Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2007, 11.07.2007 по делу N А41-К1-1505/07 Пунктом 3 ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ закреплена обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду или приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

9 июля 2007 г. Дело N А41-К1-1505/0711 июля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2007 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Д.К.И., судей - Б., М., при ведении протокола судебного заседания Д.М.В., при участии в заседании: от истца (заявителя) - А., протокол N 02/2006 от 01.06.06, паспорт N 45 00 118742; Х. по доверенности N 8-07, паспорт N 75 03 448615; от ответчика - Щ. по доверенности N 4 от 09.01.07, паспорт N 75
03 448615, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “Загородный клуб “Раздолье“ на решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2007 года по делу N А41-К1-1505/07, принятое судьей К., по иску (заявлению) ООО “Загородный клуб “Раздолье“ к администрации Пушкинского муниципального района Московской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Загородный клуб “Раздолье“ (ООО “Загородный клуб “Раздолье“) обратилось Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении Администрации Пушкинского района Московской области заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка площадью 200000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:080301:0025, на условиях проекта договора, представленного ООО “Загородный клуб “Раздолье“, по цене в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Арбитражный суд Московской области решением от 28 марта 2007 года отказал ООО “Загородный клуб “Раздолье“ в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО “Загородный клуб “Раздолье“ просит решение суда первой инстанции от 28.03.07 отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “...апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению...“ имеется в виду “...апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению...“.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22 июля 2003 года Министерство имущественных отношений Московской области (арендодатель)
и ООО “Загородный клуб “Раздолье“ (арендатор) заключили договор N 26014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, в соответствии с п. 1.1 которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:080301:0025, площадью 200000 кв. м, расположенный в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово (л.д. 13 - 19, т. 1).

Согласно п. п. 1.1 и 1.2 вышеуказанного договора земельный участок предоставлен ООО “Загородный клуб “Раздолье“ в соответствии с заявкой от 15 июля 2003 года N ЗАЗ-620 для строительства гольф-клуба с инфраструктурой.

Пунктом 2.1 договора сторонами установлен срок его действия с 1 августа 2003 года по 31 июля 2052 года.

Право аренды ООО “Загородный клуб “Раздолье“ на предоставленный по договору от 22.07.03 земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 603164 от 28.07.03 (л.д. 30, т. 1).

29 июля 2006 года ООО “Загородный клуб “Раздолье“ зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: канализационную сеть, общей протяженностью 1636,6 м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводную сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 1252694, 1252693 (л.д. 37, 46, т. 1).

В связи с вышеизложенным и в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ об исключительном праве собственника недвижимого имущества на приватизацию земельного участка ООО “Загородный клуб “Раздолье“ письмом N 30 от 5 сентября 2006 года обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером
50:13:080301:0025, площадью 200000 кв. м, расположенного в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово (л.д. 11, т. 1).

4 декабря 2006 года письмом N 40 ООО “Загородный клуб “Раздолье“ повторно обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района с вышеуказанным заявлением, приложив к письму проект договора купли-продажи спорного земельного участка (л.д. 25, т. 1).

Поскольку Администрация Пушкинского муниципального района ответа на данные обращения в адрес ООО “Загородный клуб “Раздолье“ не направила, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая ООО “Загородный клуб “Раздолье“ в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежность истцу на праве собственности сооружений является достаточным основанием для приватизации земельного участка, на котором указанные сооружения расположены.

Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что в силу ст. 130 ГК РФ канализационные и водопроводные сети, принадлежащие истцу на праве собственности, являются объектами недвижимого имущества, в связи с чем отказ Администрации Пушкинского муниципального района в выкупе спорного земельного участка необоснован.

Кроме того, ООО “Загородный клуб “Раздолье“ ссылается на то, что наличие договора аренды земельного участка не может являться основанием для отказа в приватизации земельного участка.

Данные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд принимает как обоснованные.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают
права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружении в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.01 закреплена обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду или приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что 29 июля 2006 года ООО “Загородный клуб “Раздолье“ зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: канализационную сеть, общей протяженностью 1636,6 м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводную сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 1252694, 1252693 (л.д. 37, 46, т. 1).

В силу ст. 130 ГК РФ основными признаками недвижимости являются прочная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Исходя из вышеизложенного, объект незавершенного строительства в силу положения ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ относится к недвижимым вещам и может быть введен в гражданский оборот после его регистрации
как объекта незавершенного строительства в установленном законом порядке.

Таким образом, канализационная сеть, общей протяженностью 1636,6 м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводная сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, как объекты незавершенного строительства, зарегистрированные истцом в установленном законом порядке, предоставляют ООО “Загородный клуб “Раздолье“ право на обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором они расположены, в собственность в силу ст. 36 ЗК РФ.

При разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11 суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Из материалов дела усматривается, что в ответ на обращение истца от 2 марта 2007 года N 12 Министерство имущественных отношений Московской области письмом N ИС-2558 от 12.03.07 сообщило ООО “Загородный клуб “Раздолье“ о том, что в связи с вступлением в законную
силу Федерального закона от 17.04.06 N 53-ФЗ полномочия по предоставлению в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, обладают органы местного самоуправления (л.д. 120, т. 1).

В судебном заседании арбитражным апелляционным судом обозревалось письмо Главархитектуры N 11/67 от 02.02.07, согласно которому испрашиваемый ООО “Загородный клуб “Раздолье“ земельный участок не предусмотрен генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.

Таким образом, ООО “Загородный клуб “Раздолье“ в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка как юридическое лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Ссылку суда первой инстанции на то обстоятельство, что обязательства ответчика по предоставлению земельного участка могут возникнуть только в случае окончания строительства истцом гольф-клуба, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованной, поскольку статья 36 ЗК РФ, устанавливая исключительное право граждан и юридический лиц - собственников строений, зданий, сооружений - на приватизацию земельных участков, на которых находятся указанные объекты недвижимости, не устанавливает каких-либо ограничений, связанных с окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок.

Кроме того, пунктом 4.1.5 Договора аренды земельного участка от 22.07.03 предусмотрено право арендатора (ООО “Загородный клуб “Раздолье“) на выкуп испрашиваемого земельного участка.

Наличие договора аренды земельного участка также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах ООО “Загородный клуб “Раздолье“ как собственник сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность.

Статьей 2 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации“ определен льготный порядок определения стоимости таких земельных участков, приобретаемых собственником расположенных на них объектов недвижимого имущества в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Из вышеизложенного следует, что суд первой инстанции, отказывая ООО “Загородный клуб “Раздолье“ в удовлетворении заявленных требований, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применил нормы ст. 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем решение суда от 28 марта 2007 года по настоящему делу подлежит отмене.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из вышеизложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что требование ООО “Загородный клуб “Раздолье“ о понуждении Администрации Пушкинского района Московской области заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка площадью 200000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:080301:0025, на условиях проекта договора, представленного ООО “Загородный клуб “Раздолье“, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2007 года по делу N А41-К1-1505/07 отменить. Обязать Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области заключить с ООО “Загородный клуб “Раздолье“ договор купли-продажи земельного участка площадью 200000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:080301:0025, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка, предоставленного ООО “Загородный клуб “Раздолье“.