Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2007, 05.09.2007 по делу N А41-К1-24277/05 Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворены, так как договоры, на основании которых ответчик приобрел объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, являются ничтожными сделками, право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости не возникло, а следовательно, не возникло право, предусмотренное нормами Земельного кодекса РФ на приобретение в собственность спорного земельного участка.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

31 августа 2007 г. Дело N А41-К1-24277/055 сентября 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 сентября 2007 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Б., судей М., Ю., при ведении протокола судебного заседания В., при участии в заседании от истца: Министерства имущественных отношений Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом; от ответчика: ООО “Кокташ“: Р., представитель по доверенности б/н от 27.06.2007, К., представитель по доверенности б/н от 24.08.2007, М., представитель по доверенности б/н от 18.08.2006;
от третьего лица: ООО “ММФК-Энерго“ С., представитель по доверенности б/н от 27.08.2007, паспорт; от третьего лица: Центрального окружного управления образования Департамента образования г. Москвы - Л., представитель по доверенности N 325 от 23.04.2007, от третьих лиц - ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“, Департамент имущества г. Москвы, ГУ ФРС МО, Департамента образования г. Москвы - представители не явились, извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании дело N А41-К1-24277/05 по иску Министерства имущественных отношений Московской области к обществу с ограниченной ответственностью “Кокташ“, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“, Департамента имущества Г. Москвы, ГУ ФРС МО, Департамента образования г. Москвы, ООО “ММФК-Энерго“, Центрального окружного управления образования Департамента образования г. Москвы, о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Министерство имущественных отношений МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Кокташ“ (далее - ООО “Кокташ“) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2004 N 50, заключенного между Министерством имущественных отношений МО и ООО “Кокташ“ (т. 1 л.д. 6 - 9).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“, Центральное окружное управление образования Департамента образования г. Москвы (т. 1 л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2006 года исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 39 - 40).

Постановлением Арбитражного апелляционного суда Московской области от 9 июня 2006 года решение суда первой инстанции от 6 апреля 2006 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО “Кокташ“ - без удовлетворения (т. 2 л.д. 77 -
82).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2006 года решение суда первой инстанции от 6 апреля 2006 года и постановление суда апелляционной инстанции от 9 июня 2007 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования судом следующих обстоятельств: какая норма права нарушена сторонами при заключении договоров купли-продажи N 17/2 от 15.01.2003 и N 17/1 от 15.01.2004; согласие какого органа требовалось для отчуждения объектов недвижимого имущества по договорам купли-продажи N 17/2 от 15.01.2003 и N 17/1 от 15.01.2004; являются ли Государственное образовательное учреждение дополнительного образования “Оздоровительный центр “Истра“ и Спортивно-оздоровительный центр “Истра“ одним и тем же юридическим лицом; за счет каких средств осуществлено строительство объектов недвижимого имущества сторожка-1 и сторожка-2, расположенных на спорном земельном участке (т. 3 л.д. 116 - 119).

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2006 года в качестве третьих лиц привлечены Департамент имущества г. Москвы, ГУ ФРС МО, ООО “ММФК-Энерго“ (т. 3 л.д. 131).

При повторном рассмотрении дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил основания исковых требований и просил признать договор купли-продажи земельного участка N 50 от 08.07.2005, заключенный между Министерством имущественных отношений МО и ООО “Кокташ“ недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный вследствие обмана (т. 5 л.д. 12 - 14).

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 марта 2007 года в иске отказано (т. 5 л.д. 29 - 30).

Не согласившись с данным решением, Центральное окружное управление образования Департамента образования г. Москвы
подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 53 - 54).

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2007 года решение суда первой инстанции отменено по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель ООО “Кокташ“ в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ООО “ММФК-Энерго“ также возражал против доводов искового заявления.

Представитель Центрального окружного управления образования Департамента образования г. Москвы просил удовлетворить требования Министерства имущественных отношений МО.

Дело рассматривается в соответствии со ст. ст. 121 - 123 и ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений МО, ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“, Департамента имущества г. Москвы, ГУ ФРС МО, Департамента образования г. Москвы, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Заслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы искового заявления, с учетом указаний, содержащихся в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2006 года, арбитражный апелляционный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между Министерством имущественных отношений МО (продавец) и ООО “Кокташ“ (покупатель) был заключен договор N 50 от 08.07.2004 купли-продажи
земельного участка, кадастровый номер 50:08:060156:0002, общей площадью 175000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, Костровский с/о, вблизи д. Леоново (т. 1 л.д. 16 - 19).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 08.07.2004 (т. 1 л.д. 29).

Обратившись с иском, Министерство имущественных отношений МО просит признать договор купли-продажи земельного участка N 50 от 08.07.2005 недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный вследствие обмана.

