Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2007 N А10-5148/06-Ф02-8617/07 по делу N А10-5148/06 В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказано правомерно, так как истец при заключении договора не мог распоряжаться земельным участком, находящимся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе согласовывать границы земельного участка, право пользования которым переходит покупателю.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 ноября 2007 г. N А10-5148/06-Ф02-8617/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мироновой И.П.,

судей: Горячих Н.А., Рюмкиной М.Д.,

при участии в судебном заседании представителей:

закрытого акционерного общества “Забайкалводавтоматика“, граждан Ф.И.О. Ф.И.О. - Бухарметова Р.Р. (доверенности от 03.10.2007, 06.11.2007, 06.11.2007),

общества с ограниченной ответственностью “БФК-Байкал“ - Олзоевой С.И. (доверенность от 22.08.2007),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Забайкалводавтоматика“ на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2007 года по делу N А10-5148/06 (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М.; суд апелляционной инстанции: Шаркова К.Ж., Буркова О.Н., Куклин О.А.),

установил:

закрытое акционерное общество “Забайкалводавтоматика“ (ЗАО “Забайкалводавтоматика“) обратилось в Арбитражный суд Республики
Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью “БФК-Байкал“ (ООО “БФК-Байкал“) о расторжении договора купли-продажи от 25.01.2005 недвижимого имущества - склада и гаража, расположенных по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Автотранспортная, 2-а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены граждане Брижатов Анатолий Александрович, Ф.И.О.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 июня 2007 года в иске отказано со ссылкой на незаключенность договора и ничтожность сделки купли-продажи от 25.01.2005.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2007 года решение отменено, в иске отказано по иным основаниям.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ЗАО “Забайкалводавтоматика“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права (статьи 180, 209, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“), нарушены нормы процессуального права (статьи 260, 263, 264, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции, полагает заявитель, не учтено, что в нарушение требований статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не направил копию апелляционной жалобы третьему лицу - гражданину Брижатову А.А., что в соответствии со статьями 263, 264 Кодекса является основанием для оставления жалобы без движения и последующего возвращения.

Заявитель считает договор купли-продажи от 25.01.2005 незаключенным и недействительным (ничтожным).

В отзывах на кассационную жалобу граждане Брижатов А.А. и Брижатова Л.И. поддержали доводы жалобы.

ООО “БФК-Байкал“ в отзыве на кассационную жалобу возражало против ее доводов и просило
оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы, изложенные в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о необоснованности кассационной жалобы и отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, по договору от 25.01.2005 ООО “БФК-Байкал“ (покупатель) приобрело ЗАО “Забайкалводавтоматика“ (продавец) объекты недвижимости - одноэтажное кирпичное здание склада общей площадью 850,9 квадратных метров, инвентарная литера 3 и одноэтажное кирпичное здание гаража общей площадью 569,5 квадратных метров, инвентарная литера Е, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, п. Заречный, ул. Автотранспортная, 2-а.

В пункте 2.2 названного договора стороны определили, что право пользования земельным участком переходит к покупателю после государственной регистрации договора по точкам 7, 8, 9, 15, 14 (согласно плану инвентаризации земли).

Согласно пункту 6.1 договора продавец обязуется обеспечить свободный проезд к объектам покупателя через территорию общего пользования шириной 4 метра.

Покупатель обязался: не допускать присутствия посторонних лиц за территорией общего пользования; в срок до 31.12.2005 огородить территорию, занимаемую объектами настоящего договора; организовать охрану данной территории; в соответствии с внутренним распорядком продавца осуществлять проезд транспорта через территорию общего пользования; согласовывать в письменном виде проезд в неурочное время (пункт 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 25.01.2005 названные здания были переданы покупателю.

Переход права собственности к ООО “БФК-Байкал“ на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 04.04.2005 серии 03АА N 213798 и серии 03АА N 213799.

Истец, ссылаясь на невыполнение ответчиком условий пунктов 2.2 и 6.2 договора от 25.01.2005 об определении границ
земельного участка, которое выразилось в изменении им согласованных сторонами в договоре границ земельного участка, увеличении площади земельного участка, а также ширины проезда до 7 метров, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 25.01.2005 является ничтожным, поскольку на момент его совершения право собственности истца на продаваемые объекты недвижимости не было зарегистрировано, а также незаключенным в связи с отсутствием надлежащего согласования установленного сторонами существенного условия - границ земельного участка, право пользования которым переходит к покупателю зданий.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

На основании представленных в материалы дела технических паспортов на здания, перечня представленных в регистрирующий орган документов, устава ЗАО “Забайкалводавтоматика“ суд апелляционной инстанции установил, что право истца на проданные объекты возникло до 1998 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Согласно статье 33 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ данный Закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.

