Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2007 N Ф08-1746/2007 по делу N А32-18273/2006-41/515 По окончании срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Такой договор может быть прекращен в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 15 мая 2007 года Дело N Ф08-1746/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар, представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Солинта“, в отсутствие третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Солинта“ на решение от 25.12.2006 и постановление апелляционной инстанции от 27.02.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18273/2006-41/515, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась
в арбитражный суд с иском к ООО “Солинта“ (далее - общество) с требованиями освободить земельный участок площадью 245,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, 311, от помещений NN 11 - 17, 11/1 литера А и возвратить его администрации (уточненные требования).

Общество заявило встречный иск о признании за ним на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на часть земельного участка, расположенную под помещениями первого этажа NN 11 - 17, 11/1 здания литера А общей площадью 243,8 кв. м по адресу: ул. Головатого, 311. Встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар.

Решением от 25.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.02.2007, суд обязал общество освободить земельный участок общей площадью 245,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, 311, от помещений первого этажа NN 11 - 17, 11/1 здания литера А и возвратить его администрации. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество не исполнило обязательств по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, в связи с чем исковые требования являются обоснованными. В удовлетворении встречного иска отказано на том основании, что общество не имеет объектов недвижимости на испрашиваемом земельным участком, которым пользовалось на основании прекращенного договора аренды, поэтому право приобретательной давности у него не возникло.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, снос помещения приведет к значительным убыткам третьих лиц, не привлеченных
к участию в деле, поскольку спорное помещение является встроенным в другое помещение, соединено с ним общей крышей и коммуникациями, имеет единый фундамент. Земельный участок передан в аренду без установления границ, не индивидуализирован, поэтому договор аренды является незаключенным и к правоотношениям сторон следует применять нормы о приобретательной давности. Условие договора о том, что арендатор по первому требованию администрации обязан демонтировать павильон за счет собственных средств, нарушает основополагающие требования законодательства и является злоупотреблением правом со стороны администрации, в связи с чем подпункт 2.11 пункта 2 договора ничтожен. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о том, являются ли строения ответчика недвижимыми объектами.

Отзывы на кассационную жалобу не предоставлены.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации просил судебные акты оставить без изменения, указывая на их законность и обоснованность.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.01.2001 N 84 сроком до 30.01.2001. По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает земельный участок площадью 245,40 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, 311, для эксплуатации помещения магазина литера А, помещения NN 11/1, 11 - 17 (л.д. 8-12). Границы и размер земельного участка обозначены на прилагаемом к договору плане. В подпункте 2.11 пункта 2 договора стороны предусмотрели, что по первому требованию арендодателя арендатор обязан демонтировать павильон за свой счет и привести земельный участок в состояние,
пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению.

25 мая 2006 года администрация направила обществу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка (л.д. 6). В уведомлении указывалось на необходимость в десятидневный срок освободить арендуемый участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Неосвобождение земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Суды, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, установили, что по окончании срока действия договора общество продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Администрация в срок, установленный статьей 610 Кодекса, уведомила арендатора о прекращении договора.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2003 по делу N А32-9055-9053-9056-9052/2003-31/253-254-255-256, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2003, признано недействительным зарегистрированное право собственности общества на помещения NN 11 - 17, 11/1 здания литера А общей площадью 243,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, 311.

Поскольку на спорном земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения, принадлежащие обществу на праве собственности, а договор аренды земельного участка прекращен, то суды правомерно удовлетворили требования администрации об освобождении земельного участка от помещений и передаче его истцу.

Довод общества о том, что спорные помещения являются встроенными в здание литера А и исполнение решения приведет к причинению убытков третьим лицам, не привлеченным к участию в деле, следует отклонить, поскольку ответчик не предоставил каких-либо доказательств в его обоснование.

По смыслу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета
следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако договор исполнен, у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникало спора по местоположению земельного участка и его границам, поэтому довод заявителя о том, что договор аренды является незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды, надлежит отклонить.

Суды установили, что договор подписан обществом без каких-либо оговорок и замечаний и не признан недействительным. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия его определяются по усмотрению сторон, в связи с чем довод заявителя о ничтожности подпункта 2.11 пункта 2 договора (об обязании арендатора по первому требованию администрации демонтировать павильон за счет собственных средств) несостоятелен. Поскольку зарегистрированное право собственности на спорные помещения признано недействительным вступившим в законную силу судебным актом, которым установлено, что помещения NN 11 - 17, 11/1 здания литера А являются сборно-разборными конструкциями, то суд правомерно отказал обществу в назначении экспертизы для разрешения вопроса: являются ли спорные помещения объектами недвижимости.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ имеет дату 25.02.1998, а не 25.02.2008.

Ссылка ответчика на статью 234 Кодекса в обоснование довода о праве собственности на земельный участок, расположенный под его помещениями, необоснованна, поскольку общество пользовалось участком на основании договора аренды (пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2008 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“).

Основания для
изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.12.2006 и постановление апелляционной инстанции от 27.02.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18273/2006-41/515 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.