Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.04.2007 N Ф08-2084/2007 по делу N А53-2540/2006-С8-1 Исследовав представленные документы и дав им оценку, суд пришел к обоснованному выводу, что они подтверждают согласие собственника здания (муниципалитета) на его снос. С учетом того, что истец продавал здание муниципального образования по конкурсу с инвестиционными условиями, то при наличии согласия органов муниципального образования на возведение нового здания вместо прежнего (снесенного) ответчик не может считаться лицом, нарушившим условия об инвестировании.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 25 апреля 2007 года Дело N Ф08-2084/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца - муниципального учреждения “Фонд имущества г. Ростова-на-Дону“, ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Капитал“, третьего лица - департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения “Фонд имущества г. Ростова-на-Дону“ на решение от 07.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2540/2006-С8-1, установил следующее.

МУ “Фонд имущества г. Ростова-на-Дону“ (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ООО “Капитал“ (далее - общество) со следующими
требованиями:

расторгнуть заключенный сторонами договор купли-продажи от 13.08.2001 N 4/101 нежилого одноэтажного здания общей площадью 556,3 кв. м;

взыскать 745 тыс. рублей убытков, составляющих рыночную стоимость снесенного обществом здания, которое являлось предметом договора от 13.08.2001 N 4/101.

Определением от 29.03.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент).

Решением от 07.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2007, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что снос обществом приобретенного им здания привел к невозможности дальнейшего исполнения договора купли-продажи, в том числе выполнению им инвестиционных условий. Снос объекта недвижимости произведен в связи с невозможностью его реконструкции и ремонта. Правомерность действий ответчика подтверждена собственником имущества (органом местного самоуправления), разрешившим выполнение работ по строительству нового объекта за счет сноса существующего строения и предоставившего обществу для этих целей в аренду земельный участок. Снос здания влечет невозможность расторжения договора купли-продажи, поскольку расторжение осуществляется с целью прекращения обязательств на будущее время. В связи с этим отсутствуют основания для привлечения ответчика к ответственности в виде безвозмездного отчуждения здания в муниципальную собственность, предусмотренной пунктом 7 статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“. Поскольку ответчик уплатил за недвижимое имущество предусмотренную договором купли-продажи от 13.08.2001 N 4/101 цену (рыночную стоимость), а инвестиционные вложения в здание должны были остаться у покупателя, то судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом факта причинения ответчиком убытков (т. 2, л.д. 37, 70).

Учреждение обжаловало судебные акты в кассационном
порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Жалоба мотивирована тем, что общество не являлось собственником приобретенного здания до выполнения инвестиционных условий и поэтому не имело права его сносить. Поэтому вывод судебных инстанций о прекращении правоотношений по договору купли-продажи от 13.08.2001 N 4/101 является ошибочным. В силу пункта 7 статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ общество, не выполнившее инвестиционных условий, обязано безвозмездно возвратить приобретенное здание. Поскольку ответчик не может безвозмездно возвратить объект недвижимости, то он должен возместить муниципальному образованию убытки в виде его рыночной стоимости.

Общество отзыва на жалобу не предоставило.

В отзыве на жалобу департамент указывает, что здание исключено из реестра муниципальной собственности в связи со сносом. Третье лицо просит также рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оспариваемые акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, учреждение (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества на торгах от 13.08.2001 N 4/101 на условиях коммерческого конкурса с инвестиционными условиями. По договору продавец обязался передать в собственность покупателю нежилое одноэтажное здание общей площадью 556,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Береговая, 41 - 43 (т. 1, л.д. 6).

Цена здания составляет 750 тыс. рублей (пункт 2.1 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что переход права собственности на здание оформляется после оплаты имущества и выполнения в полном объеме инвестиционных условий, предусмотренных отдельным договором.

13 августа 2001 года
стороны подписали договор о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий (т. 1, л.д. 11).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязался внести инвестиции в сумме 3545 тыс. рублей на капитальный и восстановительный ремонт здания в течение 4 лет со дня подписания договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 3.6 договора обязательства покупателя по выполнению инвестиционных условий считаются исполненными после подтверждения данного факта комиссией по контролю за выполнением условий коммерческих конкурсов (далее - комиссия). Если комиссия сделает вывод о невыполнении покупателем инвестиционных условий, их частичном выполнении либо о нарушении срока выполнения, то продавец совершает действия по расторжению договора в судебном порядке (пункт 3.7 договора).

В деле имеется акт от 17.11.2002, составленный комиссией, из содержания которого следует, что покупателем выполнен снос старого аварийного здания; в стадии завершения находятся проектно-изыскательские работы для строительства нового здания. Комиссией дано заключение, что на данном этапе условия договора купли-продажи (условия коммерческого конкурса) обществом выполняются (т. 1, л.д. 15).

В акте о выполнении условий коммерческого конкурса от 30.12.2005 комиссия определила, что одноэтажное здание снесено, строительная площадка очищена, работы не ведутся (т. 1. л.д. 16).

