестерн Эстейт“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.07 по делу А40-67254/06-82-436, принятое судьей З., по иску ООО “Вестерн Эстейт“ к ЗАО “Сибпромизоляция“ о взыскании 9538461,07 рублей встречному иску ЗАО “Сибпромизоляция“ к ООО “Вестерн Эстейт“ о
взыскании 3076512,59 рублей, при участии от истца: И., Т.; от ответчика: Г.,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен ООО “Вестерн Эстейт“ о взыскании с ЗАО “Сибпромизоляция“ 9538461,07 руб., с учетом уменьшения размера иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, составляющих сумму долга, состоящей из арендной платы, стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, и неустойки, предусмотренной п. 8.4 предварительного договора об аренде нежилых помещений от 07.11.2005 N 021/2005-ВЭ. Требования мотивированы нарушением ответчиком условий п. 5.2 договора, послужившим основанием отказа истца от предварительного договора, неисполнением обязательств, предусмотренных п. 4.14 в части оплаты за право доступа в помещение.

Определением от 23.11.2006 судом первой инстанции к производству принято встречное исковое заявление ЗАО “Сибпромизоляция“ о взыскании с ООО “Вестерн Эстейт“ 3076512,59 рублей, составляющих сумму неосновательного обогащения в виде предварительного платежа по вышеуказанному предварительному договору, предусмотренному п. 6.1 договора стоимости выполненного и оплаченного ответчиком в соответствии с условиями п. 4.4 предварительного договора дизайн-проекта ремонта офиса и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 29.01.2007 удовлетворены требования ООО “Вестерн Эстейт“ к ЗАО “Сибпромизоляция“ в части взыскания 919875 рублей 56 копеек долга.

Удовлетворено встречное требование ЗАО “Сибпромизоляция“ к ООО “Вестерн Эстейт“ в части взыскания 2795278 рублей 71 копейки долга.

Произведен зачет встречных требований в сумме 919875 рублей 56 копеек.

В результате, с ООО “Вестерн Эстейт“ в пользу ЗАО “Сибпромизоляция“ взыскано по встречному иску 1875303 рубля 15 копеек долга.

На решение суда подана апелляционная жалоба ООО “Вестерн Эстейт“.

Доводы жалобы сводятся к неправильной оценке судом срока действия предварительного договора, неправильным применением норм материального права, в частности п. 4 ст. 429 и ст. 190 ГК РФ, необоснованным отказом
во взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора в качестве ответственности арендатора в случае, если основной договор аренды не был заключен по его вине. Полагает, что суд необоснованно отказал во взыскании с ЗАО “Сибпромизоляция“ расходов за коммунальное и эксплуатационное обслуживание за период с 27.06.2006 по 31.07.2006. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика дополнительно 209665,34 руб. долга в составе эксплуатационных и коммунальных расходов, неустойку в сумме 164565,00 долларов США. Полностью отказать в удовлетворении встречного иска. В части удовлетворения требований о взыскании с ЗАО “Сибпромизоляция“ суммы, предусмотренной п. 4.14 предварительного договора, в размере 710210,22 руб. решение оставить без изменения.

ЗАО “Сибпромизоляция“ представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых выражено согласие с выводами суда первой инстанции.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы и возражения.

Представитель ЗАО “Сибпромизоляция“ просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей участников процесса, не находит оснований для отмены обжалуемого решения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 15.05.2004 07.11.2005 между сторонами был заключен предварительный договор N D21/2005-87 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, дом 17 корпус 2.

В соответствии с условиями указанного договора истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) договорились о заключении договора аренды на нежилые помещения по указанному адресу площадью 621 кв. м после выдачи истцу свидетельства о собственности на здание (п.
2.3 договора). При этом в соответствии с п. 6.1 договора ответчик обязался в течение 10 дней с даты представленного истцом счета оплатить предварительный платеж в сумме 52282,5 долларов США (п. п. 1 и 6.1 договора). Согласно п. 6.2 договора при условии осуществления ответчиком предварительного платежа, стороны обязались подписать одновременно краткосрочный договор аренды и договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты предоставления истцом ответчику нотариально заверенной копии свидетельства о собственности на здание.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами 09.06.2006 истец передал ответчику нотариально заверенную копию свидетельства на право собственности на спорное здание. В течение 10 календарных дней договоры аренды сторонами подписаны не были.

