Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2007, 21.09.2007 N 09АП-11832/2007-ГК по делу N А40-19123/07-77-187 Исковые требования о расторжении охранно-арендного договора и выселении ответчика из занимаемого здания-памятника удовлетворены правомерно, так как со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий указанного договора, что в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

18 сентября 2007 г. Дело N 09АП-11832/2007-ГК21 сентября 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2007 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи С., судей Л., Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем П., при участии от истца: Р. по дов. от 10.08.2007 N 16-03-1914/7; от ответчика: С. по дов. от 02.06.2007 б/н, рассмотрев апелляционную жалобу ГУП города Москвы ДЕЗ района “Замоскворечье“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2007 г. по делу N А40-19123/07-77-187, принятое
судьей К., по иску Комитета по культурному наследию города Москвы к ГУП города Москвы ДЕЗ района “Замоскворечье“ о расторжении договора и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по культурному наследию города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы о расторжении охранно-арендного договора от 01.08.2004 N 35/1 и выселении Государственного унитарного предприятия (ГУП) города Москвы Дирекция единого заказчика района “Замоскворечье“ (ДЕЗ района “Замоскворечье“) из занимаемого здания-памятника, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчик нарушил существенные условия договора, а также требования предусмотренные статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2 Федерального закона N 73-ФЗ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2007 г. по делу N А40-19123/07-77-187 исковые требования истца удовлетворены, указанный договор расторгнут, ответчик - ГУП города Москвы ДЕЗ района “Замоскворечье“ выселен из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1, общей площадью 532,1 кв. м.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

Заявитель полагает, что судом не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В частности заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд не принял во внимание, что по указанному адресу был еще один арендатор, с которым ответчик собирался на долевых паях осуществлять ремонтно-реставрационные работы и не привлек второго арендатора спорного помещения к участию в деле.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает, что истец не представил доказательств
того, что он владеет на праве оперативного управления той частью здания, которая сдавалась ответчику в аренду, поскольку свидетельство о регистрации права оперативного управления выдано на большую площадь, чем площадь, принадлежащая городу Москве на праве собственности.

Также заявитель апелляционной жалобы считает, что суд сделал неправомерный вывод о том, что охранно-арендный договор вступил в силу с 25.05.2006, так как акт приемки-передачи подписан сторонами 01.08.2004, что является началом срока его действия.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не применил норму подлежащую применению, а именно статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, доказательств регистрации спорного договора нет, следовательно, он является незаключенным, в связи с чем, должен действовать старый договор от 01.05.1997 N 35/1.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО “Агентство “ПРИВАТ“.

Девятый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 159, 184, частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил отказать в удовлетворении ходатайств ответчика о привлечении к участию в деле третьего лица, о чем было указано судом в протокольном определении от 18.09.2007.

Представитель истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов апелляционной жалобы, письменный отзыв не представил. В судебном заседании представитель истца пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, поскольку судом полно и всесторонне исследованы все обстоятельства дела, в результате чего суд пришел к правильному выводу о том, что нарушения допущенные ответчиком являются существенными, в связи с чем, договор подлежит расторжению, а ответчик выселению из
спорных помещений. Истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2007 г. по делу N А40-19123/07-77-187 является законным и обоснованным и оснований к его отмене либо изменению не имеется.

В соответствии со статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации“ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Из пункта 5 указанной статьи следует, что обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое включает в себя, помимо требований к содержанию объекта, порядок и сроки проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между сторонами был заключен охранно-арендный договор от 01.08.2004 N 35/1 на аренду памятника истории и культуры “Дом конца 18 - начало 19 века“, площадью 532,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1, сроком действия с 01.08.2004 по 01.08.2009.

Согласно условиям договора ответчик (арендатор) принял на себя обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия.

Из акта технического
состояния подписанного сторонами 01.08.2004 N 16-03/35/1, являющегося неотъемлемой частью охранно-арендного договора, следует, что помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, требующее проведения определенных объемов работ по поддержанию и сохранению памятника истории и культуры.

В соответствии с указанным актом ответчик взял на себя обязательства выполнить за свой счет комплекс инженерных, архитектурных и других исследований, реставрации фасадов, фундаментов, интерьеров, ограды, благоустройства и озеленения территории в срок до четвертого квартала 2006 г.