В г. Улан-Удэ учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
приступило к ведению Единого государственного реестра прав с 01.10.1998, до этого момента регистрирующим органом прав на недвижимое имущество в г. Улан-Удэ являлось БТИ г. Улан-Удэ, которым выдавались регистрационные удостоверения.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (в редакции Федерального закона N 127-ФЗ от 02.11.2004).

Истцом в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия при регистрации перехода права собственности на склад и гараж к ответчику были представлены: дубликат регистрационного удостоверения от 25.06.2002 за номером 7235, зарегистрированный в реестре за номером 7458 на основании свидетельства от 20.03.1996, план приватизации, государственные акты на правообладание земельным участком и другие необходимые документы, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия выданы выписки из Единого государственного реестра прав, свидетельствующие о регистрации права истца на проданные объекты недвижимости при одновременной регистрации перехода права к ответчику на основании договора купли-продажи от 25.01.2005.

Учитывая изложенное, наличие в договоре купли-продажи от 25.01.2005 всех необходимых сведений о продаваемых объектах недвижимости, цены сделки - 375690 рублей, а также факт передачи объектов продавцом покупателю по акту, суд апелляционной инстанции обоснованно признал сделку купли-продажи от 25.01.2005 совершенной с соблюдением требований статей 549, 550, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с постановлением главы администрации г. Улан-Удэ N 354 от
16.12.1993, государственным актом на землю N 273 от 10.06.1994 проданные ответчику объекты недвижимости располагались на земельном участке, закрепленном в 1993 году на праве бессрочного (постоянного) пользования за СМНУ “Забайкалводавтоматика“ - правопредшественником ЗАО “Забайкалводавтоматика“.

Таким образом, на момент совершения сделки купли-продажи от 25.01.2005 земельный участок, ранее закрепленный за истцом на праве бессрочного (постоянного) пользования, находился в государственной собственности и собственностью ЗАО “Забайкалводавтоматика“ не являлся.

В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

По смыслу указанных норм после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“).

Таким образом, ЗАО “Забайкалводавтоматика“ при заключении 25.01.2005 договора купли-продажи объектов недвижимости не могло распоряжаться земельным участком, находящимся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе согласовывать границы земельного участка, право пользования которым переходит покупателю.

Следовательно, условия договора купли-продажи от 25.01.2005, содержащиеся в пункте 2.2, являются ничтожными. Вместе с тем в
соответствии с положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожность этого пункта договора не влечет ничтожность всей сделки.

Учитывая, что условия, касающиеся распоряжения земельным участком, не могли входить в предмет договора купли-продажи зданий от 25.01.2005 и являться его существенными условиями, апелляционный суд обоснованно опроверг вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора.

При таких условиях оснований для расторжения договора купли-продажи по правилам статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью на тех же условиях, на которых она была у продавца недвижимости.

Ссылка заявителя на то, что судом апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что копия апелляционной жалобы третьему лицу - гражданину Брижатову А.А. ответчиком не направлялась, что в соответствии со статьями 263, 264 Кодекса является основанием для оставления жалобы без движения и последующего возвращения, не может быть принят во внимание, так как данное нарушение норм процессуального права в соответствии с частью 4 статьи 288 названного Кодекса не является безусловным основанием для отмены судебного акта и не привело к принятию судом неправильного решения.

Кроме того, гражданин Брижатов А.А., являясь директором истца по делу - ЗАО “Забайкалводавтоматика“, принимавшим участие в судебных заседаниях, имел возможность ознакомиться с доводами апелляционной жалобы и представить возражения на них.

Также материалами дела подтвержден факт надлежащего уведомления
судом третьего лица (гражданина Брижатова А.А.) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 56, 57, 60, т. 2), в судебном заседании апелляционной инстанции присутствовал представитель третьего лица гражданина Брижатова А.А.

Постановление апелляционного суда является законным, оснований к его отмене и удовлетворению кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2007 года по делу N А10-5148/06 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П.МИРОНОВА

Судьи:

Н.А.ГОРЯЧИХ

М.Д.РЮМКИНА