В обоснование доводов, изложенных в исковом заявлении и дополнениях к нему, истец ссылается также на то обстоятельство, что при подаче ответчиком заявки на приобретение земельного участка, последним были представлены недостоверные сведения относительно количества и площади объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику и расположенных на данном земельном участке.

В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По материалам дела, договор N 50 от 08.07.2004 купли-продажи земельного участка заключен во исполнение распоряжения Министерства имущественных отношений МО от 05.05.2004 N 279 (т. 1 л.д. 15) на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с приобретением ООО “Кокташ“ объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, являющегося объектом спорного договора.

В материалах дела имеется копия договора купли-продажи N 17/1 от 15.01.2003 (т. 1 л.д. 12 - 14), по условиям
которого ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ продает, а ООО “Кокташ“ покупает следующие объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке: не завершенный строительством объект сторожка N 1 усл. N 443, пл. 12,3 кв. м; не завершенный строительством объект сторожка N 2 усл. N 444, пл. 12,3 кв. м; не завершенный строительством объект спальный корпус N 1 усл. N 445, пл. 210 кв. м; не завершенный строительством объект спальный корпус N 2 усл. N 446, пл. 210 кв. м; не завершенный строительством объект столовая усл. N 447, пл. 180 кв. м.

Переход права собственности прошел государственную регистрацию, что подтверждается штампом Московской областной регистрационной палаты на последней странице договора, а также копиями свидетельств, выданных 10.02.2004, о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на указанные 5 объектов недвижимого имущества, проданных по договору купли-продажи N 17/1 от 15.01.2003 (т. 1 л.д. 14, 24 - 28).

Между тем, в материалах дела имеется еще один договор купли-продажи N 17/1 от 15.01.2004, заключенный между ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ и ООО “Кокташ“ (т. 1 л.д. 117 - 119), по условиям которого ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ продает, а ООО “Кокташ“ покупает следующие объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке: не завершенный строительством объект сторожка N 1 усл. N 443, пл. 12,3 кв. м; не завершенный строительством объект сторожка N 2 усл. N 444, пл. 12,3 кв. м.

Переход права собственности на указанные объекты прошел государственную регистрацию, что подтверждается штампом Московской областной регистрационной палаты на первой странице договора, а также копиями свидетельств, выданных 07.06.2004, о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на указанные 2 объекта
недвижимого имущества, проданные по договору купли-продажи N 17/1 от 15.01.2004 (т. 1 л.д. 117, 140 - 141).

10.02.2004 ООО “Кокташ“ обратилось в Министерство имущественных отношений МО с заявкой на покупку спорного земельного участка, указав, что является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на этом земельном участке (т. 1 л.д. 126).

По результатам рассмотрения заявки и приложенных к ней документов, в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений МО от 05.05.2004 N 279 был заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 08.07.2004 N 50.

Как следует из текста искового заявления и уточнений к нему, истец при рассмотрении заявки ответчика на приобретение земельного участка исходил из наличия у ответчика на праве собственности 5 объектов недвижимости, общей площадью 624,6 кв. м, поскольку право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости было подтверждено 5 свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

По запросу Десятого арбитражного апелляционного суда (т. 6 л.д. 60) начальником 9 отделения 4 отдела СЧ ГУВД МО А. представлены копии документов, изъятых в ходе выемки 24 апреля 2004 года в Министерстве имущественных отношений МО по уголовному делу N 31538: свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на спальный корпус-1 серии 50АГ N 963927 от 10.02.2004, свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на спальный корпус-2 серии 50АГ N 963928 от 10.02.2004, свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на столовую серии 50АГ N 963929 от 10.02.2004, свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на сторожку-2 серии 50АГ N 963926 от 10.02.2004, свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“ на сторожку-1 серии 50АГ N 963925 от
10.02.2004, расписки П. от 12.05.2004 и 21.05.2004 в получении документов в отделе продажи земельных участков Управления земельной реформы Минмособлимущества, информационного письма генерального директора ООО “Кокташ“ П. об оплате стоимости земельного участка, приобретенного по договору N 50 от 12.05.2004 (т. 6 л.д. 82 - 94).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ единственным доказательством существования зарегистрированного права может являться только государственная регистрация этого права, сопровождающаяся выдачей соответствующего свидетельства.

Таким образом, так как все документы, представленные ООО “Кокташ“ вместе с заявкой, были нотариально зарегистрированы, Министерство имущественных отношений МО не обязано было проверять подлинность свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО “Кокташ“, а также подлинность договора N 17/1 от 15.01.2003, зарегистрированного в Московской областной регистрационной палате.

