Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2007 N А58-7809/05-Ф02-8244/07 по делу N А58-7809/05 Судебные акты по делу о признании недействительным распоряжения и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отменены, поскольку суд не исследовал генеральный план города, сопоставив его со схемой фактического нахождения земельного участка, с целью устранения противоречий относительно того, на какой зоне находится данный участок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 ноября 2007 г. N А58-7809/05-Ф02-8244/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелеминой М.М.,

судей: Кадниковой Л.А., Пущиной Л.Ю.,

при участии в судебном заседании представителя предпринимателя Рудых Е.Г. - Дуглас В.Б. (доверенность от 18.01.2007),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рудых Е.Г. на постановление от 20 июня 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А58-7809/05 (суд первой инстанции: Эверстова Р.И.; суд апелляционной инстанции: Шаркова К.Ж., Юдин С.И., Стасюк Т.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании недействительным распоряжения от 23.09.2005 N Р-1727 Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия)
(Минимущество) и обязании Минимущества заключить договор купли-продажи истребуемого земельного участка. Также предпринимателем заявлено требование о взыскании расходов на услуги представителя в размере 5000 рублей и расходов, связанных с представлением ей органами местного самоуправления выкопировки плана земельного участка, в размере 2654 рублей.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета архитектуры и градостроительства города Якутска и муниципального унитарного предприятия “Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие“ (МУП “Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие“).

Решением суда от 21 марта 2007 года заявленные требования удовлетворены. Распоряжение от 23.09.2005 N Р-1727 Минимущества признано недействительным. Минимущество обязано в двухнедельный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: город Якутск, улица Якутская, 17 квартал, и направить его предпринимателю Рудых Е.Г. С Минимущества в пользу предпринимателя также взысканы судебные расходы в сумме 5000 рублей. В удовлетворении требований о взыскании расходов в сумме 2654 рублей отказано.

Постановлением от 20 июня 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, в удовлетворении требований предпринимателя Рудых Е.Г. отказано.

Не согласившись с постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, предприниматель обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить по мотивам неправильного применения судом статей 28, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 “О приватизации государственного и муниципального имущества“, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что согласно пункту 4 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 “О приватизации государственного и муниципального имущества“ договор аренды земельного
участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Пленума ВАС РФ N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ имеет дату 24.03.2005, а не 24.03.2004.

Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что в случае если заявитель заключил договор аренды земельного участка, то он полностью утратил в последующем право выкупа занимаемого земельного участка в связи с реализацией исключительного права, предприниматель считает основанным на неправильном толковании пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2004 N 11.

Заявитель указывает на то, что у нее сохраняется общее наравне с другими лицами право на выкуп на возмездной основе спорного земельного участка, а также указывает, что она не настаивала на приватизации земельного участка как реализации своего исключительного права.

Предприниматель не согласна с выводом суда о том, что, являясь собственником здания - контрольно-пропускного пункта на гаражной стоянке, заявитель может выкупить лишь только ту часть участка, которую занимает площадь КПП и которая необходима для эксплуатации самого КПП, поскольку в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу Минимущество считает постановление арбитражного суда апелляционной инстанции основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, а доводы жалобы - несостоятельными, просит оставить судебный акт без изменения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны и иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (телеграммы
N 004, 005, 006, 007, 008 от 11.10.2007, уведомления N 45222, 45224, 45225 от 18.10.2007, 45223 от 17.10.2007), Минимущество, Комитет архитектуры и градостроительства города Якутска и МУП “Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие“ своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, в связи с чем дело слушается без их участия.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражными судами и усматривается из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 14-АА N 048975 предприниматель Рудых Е.Г. является собственником нежилого сооружения, назначение - контрольно-пропускной пункт, общей площадью 16,4 квадратных метров, кадастровый номер 14:36:000126:15:16331, расположенного по адресу: город Якутск, улица Якутская, 17 квартал. По договору аренды земельного участка от 18.04.2005 N 4633 сроком действия с 31.08.2004 по 01.06.2005 по указанному адресу предпринимателю представлен в аренду земельный участок площадью 51596 квадратных метров кадастровый номер 14:36:102051:0030 с целью размещения стоянки металлических гаражей.

05.05.2005 предприниматель Рудых Е.Г. обратилась в Минимущество с заявлением о приватизации указанного земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 51596 квадратных метров, кадастровый номер 14:36:102051:0030.