Из смысла статьи 23 Закона г. Москвы от 14.07.2000 N 26 “Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры“ следует, что использование переданного в безвозмездное или иное пользование недвижимого памятника истории и культуры, его территории с нарушением требований настоящего Закона, а также бесхозяйственное содержание памятника, ухудшающее его состояние, создающее угрозу сохранности памятника или наносящее ущерб его историко-художественной ценности, иное нарушение условий охранно-арендного договора, охранного обязательства или охранного договора в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и федеральным законодательством является основанием для ограничения или прекращения по решению суда права пользования недвижимым памятником истории и культуры.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из смысла части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из материалов дела, ответчик не выполнял принятые на себя обязательства по содержанию и
сохранению памятника истории, что подтверждается находящимися в материалах дела актами проверок порядка сохранения и использования объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию от 11.10.2006 и 20.06.2007, в результате чего, руководителю ответчика было выдано уведомление на уплату штрафа за нарушение условий охранно-арендного договора.

В связи с тем, что заключение охранно-арендного договора предполагало со стороны ответчика обязательность по выполнению работ по восстановлению арендуемого здания-памятника в сроки согласованные в акте технического состояния памятника, и доказательств выполнения плана ремонтно-реставрационных работ ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий охранно-арендного договора, что в силу указанной нормы права является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно не принял во внимание представленные ответчиком договоры с подрядчиками на проведение работ, поскольку данные договоры ответчик обязан был заключить и выполнить работы в третьем квартале 2004 г., тогда как представленные им договоры заключены после подачи истцом иска.

Часть 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает отсутствие вины лица в ненадлежащем исполнении обязательства в случае, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Однако ответчик не доказал, что, несмотря на проявленную заботливость и осмотрительность и принятие всех возможных мер к исполнению обязанности по ремонту и реставрации арендуемого здания-памятника, провести такой ремонт не представилось возможным.

Согласно акту технического состояния памятника работы должны быть проведены в период с 2004 года по 2006 год.

Тем не менее, за указанный период ответчик не представил доказательств
проявления с его стороны должной заботливости и осмотрительности с целью исполнить обязанности по охранно-арендному договору.

В связи с этим, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нарушения, допущенные ответчиком, являются существенные и достаточные для досрочного расторжения охранно-арендного договора в порядке части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, требование истца является обоснованным, доказанным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку правовые основания для занятия ответчиком спорного здания отпали и иных доказательств, свидетельствующих о его праве на данное помещение ответчиком не представлено, суд первой инстанции в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно и на законных основаниях признал требование истца о выселении ответчика обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Довод апелляционной жалобы о том, суд неправомерно не привлек к участию в деле второго арендатора спорного помещения, с которым у ответчика было соглашение о совместном осуществлении ремонтно-реставрационных работ, арбитражный апелляционный суд признает несостоятельным, поскольку второй арендатор ООО “Агентство “ПРИВАТ“ не является стороной охранно-арендного договора от 01.08.2004 N 35/1, а использует другие помещения в спорном здании-памятнике на основании иного охранно-арендного договора, к тому же данный спор никоим образом не затрагивает его интересов.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет как необоснованный довод апелляционной жалобы о том, что истец не представил доказательств права владения той части здания, которая
сдавалась ответчику в аренду, поскольку в материалах дела есть свидетельство о регистрации за истцом права оперативного управления на все здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18 стр. 1, общей площадью 780,8 кв. м.

Кроме того, в судебное заседание арбитражного апелляционного суда истец представил на обозрение свидетельство о государственной регистрации права собственности города Москвы на указанное здание, которое состоялось 19.07.2001.

Довод апелляционной жалобы о том, что права и обязанности у ответчика возникли только после государственной регистрации охранно-арендного договора, то есть с 26.05.2006 арбитражный апелляционный суд считает необоснованным, поскольку ответчик фактически пользовался арендованным зданием-памятником при отсутствии государственной регистрации договора, в связи с чем, учитывая особый статус объекта аренды, обязан был нести обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия.

Кроме того, доказательств того, что после регистрации спорного договора ответчик приступил к исполнению своих обязательств по содержанию и сохранению объекта культурного наследия в материалах дела нет.

Более того, акты проверки порядка сохранения и использования объекта, отнесенного к культурному наследию от 11.10.2006 N 16-24/Шш-34/1-А1 и от 20.06.2007 N 16-16/Шр-35/1-а1, составленные после регистрации охранно-арендного договора подтверждают, что ответчик нарушал условия договора по содержанию и сохранению объекта спорного здания-памятника.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на незаключенность спорного договора по причине отсутствия государственной регистрации, не принимается во внимание арбитражным апелляционным судом, поскольку факт регистрации охранно-арендного договора от 01.08.2004 N 35/1 подтвержден соответствующим штампом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве в верхнем левом углу договора.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы
обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2007 г. по делу N А40-19123/07-77-187 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.