Поэтому доводы ответчика, относительно того, что истец при рассмотрении заявки ответчика на приобретение земельного участка должен был обнаружить, что кадастровый план содержит сведения только о двух объектах недвижимости - сторожка-1 усл. N 443, пл. 12,3 кв. м и сторожка-2 усл. N 444, пл. 12,3 кв. м, расположенных на спорном земельном участке, отклонены арбитражным апелляционным судом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что истец доказал обстоятельства, на основании которых оспариваемая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, выполнив указания суда кассационной инстанции и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации договор купли-продажи N 17/1 от 15.01.2003 и договор купли-продажи N 17/1 от 15.01.2004, на основании которых был заключен спорный договор купли-продажи земельного участка, арбитражный апелляционный суд считает их ничтожными сделками.

Как следует из материалов дела, продавцом по договорам купли-продажи N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.2004 являлся Спортивно-оздоровительный центр “Истра“ (переименованный впоследствии в ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“), имеющий правовой статус государственного образовательного учреждения.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Спортивно-оздоровительный центр “Истра“ и ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ являются разными юридическими лицами. Сторонами данный факт также не оспаривается.

В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, в пределах установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Согласно пункту 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение приобретает право собственности на средства, полученные от самостоятельной хозяйственной деятельности, и может самостоятельно распоряжаться приобретенным за счет таких средств имуществом, отклонены арбитражным апелляционным судом как не соответствующие действующему законодательству.

Из устава ГОУДО “Оздоровительного центра “Истра“ (т. 1 л.д. 142 - 150) следует, что учреждение находится в ведомственном подчинении Департамента образования г. Москвы (т. 1 л.д. 22 - 23).

Собственником имущества, закрепленного за ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ на праве оперативного управления, является Департамент имущества г. Москвы. Представитель Центрального окружного управления образования Департамента образования г. Москвы в судебном заседании арбитражного апелляционного суда пояснил, что Департамент образования г. Москвы и его подразделения не наделены полномочиями собственников в отношении подведомственных им учреждений.

Доказательств того, что
строения на земельном участке, с кадастровым номером 50:08:060156:0002, общей площадью 175000 кв. м были возведены ГОУДО “Оздоровительный центр “Истра“ за счет собственных средств в материалах дела отсутствуют. В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО “Кокташ“ пояснила, что указанные доказательства не могут быть представлены суду.

Следовательно, не завершенные строительством объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке и проданные ООО “Кокташ“ по договорам N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.2004, являлись собственностью г. Москвы и учреждение не вправе было самостоятельно распоряжаться имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании апелляционного суда, согласие на заключение договоров купли-продажи 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.2004 у собственника имущества не испрашивалось.

Поскольку не завершенные строительством объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены по договорам N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.2004 без согласия собственника имущества, указанные договоры являются недействительными в силу ничтожности, независимо от признания их таковыми судом.

Как видно из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 08.07.2004 N 50 заключен с ООО “Кокташ“ в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации как с собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Поскольку договоры N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.2004, на основании которых ООО “Кокташ“ приобрело объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, являются ничтожными сделками, право собственности ООО “Кокташ“ на указанные объекты недвижимости не возникло, а, следовательно, не возникло право, предусмотренное нормами Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение в собственность земельного участка площадью 175000 кв. м, расположенного под данными объектами недвижимого имущества.

Доводы представителя ООО “Кокташ“ о том, что для заключения договора N 50 от 08.07.2004 купли-продажи земельного участка общей площадью 175000 кв. м не имеет значение нахождение на последнем объектов недвижимости, арбитражным апелляционным судом отклонены как противоречащие действующему законодательству, а именно, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N 279 от 05.05.2004 решение о предоставлении в собственность ООО “Кокташ“ земельного участка общей площадью 175000 кв. м с кадастровым номером 50:08:060156:0002, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, Костровский с/о, вблизи д. Леоново, было принято в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 указанного распоряжения предписано заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной согласно Закону Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ “О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области“.

При этом арбитражным апелляционным судом принято во внимание, что ООО “Кокташ“ продан земельный участок с кадастровым номером 50:08:060156:0002 из земель рекреационного назначения в составе категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Представитель ответчика не указал норму права, обосновывающую возможность продажи участка из земель рекреационного назначения в случае отсутствия на последнем объектов недвижимости.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истцом пропущен срок исковой давности на обжалование договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2004 N 50, отклонена арбитражным апелляционным судом как неосновательная.

В соответствии с нормой пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из материалов дела, о наличии оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка от 08.07.2004 N 50 недействительной, Министерству имущественных отношений МО стало известно в ходе проведения следственных действий по уголовному делу N 31538.

Исковое заявление было направлено в арбитражный суд 24.10.2005.

Таким образом, на момент подачи иска заявителем не был пропущен срок исковой давности.

Руководствуясь частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

признать недействительным договор N 50 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:060156:0002, общей площадью 175000 кв. м от 08.07.2004, заключенный между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО “Кокташ“.

Взыскать с ООО “Кокташ“ в пользу Центрального окружного управления образования Департамента образования г. Москвы расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.