12.07.2006 истец направил и ответчик получил проекты краткосрочного договора и договора аренды.

25.07.2006 истец, руководствуясь п. 8.3.1 предварительного договора, направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора с 01.08.2006, в связи с нарушением условий п. 5.2 предварительного договора.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о заключенности предварительного договора, соответствующего требованиям ст. ст. 429, 607 ГК РФ, указав на наличие в договоре данных, позволяющих определенно установить объект аренды и размер арендной платы, определенный сторонами за 1 кв. м площади, что не противоречит ст. 614 ГК РФ.

Суд первой инстанции, взыскал в пользу истца по основному иску 919875,56 руб., составляющих сумму эксплуатационных расходов (604610,22 руб.) и коммунальных услуг (135600 руб.) за период действия предварительного договора с 07.11.05 по 26.06.06, расчет которой произведен исходя из согласованного сторонами в п. 4.14 договора условия о компенсации ответчиком 4,14% от указанных расходов. При этом указал на соответствие ст. 421 ГК РФ условиям п. 4.14 договора об
оплате ответчиком (ЗАО “Сибпромизоляция“) стоимости эксплуатационных расходов и коммунальных услуг за период фактического пользования ответчиком арендованными помещениями, которое реализовано путем подписания акта доступа в помещения от 07.11.05 и принятыми ответчиком обязательствами об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг с предполагаемой даты завершения отделочных работ, независимо от срока их завершения и фактического занятия арендатором помещений.

В указанной части решение сторонами не оспаривается, выводы суда первой инстанции апелляционным судом на предмет законности и обоснованности не проверяются в соответствии с п. 5 ст. 268 АПК РФ.

Суд первой инстанции применительно к п. 6 ст. 429 ГК РФ правильно определил момент прекращения действия предварительного договора - 26.06.06. Вывод суда основан на системном толковании условий предварительного договора.

Так, согласно п. 5.2 договора стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты представления арендодателем (истцом) арендатору нотариально заверенной копии свидетельства о собственности истца на помещения, подлежащие передаче в аренду.

Копия свидетельства направлена и получена ответчиком 09.06.2006, следовательно по истечении 10 рабочих дней, т.е. 26.06.2006 наступил срок прекращения предварительного договора, в период действия которого ни одна из сторон не инициировала процедуру заключения основного договора аренды.

Судом обоснованно отклонены доводы ООО “Вестерн Эстейт“ об отсутствии в предварительном договоре срока, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем предварительный договор, согласно положениям абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, считается действующим в течение года с момента его заключения. В период действия предварительного договора истец письмом от 25.07.2006 уведомил ответчика о расторжении предварительного договора с 01.08.2006, в связи с неисполнением ответчиком п. 5.2 предварительного договора.

Апелляционный суд, соглашаясь
с выводами суда первой инстанции в части прекращения 26.06.2006 действия предварительного договора, отклоняя доводы апелляционной жалобы относительно неправильного определения судом срока прекращения договора, руководствуется следующим.

Исходя из условий п. 5.2 договора, согласованного сторонами и применительно к ст. 191 ГК РФ, заключение основного договора не связано с моментом наступления события (государственной регистрации права собственности истца на спорное помещение), как ошибочно полагает истец, а определено периодом времени, исчисляемым с момента совершения действий, заключающихся в предоставлении одной из сторон (истцом) другой стороне необходимых документов.

При этом общий срок договора, которым урегулированы отношения сторон как в части заключения договора аренды в будущем, так и порядка проведения арендатором ремонтных работ, установлен в три года. Между тем, в части прекращения действия предварительного договора сторонами установлен специальный срок - в течение 10 рабочих дней с момента предоставления арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, совершение действий по получению свидетельства о государственной регистрации предполагается возможным в течение общеустановленного срока в три года, но срок, в котором должен быть заключен основной договор аренды определен периодом времени, составляющим 10 дней с момента предоставления арендатору указанного свидетельства.

