Решения и определения судов

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2007 по делу N А82-3009/2007-35 Суд правомерно удовлетворил требование о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым и взыскал задолженность по арендной плате за спорный период, установив момент окончания данного периода в соответствии с условиями договора. За разные периоды просрочки платежа к должнику могут быть применены разные меры ответственности.

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2007 г. по делу N А82-3009/2007-35

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2007 года.

Постановление в окончательной форме изготовлено 30 октября 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.,

судей П., Т.

при ведении протокола судебного заседания судьей Г.,

в отсутствие сторон

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя В.

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.08.2007 г. по делу N А82-3009/2007-35, принятое судьей Ч.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью “Ч.“

к индивидуальному предпринимателю В.

о признании договора расторгнутым и взыскании 92 750 руб. 82 коп.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Ч.“ (далее - истец, ООО “Ч.“) обратилось в Арбитражный суд Ярославской
области к индивидуальному предпринимателю В. (далее - ответчик, ИП В., заявитель), с требованиями, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2001 г. расторгнутым с 26.09.2006 г. и взыскании 86 056 руб. 34 коп., в том числе 82 351 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2006 г. по 26.09.2006 г. и 3 704 руб. 36 коп. неустойки в за несвоевременную оплату арендного платежа в сентябре 2006 г. за период с 10.09.2006 г. по 26.09.2006 г.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика начисленные на задолженность в сумме 72 634 руб. 45 коп. (без учета НДС) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2006 г. по 08.08.2007 г. в сумме 6 694 руб. 48 коп. и продолжать взыскание процентов до фактического исполнения обязательства, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 10,5%.

Исковые требования основаны на положениях статей 395, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик своевременно не производил выплату арендной платы, а также обратился к истцу с письмом, в котором указал, что в любой момент готов возвратить занимаемые помещения истцу по акту приема - передачи.

Ответчик в суде первой инстанции, не оспаривая факт невнесения арендных платежей за спорный период, требования истца не признал, считает, что обязанность по внесению арендной платы у него отсутствует, поскольку он освобожден от данной обязанности дополнительным соглашением к договору аренды. Указал, что в письмах от 21.06.2007, 26.07.2007, 19.10.2007 заявлял о прекращении арендных отношений.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от
20.08.2007 года исковые требования удовлетворены: договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2001 г. N 9237-Г признан расторгнутым с 26.09.2006 г.; с ИП В. в пользу ООО “Ч.“ взыскано 92750 руб. 82 коп., в том числе: 82351 руб. 98 коп. долга, 3704 руб. 36 коп. пени, 6694 руб. 48 коп. процентов, а также 5081 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины; а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 09.08.2007 г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из суммы долга 72 634 руб. 45 коп. и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 10,5%.

При этом суд исходил из того, что договор является расторгнутым с 26.09.2006 г., то есть через два месяца с момента предупреждения арендатором арендодателя о расторжении. Следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.09.2006 г. по 26.09.2006 г. признано обоснованным. При наличии доказательств факта ненадлежащего исполнения В. обязательства по уплате арендных платежей за рассматриваемый период, с учетом положений договора, судом удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 3 704 руб. 36 коп. С учетом позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08.10.1998 г. N 13/14 “О практике применения Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами“ о том, что к должнику за разные периоды просрочки платежа могут быть применены разные меры ответственности, учитывая периоды просрочки исполнения обязательства, суд признал обоснованным требование ООО “Ч.“ о взыскании с ответчика процентов за период с 27.09.2006 г. по 08.08.2007 г., и, впоследствии, до фактического исполнения обязательства исходя
из суммы долга 72 634 руб. 45 коп. (без учета НДС) и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент обращения истца в суд (10,5%).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом заявитель полагает, что решение вынесено судом с нарушением норм материального и процессуального права, а именно, не принято во внимание, что из представленных в дело доказательств следует, что арендные отношения могли существовать исключительно до момента продажи арендуемых помещений новому собственнику с последующей выплатой причитающегося арендатору возмещения.

ИП В. в жалобе указывает, что не мог своевременно расторгнуть договор аренды, поскольку не знал о сроках проведения аукциона по продаже недвижимости. Считает, что суд оспариваемым решением понудил ответчика к продлению арендных отношений, чем нарушил принцип свободы договора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 20.08.2007 г. по данному делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции, явку в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей сторон в силу требований статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для изменения или отмены
вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.

При рассмотрении дела установлено, что в соответствии с договором от 01.10.2001 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города (далее - Комитет) передал в аренду индивидуальному предпринимателю В. нежилые помещения общей площадью 512,1 кв. м в здании для использования под магазин.

Пунктом 1.3 договора определено, что при расторжении договора аренды, договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого недвижимого имущества по акту приема-передачи арендодателю.

На основании пункта 2.2.6 арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды с уведомлением арендодателя, не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы и порядок расчетов. Пунктом 3.5 установлено, что оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.1 договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 21.08.2001 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.06.2002 г. к указанному договору срок действия договора установлен с 21.08.2001 г. до 19.08.2017 г.