Ссылаясь на то, что общество не выполнило инвестиционные условия, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 13.08.2001 N 4/101 и взыскании убытков. Истец полагает, что ответчик должен возместить ущерб в виде рыночной стоимости самовольно снесенного здания, так как в случае его сохранения общество должно было безвозмездно возвратить объект на основании пункта 7 статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“.

При рассмотрении
спора судебные инстанции установили следующее.

2 августа 2002 года ГУ “Областная государственная вневедомственная экспертиза проектов“ по материалам обследования здания, приобретенного обществом по договору от 13.08.2001 N 4/101, дало заключение о нецелесообразности его реконструкции в связи с неудовлетворительным состоянием и неспособностью воспринять нагрузку от проектируемой надстройки второго этажа (т. 1, л.д. 89-93).

В акте проверки от 17.11.2002 комиссия также не выявила нарушений обществом инвестиционных условий, что в силу пункта 3.7 договора от 13.08.2001 является основанием для расторжения договора купли-продажи (т. 1. л.д. 15).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 05.07.2004 N 1077 обществу предоставлен в аренду свободный от строений земельный участок с объединением с ранее предоставленным участком по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Береговая, 41 - 43 (т. 1, л.д. 94). Обществу разрешено выполнение работ по проектированию и строительству многофункционального комплекса на земельном участке за счет сноса существующих строений (пункты 1 и 2 постановления).

На основании постановления от 05.07.2004 N 1077 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды указанного земельного участка от 19.07.2004 N 23707 на срок до 26.04.2006 (т. 1, л.д. 96), а впоследствии - договор аренды от 30.06.2006 N 23707 на срок до 30.03.2009 (т. 2, л.д. 14).

Исследовав указанные документы и дав им оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что они подтверждают согласие собственника здания (органов местного самоуправления) на его снос. С учетом того, что учреждение продавало здание муниципального образования по конкурсу с инвестиционными условиями, то при наличии согласия органов муниципального образования на возведение нового здания вместо прежнего (снесенного) ответчик не
может считаться лицом, нарушившим условия об инвестировании.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе учреждение ссылается на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“.

Пунктом 7 названной статьи Закона предусмотрено, что в случае невыполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий, а также ненадлежащего их выполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объемов их выполнения, объект приватизации, приобретенный победителем коммерческого конкурса, подлежит безвозмездному отчуждению соответственно в государственную и муниципальную собственность, а органы и лица, указанные в пункте 1 статьи 29 данного Закона, обязаны в судебном порядке предъявить иски (возбудить дела) о расторжении сделок приватизации государственного или муниципального имущества, возмещении убытков и применении иных последствий в соответствии с законодательством Российской Федерации и договорами купли-продажи государственного или муниципального имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 25.07.2001 N 12-П указал, что положение пункта 7 статьи 21 Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ не может служить основанием для изъятия имущества у победителя коммерческого конкурса и его возврата в бесспорном порядке публичному собственнику и тем самым не исключает судебную защиту прав участников процесса приватизации. При обращении представителей публичного
собственника в случае спора с соответствующим иском для подтверждения невыполнения покупателем условий конкурса в процессе приватизации суды должны установить все обстоятельства, связанные с исполнением договора купли-продажи на приватизационном конкурсе, в том числе должны быть выяснены вопросы о том, в каком объеме выполнены обязательства, какое имущество и денежные средства должны быть возвращены каждой из сторон, произведены ли дополнительные инвестиции - как предусмотренные, так и не предусмотренные условиями конкурса, возможно ли в связи с этим неосновательное обогащение, причинен ли сторонам и подлежит ли возмещению ущерб и др.

Конституционный Суд Российской Федерации также отметил наличие в Федеральном законе “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ неточностей нормативно-правового характера, в частности, положения статьи 21 Закона о “безвозмездном отчуждении объекта приватизации“ (хотя фактически имеет место лишь возвращение имущества собственнику).

Следовательно, довод заявителя о том, что пункт 7 статьи 21 Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ влечет безусловную обязанность общества возвратить здание без учета уплаченных им как покупателем денежных средств, является ошибочным.

Статьями 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, обратившееся с требованием о взыскании убытков (т.е. истец), должно доказать их наличие, противоправность действий ответчика, а также причинную связь между понесенными убытками и действиями ответчика. Таким образом, учреждение должно доказать, что в результате сноса здания муниципальному образованию причинен ущерб.

Судами установлено, что платежными поручениями от 31.07.2001 N 44 и 20.08.2001 N 47 общество перечислило учреждению 750 тыс. рублей за приобретение здания по договору от 13.08.2001 N 4/101 (т. 1, л.д. 104; т.
2, л.д. 12). Цена объекта недвижимости установлена в договоре купли-продажи на основании отчета об оценке его рыночной стоимости N 62/5 по состоянию на 16.01.2001, выполненного ОАО “Российский проектный институт “Стройиндустрия“ по заказу Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (т. 1, л.д. 24).

Поскольку общество оплатило приобретенную недвижимость по рыночной цене, а инвестиционные вложения в здание должны были перейти в собственность покупателя, то вывод судебных инстанций о недоказанности учреждением факта причинения убытков муниципальному образованию является обоснованным.

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены оспариваемых актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено. Поэтому жалоба учреждения удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 105, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2540/2006-С8-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.