Поскольку срок, в котором стороны обязались заключить основной договор наступил 26.06.2006, но в указанный срок ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договор считаются прекратившимися 26.06.2006 в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

В связи с чем оснований для взыскания компенсации за коммунальные и эксплуатационные услуги включительно по 31.07.2006 применительно к договорным отношениям сторон не имеется. Жалоба ООО “Вестерн Эстейт“ в указанной части апелляционным судом отклоняется.

Правильными являются выводы суда
в части отказа во взыскании с ответчика 164565 рублей неустойки, предусмотренной п. 8.4 договора, поскольку отсутствует вина арендатора в несовершении действий по заключению договора. Возможность привлечения ответчика к ответственности обусловлена своевременным направлением истцом предложения о заключении основного договора в установленный срок.

Судом первой инстанции обоснованно отказано во взыскании с ответчика суммы, эквивалентной 156900,33 долларов США, требования о которой заявлены истцом на основании п. 4.14 предварительного договора от 07.11.2005 N 2005-ВЭ, предусматривающего, что с ответчика, вне зависимости от срока завершения отделочных работ и фактического занятия помещений арендатором, в пользу арендодателя (истца) за период с предполагаемой даты завершения отделочных работ до даты начала по краткосрочному договору аренды причитается сумма, равная арендной плате, рассчитанной исходя из ставки арендной платы за последний год срока аренды по договору аренды. Причитающаяся с арендатора в таком случае сумма будет добавлена к арендной плате за срок аренды по краткосрочному договору аренды, а арендатор и арендодатель обязуются внести соответствующее изменение в форму краткосрочного договора при его подписании.

Из содержания указанного пункта с учетом буквального толкования содержащихся фраз и выражений следует, что подлежащая уплате, в соответствии с п. 4.14 договора, сумма подлежит дальнейшему зачету в сумму арендной платы при заключении основного договора, а не является “платой за доступ в помещение“, на чем настаивает истец. Данное истцом толкование противоречит смыслу указанного условия и носит предположительный характер.

Поскольку основной договор сторонами не заключен, права требовать внесения суммы, эквивалентной арендной плате с целью дальнейшего зачета в счет подлежащей оплате по основному договору арендной платы, у истца не возникло. При отсутствии арендных правоотношений сторон, указанная сумма составит
неосновательное обогащение истца.

Проверив законность и обоснованность решения в части удовлетворения судом встречных исковых требований ЗАО “Сибпромизоляция“ о взыскании с ООО “Вестерн Эстейт“ 2795278 рублей 71 коп. предварительного платежа, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

Во исполнение обязательств, предусмотренных п. 6.1 предварительного договора, ЗАО “Сибпромизоляция“ перечислило ООО “Вестерн Эстейт“ предварительный платеж в сумме 2795278 рублей 71 коп., что подтверждается платежным поручением N 237 от 28.11.2006 и не отрицается ООО “Вестерн Эстейт“.

Поскольку предварительный платеж по условиям п. 6.2 договора определен сторонами в качестве частичного авансового платежа арендной платы за первый квартал срока аренды в случае заключения основного договора аренды, который заключен не был, требования ЗАО “Сибпромизоляция“ о возврате внесенного предварительного платежа правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Обоснованно отклонены доводы ООО “Вестерн Эстейт“ об отсутствии оснований для возврата предварительного платежа, полагающего, что договор аренды не был подписан по вине ЗАО “Сибпромизоляция“, что в соответствии с п. 6.3 договора предоставляет право ООО “Вестерн Эстейт“ на удержание суммы предварительного платежа.

Поскольку предварительный договор аренды не расторгнут, а прекратил действие вследствие истечения срока для заключения основного договора, оснований для применения положений п. 6.3 предварительного договора не имеется.

Принимая во внимание, что обжалованию по встречному иску подлежат только выводы суда в части взыскания с ООО “Вестерн Эстейт“ суммы предварительного платежа, апелляционный суд, руководствуясь п. 5 ст. 268 АПК РФ не проверяет законность и обоснованность выводов суда в остальной части требований по встречному иску.

Учитывая изложенное Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм
материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба ООО “Вестерн Эстейт“ по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.07 по делу А40-67254/06-82-436 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.