Распоряжением от 23.09.2005 N Р-1727 Минимущества в предоставлении в собственность предпринимателю указанного земельного участка отказано на основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ и пункта 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что данное
распоряжение является незаконным и нарушает ее права, предприниматель Рудых Е.Г. обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования предпринимателя, исходил из недоказанности Минимуществом наличия в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, установленных Генеральным планом развития города Якутска, кроме того, суд счел, что, поскольку предпринимателем заключены договора аренды земельного участка до введения в действие Земельного кодекса, она не реализовала свое исключительное право, установленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что Рудых Е.Г. как собственник здания контрольно-пропускного пункта площадью 16,4 квадратных метров, не имеет исключительного права на приобретение в собственность земельного участка площадью 51596 квадратных метров, предоставленного ей в пользование под стоянку металлических гаражей, кроме того, она утратила право на приватизацию спорного земельного участка, поскольку реализовала свое исключительное право, установленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заключив договор его аренды 18.04.2005 N 4633 (после вступления в силу Земельного кодекса РФ).

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами,
исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснил: если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право на его выкуп в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что предприниматель реализовала предоставленное ей пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право путем заключения договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных ею требований.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не лишен возможности приобретения этого участка в собственность в общем порядке. Названное соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.05.2007 N 262/07.

Реализация исключительного права приватизации или аренды путем заключения договора аренды не является препятствием приватизации земельного участка в общем порядке.

Как видно из заявления от 05.05.2005 в Минимущество, предприниматель не ссылалась на наличие у нее исключительного права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявление содержит волеизъявление предпринимателя на приватизацию земельного участка площадью 51596 квадратных метров (л.д. 6, т. 1). Распоряжение от 23.09.2005
N Р-1727 Минимущества, которым предпринимателю отказано в предоставлении истребуемого земельного участка, обосновано положениями пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, пунктом 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и также не содержит ссылки на наличие или отсутствие у предпринимателя исключительного права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общий порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для предоставления предпринимателю Рудых Е.Г. земельного участка на основании статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, был предметом исследования судом первой инстанции. Однако, в нарушение статей 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, не указал мотивы, по которым не согласился с выводами суда в этой части.

Ошибочным является суждение апелляционного суда о том, что ссылки предпринимателя на статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ не имеют юридического значения для разрешения данного спора. Судом не учтено, что данной нормой обоснован отказ Минимущества в приватизации земельного участка.

При таких условиях постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с неправильным применением норм материального права.

Решение арбитражного суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе по следующим основаниям.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает вывод Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) об отсутствии оснований для отказа предпринимателю Рудых Е.Г. в приватизации спорного земельного участка в связи с
недоказанностью наличия градостроительных ограничений, установленных Генеральным планом развития города Якутска, недостаточно обоснованным установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Как следует из ответа от 24.05.2005 N 07/870 главного архитектора города Якутска, согласно утвержденному генеральному плану развития города Якутска земельный участок, занимаемый временной стоянкой металлических гаражей по улице Якутской в квартале 17, находится в планируемой зоне малоэтажной жилой застройки, таким образом, согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ земельный участок входит в план развития городских территорий и не может быть отчужден из земель государственной собственности (л.д. 56, т. 1).

Суд первой инстанции не принял данное письмо в качестве доказательства наличия в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, со ссылкой на положения пункта 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Ссылку на данную норму закона суд не обосновал надлежащим образом. Статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет виды и состав территориальных зон. Случаи отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) посчитал, что нахождение спорного земельного участка как на территории открытых ландшафтов, так и на территории коммунальных предприятий, транспорта, складов не может служить основанием для отказа в приватизации земельного участка.

Вместе с тем, согласно градостроительному заключению N 3-235-04 земельный участок
площадью 51596 квадратных метров по улице Якутской, 17 квартал, характеризуется в качестве района жилой застройки (л.д. 86, т. 1).

Учитывая имеющиеся в материалах дела противоречия относительно того, в какой зоне находится испрашиваемый земельный участок, суду надлежало исследовать Генеральный план города Якутска (основной чертеж), сопоставив его со схемой фактического нахождения земельного участка, с целью устранения данных противоречий.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть обязательно указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Названные требования закона Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) надлежащим образом не выполнены.

При таких условиях, поскольку выводы суда не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и указанные нарушения норм процессуального права могли привести к принятию неправильного решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем,
полном, объективном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела, и вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21 марта 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление от 20 июня 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А58-7809/05 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М.ШЕЛЕМИНА

Судьи:

Л.А.КАДНИКОВА

Л.Ю.ПУЩИНА