Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2007 N А33-2845/07-Ф02-7873/07 по делу N А33-2845/07 Дело по заявлению об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд не дал оценку доводам заявителя о том, что распоряжение, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду, препятствует регистрации договора в регистрирующем органе.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 октября 2007 г. N А33-2845/07-Ф02-7873/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рюмкиной М.Д.,

судей: Кулакова В.И., Мироновой И.П.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Коммунальник“ на решение от 14 мая 2007 года, постановление апелляционной инстанции от 16 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-2845/07 (суд первой инстанции: Аболмасова Л.С.; суд апелляционной инстанции: Мыглан Л.А., Цыганкова И.Н., Ярош Г.В.),

установил:

открытое акционерное общество “Коммунальник“ (ОАО “Коммунальник“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (Департамент) о государственной регистрации договора аренды земельного участка N
3614 от 24.05.2002 и обязании ответчика произвести государственную регистрацию названного договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением от 14 мая 2007 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16 июля 2007 года решение оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, ОАО “Коммунальник“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы материального права (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 18, пункты 1, 2 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“), нарушены нормы процессуального права (статьи 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ОАО “Коммунальник“ считает необоснованным вывод суда, признавшего недоказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка.

По утверждению заявителя, судом не был оценен довод истца о том, что принятие ответчиком распоряжения N 648-недв от 16.03.2007 об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска N 1358 от 27.07.1998, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО “Коммунальник“ сроком на 10 лет, препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

ОАО “Коммунальник“ не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что истец и ответчик не согласовали предмет договора. План
границ спорного земельного участка оформлялся, однако ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции вопрос о наличии плана на рассмотрение не выносили.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю не согласилось с доводами жалобы.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы, изложенные в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя ОАО “Коммунальник“, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу об обоснованности кассационной жалобы и необходимости отмены судебных актов по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 24.05.2002 на основании постановления администрации г. Красноярска N 1358 от 27.07.1998 администрацией города Красноярска в лице земельного управления г. Красноярска (арендодатель) и ОАО “Коммунальник“ (арендатор) подписан договор аренды N 3614 земельного участка общей площадью 2933,33 квадратных метров, кадастровый номер 24:50:04216:0007, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Джамбульская, 8 согласно прилагаемому плану землепользования для эксплуатации здания бани на срок с 27.07.1998 по 26.07.2008.

Названный земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи от 27.07.1998.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15-и дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в Государственном учреждении юстиции “Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края“.

Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка N 3614 от 24.05.2002, а именно
- второй подлинный экземпляр названного договора.

В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в представлении оригиналов договоров аренды, в том числе спорного договора, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом N 13246 от 02.06.2006 сообщил о том, что направил запрос о представлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.

Согласно письму N 274 от 15.06.2006 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.

Письмом N 14352 от 20.06.2006 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом N 322 от 19.07.2006 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами N 1252 от 22.01.2007 и N 3062 от 06.02.2007 ответчик уведомил истца о том, что поскольку требования статей 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО “Коммунальник“ на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказаны факты обращения с заявлением
в регистрирующий орган о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, отказа регистрирующего органа в государственной регистрации, уклонения ответчика от государственной регистрации сделки.

Суд первой инстанции признал не подлежащим применению распоряжение администрации г. Красноярска от 16.03.2007 N 648-недв в части признания утратившим силу пункта 2 постановления администрации г. Красноярска от 27.07.1998 N 1358 как противоречащее закону и нарушающее права истца.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами первой инстанции о наличии оснований для отказа в иске, указав на незаключенность договора аренды N 3614 от 24.05.2002.

Апелляционная инстанция признала договор аренды N 3614 от 24.05.2002 незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о предмете договора, объекте аренды.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы апелляционной инстанции не соответствующими требованиям статей 321, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных правоотношений
представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Как следует из материалов дела договор аренды земельного участка N 3614 от 24.05.2002 содержит данные, позволяющие определить предмет аренды, в частности указаны границы передаваемого в аренду земельного участка, позволяющие установить его точное местонахождение, содержит указание на площадь арендуемых помещений, кадастровый номер.

Земельный участок передан департаментом недвижимости ОАО “Коммунальник“ по акту приема-передачи.

Следовательно, договор аренды N 3614 от 24.05.2002 является заключенным, так как содержит все существенные условия, необходимые для заключения договоров данного вида.

Таким образом, выводы апелляционной инстанции о незаключенности договора в связи с отсутствием плана землепользования как приложения N 1 к договору неправомерны.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы суда первой инстанции об отсутствии признаков уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка недостаточно обоснованными.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации
в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Арбитражный суд обоснованно включил в предмет доказывания по настоящему спору установление наличия обязанности по государственной регистрации исключительно на конкретной стороне договора (арендатора или арендодателя) и факта уклонения от исполнения такой обязанности.

Судом учтено, что по условиям договора аренды земельного участка N 3614 от 24.05.2002 обязанность осуществить государственную регистрацию договора (в течение
15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении) возложена на арендатора.

Согласно пункту 6.1 договора аренды земельного участка N 3614 от 24.05.2002 договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один экземпляр получил арендатор, второй хранится у арендодателя.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (в редакции от 11.04.2002, действующей на момент подписания сторонами договора аренды земельного участка N 3614 от 24.05.2002) предусматривалось, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

С 17.09.2003 (Федеральный закон N 69-ФЗ от 09.06.2003 “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“) действует иная редакция названной нормы, согласно которой необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Вывод суда о том, что истец не принял меры по государственной регистрации сделки, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Материалами дела подтверждается, что истец инициировал процедуру государственной регистрации договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции признал распоряжение администрации г. Красноярска от 16.03.2007 N 468-недв “О признании утратившим силу постановления администрации города Красноярская“ в части признания утратившим силу пункта
2 постановления администрации города Красноярска от 27.07.1998 N 1358 “О признании утратившим силу постановления администрации города от 28.07.1993 N 270 и предоставлении ОАО “Коммунальник“ земельного участка“ противоречащим закону и нарушающим права истца.

Оценка указанного распоряжения как акта, изданного руководителем Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, на предмет уклонения от регистрации арбитражным судом не дана.

При таких условиях решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует дать оценку доводам ОАО “Коммунальник“ о том, что распоряжение N 648-недв от 16.03.2007 об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска N 690 от 05.06.1997, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО “Коммунальник“ сроком на 10 лет, препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю на предмет установления волеизъявления, содержащегося в распоряжении как волеизъявления стороны по договору аренды N 3614 от 24.05.2002.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14 мая 2007 года, постановление апелляционной инстанции от 16 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-2845/07 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Д.РЮМКИНА

Судьи:

В.И.КУЛАКОВ

И.П.МИРОНОВА