06.03.2003 г. договор аренды с приложениями зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением N 3 от 14.02.2005 г. к указанному договору раздел 6 дополнен пунктом 6.6, в котором определено, что арендатор согласен, что в случае принятия решения о продаже арендуемого помещения, указанного в п. 1.1 договора, на аукционе, арендодатель внесет в договор о задатке, заключаемый в порядке ст. 428 ГК РФ, обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт арендуемого
помещения, а также стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Дополнительным соглашением N 4 от 22.08.2005 г. указанный договор дополнен пунктом 6.7, устанавливающим, что в соответствии с решением первого заместителя председателя Комитета от 15.08.2005 г. (вх. N 8684) арендатору с 01.08.2005 г. и до момента продажи имущества на аукционе не начисляется арендная плата. При этом арендатор не имеет права использовать арендуемое помещение в коммерческих целях, а также обязан выполнять условия договора, касающиеся содержания и обеспечения функционирования арендуемого помещения. Данное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.

В соответствии с договором купли-продажи от 31.05.2006 г. спорное помещение продано Комитетом ООО “Ч.“.

На основании пункта 2.2.4 договора ООО “Ч.“ принял на себя обязанность заключить с арендатором объекта продажи соглашение о порядке возмещения ему затрат на улучшение арендованного имущества в размере 610000 рублей.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное имущество от 18.07.2006 г., в котором в качестве ограничения указана аренда.

Ответчиком представлено письмо от 21.06.2006 г., в котором он указывает, что готов передать занимаемые помещения по акту приема-передачи. Однако доказательства получения данного письма истцом в материалы дела не представлены.

Письмом от 26.07.2006 г. ИП В. сообщил ООО “Ч.“, что в любой момент готов передать нежилые помещения по акту приема-передачи. В письме имеется расписка директора ООО “Ч.“ о получении.

Доказательства оплаты арендных платежей в период с 01.09.2006 г. по 26.09.2006 г., определенный в исковом заявлении, в материалах дела отсутствуют.

Апелляционный суд, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции об удовлетворении исковых
требований в силу следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разделом 3 спорного договора аренды определен размер и порядок оплаты арендных платежей.

При этом, суд первой инстанции правомерно не принял во внимание довод ответчика о том, что он освобожден от уплаты арендных платежей на основании дополнительного соглашения N 4, поскольку в нем установлено, что арендная плата не начисляется до момента продажи имущества на аукционе. Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период после проведения аукциона. Следовательно, данное обстоятельство не освобождает ответчика от уплаты арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенным сторонами договором определено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор с письменным уведомлением арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении помещения (пункт 2.2.6 договора). При этом требуется подписание акта приема-передачи имущества (пункт 1.3 договора).

Суд первой инстанции правомерно оценил в качестве такого уведомления письмо ИП В. от 26.07.2006 г., поскольку иные доказательства уведомления истца ответчиком не представлены. Письмо ИП В. от 21.06.2006 г. также не может расцениваться в качестве доказательство такого уведомления, поскольку отсутствуют сведения о получении его истцом.

Следовательно, суд первой инстанции, руководствуясь положениями
гражданского законодательства и условиями договора, правомерно признал договор расторгнутым с 26.09.2006 г. (то есть с момента истечения 2 месяцев с момента уведомления о его расторжении).

При этом апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что арендные отношения, по мнению ответчика, существовали до момента продажи магазина новому собственнику, а суд понуждает ответчика к сохранению договорных отношений, в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доказательства, свидетельствующие об ограничении срока действия договора аренды правом собственности Комитета, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Доводы ответчика о его правоотношениях с Комитетом предметом настоящего дела не являются, и поэтому судом не рассматриваются.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Поскольку иные основания для расторжения договора аренды, предусмотренные законом или договором, заключенным между сторонами, отсутствуют, суд первой инстанции правомерно признал договор расторгнутым с 26.09.2006 г.

Так как доказательства оплаты спорной суммы за период с 01.09.2006 г. по 26.09.2006 г. отсутствуют, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания арендной платы за указанный период в сумме 82 351 руб. 98
коп. Расчет суммы основного долга ответчиком не оспорен.

Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей отсутствуют (до 9 числа текущего месяца в соответствии с пунктом 3.5 договора), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании договорной неустойки за период с 10.09.2006 г. по 26.09.2006 г. в сумме 3 704 руб. 36 коп. в силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременной уплатой суммы долга за период с 27.09.2006 г. по 08.08.2007 г. в сумме 6 694 руб. 48 коп., и в последующем до фактического исполнения обязательства, исходя из суммы долга 72 634 руб. 45 коп. (размер арендной платы минус НДС) и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент обращения истца в суд (10,5%), которые правомерно удовлетворено судом первой инстанции на основании положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения
денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Таким образом, требования истца о взыскании договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворены судом первой инстанции. Расчет процентов ответчиком не оспаривался.

При совокупности вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, так как не основана на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

Исследование представленных обеими сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя (уплачена при подаче апелляционной жалобы).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.08.2007 г. по делу N А82-3009/2007-35 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя В. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.