Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2007 N А33-2842/07-Ф02-7882/07 по делу N А33-2842/07 Дело по заявлению о государственной регистрации договора аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку судом принято решение при неполно исследованных доказательствах, имеющихся в материалах дела, без оценки всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 октября 2007 г. N А33-2842/07-Ф02-7882/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мироновой И.П.,

судей: Некрасовой Н.В., Рюмкиной М.Д.,

при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества “Коммунальник“ - Широглазова М.Г. (доверенность от 02.07.2007),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Коммунальник“ на решение от 26 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-2842/07 (суд первой инстанции: Рудова Л.А.),

установил:

открытое акционерное общество “Коммунальник“ (ОАО “Коммунальник“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (Департамент) о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 4341 от
23.08.2001 и обязании ответчика произвести государственную регистрацию названного договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Таймырскому и Эвенкийскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением от 26 июня 2007 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

Не согласившись с судебным актом, ОАО “Коммунальник“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы материального права (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 18, пункты 1, 2 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“), нарушены нормы процессуального права (статьи 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ОАО “Коммунальник“ считает необоснованным вывод суда, признавшего недоказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка.

По утверждению заявителя, судом не был оценен довод истца о том, что принятие ответчиком распоряжения N 648-недв от 16.03.2007 об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска N 690 от 05.06.1997, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО “Коммунальник“ сроком на 10 лет, препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю не согласилось с доводами жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации в судебном заседании 22 октября 2007 года был объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 23 октября 2007 года.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается без их участия.

Проверив доводы, изложенные в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя ОАО “Коммунальник“, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об обоснованности кассационной жалобы и необходимости отмены судебного акта по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 23.08.2001 на основании постановления администрации г. Красноярска N 690 от 05.06.1997 администрацией г. Красноярска в лице земельного управления г. Красноярска (арендодатель) и ОАО “Коммунальник“ (арендатор) подписан договор аренды N 4341 земельного участка общей площадью 11850,58 квадратных метров, кадастровый номер 24:50:07222:0007, расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Ключевская, 2, согласно прилагаемому плану землепользования для эксплуатации банно-прачечного комплекса на срок с 05.06.1997 по 04.07.2007.

Названный земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи от 05.06.1997.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15-и дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в Государственном учреждении юстиции “Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края“.

Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том
числе договор аренды земельного участка N 4341 от 23.08.2001, а именно - второй подлинный экземпляр названного договора.

В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в представлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора N 4341 от 23.08.2001, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом N 13246 от 02.06.2006 сообщил о том, что направил запрос о представлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.

Письмом N 274 от 15.06.2006 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.

Письмом N 14352 от 20.06.2006 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом N 322 от 19.07.2006 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами N 1252 от 22.01.2007 и N 3062 от 06.02.2007 ответчик уведомил истца о том, что поскольку требования статей 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО “Коммунальник“ на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка N 4341 от 23.08.2001, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении
исковых требований, арбитражный суд исходил из того, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации сделки истцом не доказан.

Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, неполном исследовании обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для дела.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные
на срок не менее чем один год.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Арбитражный суд обоснованно включил в предмет доказывания по настоящему спору установление наличия обязанности по государственной регистрации исключительно на конкретной стороне договора (арендатора или арендодателя) и факта уклонения от исполнения такой обязанности.

Судом учтено, что по условиям договора аренды земельного участка N 4341 от 23.08.2001 обязанность осуществить государственную регистрацию договора (в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении) возложена на арендатора.

Между тем, выводы суда об отсутствии признаков уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка не основаны на законе, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 6.1 договора аренды земельного участка N 4341 от 23.08.2001 договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один экземпляр получил арендатор, второй хранится у арендодателя.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним“ (в редакции от 11.04.2002, действующей на момент подписания сторонами договора аренды земельного участка N 4341 от 23.08.2001) предусматривалось, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

С 17.09.2003 (Федеральный закон N 69-ФЗ от 09.06.2003 “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“) действует иная редакция названной нормы, согласно которой необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Исходя из изложенного, суд сослался на имеющуюся у истца возможность осуществить государственную регистрацию сделки с момента подписания спорного договора (23.08.2001) до внесения вышеназванных изменений в статью 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (17.09.2003), представив в регистрирующий орган один подлинный экземпляр договора.

Между тем, данное обстоятельство не может иметь значения для исследования вопроса, входящего в предмет доказывания по настоящему спору, а именно - факта уклонения ответчика от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

При этом арбитражным судом не учтено, что предельный срок для обращения лица в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки законом не установлен.

Вывод суда о том, что истец не принял меры по государственной регистрации сделки, не соответствует фактическим обстоятельствам и
имеющимся в деле доказательствам.

Материалами дела подтверждается, что истец инициировал процедуру государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, суду следовало с учетом всех обстоятельств оценить поведение ответчика с точки зрения встречного содействия данному процессу с момента обращения истца с просьбой передать необходимые для государственной регистрации документы, соответственно, наличия или отсутствия в его действиях (бездействии) признаков уклонения.

Кадастровый план земельного участка в силу статьи 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ является приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок.

Суд пришел к выводу о том, что отказ ответчика возвратить истцу кадастровый план земельного участка при наличии у истца возможности получить названный документ в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, не может быть расценен как уклонение от государственной регистрации сделки.

Однако возможность получения истцом необходимой документации иными способами также не входит в круг обстоятельств, входящих в предмет судебного исследования по рассматриваемому спору.

Кроме того, истец заявлением от 18.06.2007 (л.д. 163 - 164) уточнил основание иска и сообщил, что ответчиком 16.03.2007 принято распоряжение N 648-недв об отмене пункта 2 постановления администрации г. Красноярска N 690 от 05.06.1997, которым предусматривалась передача спорного земельного участка в аренду ОАО “Коммунальник“ сроком на 10 лет, что, по его мнению, также препятствует регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Между тем, арбитражным судом не дана оценка приведенному доводу истца.

Следовательно, судом принято решение при неполно исследованных доказательствах, имеющихся в материалах дела, и без оценки всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

При таких условиях решение подлежит отмене на основании части 1 статьи 288
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении суду следует с учетом вышеизложенного на основе оценки доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установить обстоятельства, имеющие значение для дела и входящие в предмет доказывания, разрешить спор, применив законодательство, регламентирующее рассматриваемые отношения, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26 июня 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-2842/07 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П.МИРОНОВА

Судьи:

Н.В.НЕКРАСОВА

М.Д.РЮМКИНА