Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2007 N Ф08-1855/2007 по делу N А61-237/2006-13 Спорный договор исполняется (помещения передана в аренду), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, поэтому условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. При таких обстоятельствах договор аренды неправомерно признан судом незаключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 15 мая 2007 года Дело N Ф08-1855/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - индивидуального предпринимателя Кулумбеговой Л.А., представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Спорттовары“, от третьих лиц: представителя от Министерства имущественных отношений Республики Северная Осетия - Алания, представителя от Специализированного эксплуатационного государственного унитарного предприятия, в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия - Алания, уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Спорттовары“ на решение от 14.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 02.03.2007
Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания по делу N А61-237/2006-13, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кулумбегова Л.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО “Спорттовары“ (далее - общество) о выселении из нежилых помещений первого этажа NN 8, 10 - 13, 13а, антресоли NN 1 - 8, подвала NN 10 - 12, 18 здания литера А; помещений NN 14, 14а, 14б, 14в, 15 здания литера Е, расположенных по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 10/ул. Горького, 15 (уточненные требования). В обоснование иска предприниматель указала, что спорные помещения приобрела в собственность на торгах и направила обществу проект нового договора аренды, от подписания которого ответчик отказался.

Решением от 14.04.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.03.2007, исковое заявление удовлетворено, общество выселено из занимаемых помещений. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 28.11.97 N 213, подписанный Государственным комитетом Республики Северная Осетия - Алания с обществом сроком до 24.11.2017, является незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения об объекте аренды. Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорными помещениями, иск предпринимателя, являющейся собственником недвижимости, подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит судебные акты отменить, в иске отказать. Жалоба обоснована следующим:

- общество пользуется спорными помещениями на основании договора аренды от 28.11.97 N 213 и дополнительных соглашений к нему от 11.02.2003 N 6р/03, 30.07.2004 N 24р/04, из которых следует, что собственник передал обществу в аренду помещения площадью 530 кв. м (торговые 190 и 210 кв. м, подвальные 130 кв. м); технический паспорт здания не содержит сведений о наличии в здании иных
помещений с такой же площадью; истица и третьи лица не отрицают факта пользования обществом этими помещениями, предприниматель получает от общества арендную плату;

- в решении от 26.01.2006 по делу N А61-2457/05-51 Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания сделал вывод о действительности договора аренды от 28.11.97 N 213, установленное судом обстоятельство имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела;

- предприниматель не оспорила свидетельства о праве собственности, подтверждающие обременение имущества договором аренды;

- суды не установили основания приобретения Минимуществом Республики Северная Осетия - Алания прав на возведенные ответчиком дополнительные площади, не выяснили, являются ли эти площади собственностью ответчика;

- предпринимателем пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители предпринимателя, Министерства имущественных отношений Республики Северная Осетия - Алания, Специализированного эксплуатационного государственного унитарного предприятия (далее - предприятие) просили судебные акты оставить без изменения, ссылаясь на незаключенность договора аренды.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, Государственный комитет Республики Северная Осетия - Алания (арендодатель) заключил с обществом (арендатор) договор аренды от 28.11.97 N 213 помещений общей площадью 190 кв. м, расположенных по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 10/ул. Горького, 15. В соответствии с распоряжением Минимущества Республики Северная Осетия - Алания от 03.12.2004 N 335 по акту приема-передачи от 15.12.2004 спорные помещения были переданы в хозяйственное ведение предприятию. Распоряжением Минимущества Республики Северная Осетия - Алания от 14.04.2005 N 109 предприятию разрешено реализовать помещения. По результатам торгов предприятие заключило с предпринимателем (победителем) договор купли-продажи от 26.07.2005.
Предприниматель 05.12.2005 зарегистрировала переход права собственности.

Предприниматель направила обществу для подписания новый договор аренды. В сопроводительном письме от 02.02.2006 истица указала, что является собственником арендуемых обществом помещений, просит рассмотреть проект договора и вернуть ей подписанный экземпляр (т. 1, л.д. 22, 28-32). Отказ ответчика заключить договор в связи с его несогласием с новым размером арендной платы послужил основанием для обращения с иском в суд.

Суды пришли к выводу, что в договоре от 28.11.97 N 213 не определен объект аренды, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным. Согласно названной статье в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору от 28.11.97 N 213 собственник передал обществу в аренду помещения общей площадью 190 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, квартал 308, ул. Мира, 10. Срок аренды установлен по 24.11.2017. Ответчик принял помещения по акту от 24.11.97. В соглашении от 30.07.2004 N 24р/04 об изменении условий договора стороны указали, что в аренду предоставлены помещения площадью 530 кв. м (торговые 190 и 210 кв. м, подвальные 130 кв. м). Суды установили, что общество с 1997 года пользуется помещениями, перечисляет арендную плату, т.е. договор аренды исполнялся и у сторон не возникало спора о его объекте.

По договору купли-продажи от 26.07.2005 предприниматель приобрела у предприятия на торгах часть здания литера А (помещения NN 8, 10 -
13, 13а, 1 - 8; подвал: помещения NN 10 - 12, 18) общей площадью 497 кв. м и нежилые помещения литеры Е, “е“, “е1“ (помещения NN 14, 15, 14а, 14б, 14в) общей площадью 38,75 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира/ул. Горького, 10/15. В дополнении к договору купли-продажи стороны указали, что проданное имущество используется на правах аренды в соответствии с договором аренды от 28.11.97 N 213, заключенным сроком по 24.11.2017 с ООО “Спорттовары“, и изменениями от 30.07.2004 N 24р/04. Выданное истице свидетельство о праве собственности подтверждает наличие обременения имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Предприниматель как новый собственник направила обществу для подписания проект договора от 06.12.2005, в котором указала, что передает ответчику в аренду помещения общей площадью 530 кв. м согласно приложениям NN 1 - 3 для использования под торговлю товарами спортивного назначения. В приложениях предприниматель указала помещения (литеры, номера), передаваемые в аренду. В исковом заявлении истица просила выселить общество из тех помещений, которыми фактически пользовался ответчик на основании договора аренды от 28.11.97 N 213, в отношении которых у прежнего собственника не было спора с обществом и в отношении которых предприниматель намеревалась заключить договор аренды.

Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако спорный договор исполняется (имущество передано в аренду), имеются данные,
позволяющие определенно установить это имущество, у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, поэтому условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

При таких обстоятельствах договор аренды от 28.11.97 N 213 неправомерно признан судами незаключенным.

Довод общества о том, что апелляционная жалоба рассмотрена судом ранее срока, указанного в определении от 05.02.2007 об отложении судебного заседания, не соответствует действительности. В определении от 05.02.2007 указана дата рассмотрения жалобы (26.02.2007). В этот день жалоба рассмотрена.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права, то суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет судебные акты и принимает новое решение об отказе предпринимателю в иске о выселении общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с этим расходы общества по уплате государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей за подачу искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб следует взыскать с предпринимателя.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 02.03.2007 Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания по делу N А61-237/2006-13 отменить.

В удовлетворении искового заявления индивидуальному предпринимателю Кулумбеговой Л.А. о выселении ООО “Спорттовары“ отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кулумбеговой Л.А. в пользу ООО “Спорттовары“ 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Отменить
приостановление исполнения решения от 14.04.2006.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.