Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2007 N Ф08-3945/2007 по делу N А32-24275/2006-41/641 Возведенный на законном основании, но не принятый в эксплуатацию объект недвижимости является объектом права собственности, подлежащим государственной регистрации. Неисполнение соответствующими органами обязанности по принятию объекта в эксплуатацию может послужить основанием для использования застройщиком различных способов защиты права, в том числе признания права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 3 июля 2007 года Дело N Ф08-3945/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - открытого акционерного общества “Нефтяная компания “Роснефть“, в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Нефтяная компания “Роснефть“ на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2007 по делу N А32-24275/2006-41/641, установил следующее.

ОАО “Нефтяная компания “Роснефть“ - Краснодарнефтегаз“ (реорганизованное в период рассмотрения дела путем присоединения к ОАО “НК “Роснефть“, далее - компания “Роснефть“) обратилось с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о признании права собственности на общежитие литера М площадью 2001,3 кв. м; подвал литера под/М площадью 992,1 кв. м; проходную литера Н площадью 15,8 кв. м; ступени площадью 0,8 кв. м; насосную литера О площадью 162,5 кв. м; ступени площадью 0,8 кв. м; проходную литера П площадью 19,9 кв. м; ступени площадью 1,8 кв. м; трансформаторную подстанцию литера ГЗ площадью 58,4 кв. м, расположенные в г. Краснодаре по ул. Талалихина, 67.

Решением от 22.12.2006 иск удовлетворен. Суд установил, что спорные объекты созданы в результате совместной деятельности трех организаций, в том числе истца, и по соглашению между этими организациями полностью перешли к компании “Роснефть“ в виде незавершенного строительства. Строительство объекта завершено за счет средств истца на земельном участке, отведенном для этой цели первоначальному застройщику - ООО “Нефтегазтехнология-Инжиниринг“, являвшемуся участником договора совместной деятельности. ООО “НГТ-Инжиниринг“ в связи с предстоящей ликвидацией передало свои права истцу. Компания “Роснефть“ как инвестор (заказчик) приобрела право собственности на незавершенные объекты в силу Закона РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“, в том числе приобрела право на сдачу их в эксплуатацию по завершении строительства. Доводы ответчика о том, что строения являются самовольными, признаны несостоятельными, так как имеется разрешение на строительство.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.04.2007 решение отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельный участок и разрешение на строительство выдавались другому лицу, доказательств осуществления строительства за счет собственных средств истец не представил. Наличие правоустанавливающих документов, оформленных на других лиц, не восполняет их отсутствие у истца. Предъявление иска расценено как попытка упрощения процедуры регистрации без сдачи объектов в эксплуатацию в установленном порядке.

В кассационной жалобе компания “Роснефть“ просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе, полагая, что судом апелляционной инстанции не применены подлежащие применению нормы гражданского законодательства о совместной деятельности, а также Закон РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“. Предусмотренная данным Законом предварительная регистрация права собственности на инвестиционный объект за застройщиком с последующей передачей его заказчику не может быть осуществлена ввиду ликвидации застройщика и отказа администрации в признании перехода к истцу прав на сдачу объектов в эксплуатацию.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель компании “Роснефть“ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комиссией в составе председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара, главного архитектора города и представителей других городских служб составлен акт от 20.07.99 о выборе и предоставлении обществу “Нефтегазтехнология-Инжиниринг“ (застройщик) земельного участка по проезду Полевому, 11/1, для реконструкции “Детского оздоровительного комплекса“ под спортивно-тренировочную базу с правом возведения дополнительных строений для обслуживания спортсменов.

С учетом перспективы полного оформления прав на строительство ООО “Нефтегазтехнология-Инжиниринг“ (застройщик) привлекло инвестора в лице компании “Роснефть“ и заключило с ним договор от 01.11.99 N 165-99/770 о долевом участии в строительстве общежития со столовой на 50 мест в г. Краснодаре по пр. Полевому, 11/1, с ориентировочной суммой инвестиций 46145 тыс. рублей. После ввода общежития в эксплуатацию застройщик обязался передать в собственность инвестора помещения столовой, спального корпуса со вспомогательными помещениями и бассейн с сауной общей площадью 2153 кв. м. Впоследствии площадь подлежащих передаче инвестору помещений уточнялась дополнительными соглашениями.

Кроме того, застройщик привлек к участию в строительстве ООО “Югнефтегаз“, заключив с ним договор от 09.03.2000 N 31-00/77, предусматривавший инвестиции в размере 14614 тыс. рублей.



Постановлением мэра города Краснодара от 17.04.2000 N 772 застройщику предоставлен в аренду земельный участок площадью 32849,20 кв. м в установленных землеотводным актом границах и разрешена разработка проекта реконструкции существующих сооружений спорткомплекса, а также строительство новых зданий и дальнейшая их эксплуатация. Из постановления усматривается, что на указанном земельном участке уже имелись принадлежащие застройщику строения и сооружения, приобретенные им по договору купли-продажи и зарегистрированные на праве собственности.

В соответствии с условиями, изложенными в постановлении от 17.04.2000 N 772, застройщик заключил с мэрией договор аренды земельного участка, получил архитектурно-планировочное задание, разрешение инспекции Госархстройнадзора на выполнение строительных работ по имеющемуся индивидуальному проекту и заключил договор подряда со строительной организацией (т. 1, л.д. 36-49). В договоре аренды, в частности, предусматривалось право арендатора самостоятельно осуществлять на земельном участке хозяйственную деятельность в соответствии с целями и условиями его предоставления, передать расположенные на нем здания и сооружения в собственность третьих лиц, заявив ходатайство о расторжении договора аренды (пункт 4.2.19).

Соглашениями от 26.09.2001 о замене застройщика и заказчика, согласованными с генеральным подрядчиком и другим инвестором, ООО “Нефтегазтехнология-Инжиниринг“ передало истцу все права и обязанности застройщика и заказчика, а истец обязался уплатить соответствующую компенсацию за полученные права и долю застройщика в недвижимости. Указанная обязанность выполнена истцом в полном объеме, а объекты незавершенного строительства переданы истцу по акту.

Другой инвестор - ЗАО “Югнефтегаз“ - в порядке реорганизации присоединился к истцу с переходом к нему всех прав и обязанностей реорганизованного участника общей долевой собственности. Таким образом, истец в одном лице стал единственным дольщиком, заказчиком и застройщиком не завершенного строительством объекта.

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации от 12.02.2002 N 23/2-553 законченному строительством 2-этажному зданию общежития со строительным адресом - пр. Полевой, 11/1, присвоен административный адрес - ул. Талалихина, 67, из чего следует, что ответчик считал спорный объект готовым к принятию в эксплуатацию. Однако, несмотря на обращение ООО “Нефтегазтехнология-Инжиниринг“ к главе города (от 05.02.2003, т. 1, л.д. 74) с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его компании “Роснефть“ в связи с продажей недвижимости, данные действия администрацией не были выполнены, хотя возможность отчуждения арендатором объектов недвижимости третьим лицам и вытекающая из этого необходимость переоформления прав арендатора и застройщика предусматривались договором аренды.

Из имеющихся в деле согласований органов пожарной службы, санитарно-эпидемиологического надзора, заключений инспекции Госархстройнадзора от 11.01.2002 и 06.03.2003, выданных компании “Роснефть“, следует, что строительно-монтажные и пусконаладочные работы по общежитию с бассейном, сауной, АБК, столовой, насосной, проходной, ТП (трансформаторной подстанцией) и внешними инженерными сетями полностью выполнены в соответствии с проектной и исполнительной документацией и готовы к принятию в эксплуатацию (т. 1, л.д. 75-80).

Из отзыва администрации на иск видно, что ответчик без каких-либо правовых оснований и вопреки положениям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагал суду считать спорные объекты самовольными постройками, указывая на отсутствие у истца права собственности или бессрочного пользования на земельный участок. Тем самым положения статьи 222 Кодекса неправомерно распространялись на отношения по законному освоению земельного участка, предоставленного в целях капитального строительства, которое может осуществляться, в том числе, на арендуемой земле.

Суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств, статей 8, 218, части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно исходил из того, что истец приобрел права на спорные объекты в связи с их созданием в установленном порядке для себя и за свой счет путем финансирования строительства и через гражданско-правовые сделки по приобретению прав на эти объекты у других участников совместной деятельности.

Не сданный в эксплуатацию объект недвижимости, объективно готовый к участию в гражданском обороте и уже выбывший из отношений по строительному подряду, является объектом права собственности, подлежащим государственной регистрации, которой препятствует лишь неисполнение возникшей у муниципальных органов обязанности по принятию объекта в эксплуатацию.

Администрация, считая спорные строения самовольными, фактически оспаривала право истца и создавала препятствия для его реализации во внесудебном порядке. В связи с этим истец имел основания для обращения к прямо указанному в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способу защиты - признанию права.

При указанных обстоятельствах у апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2007 по делу N А32-24275/2006-41/641 отменить, решение от 22.12.2006 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.