Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2007 N А33-4318/05-Ф02-7867/07, А33-4318/05-Ф02-7886/07 по делу N А33-4318/05 В удовлетворении иска о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной отказано правомерно, так как отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилые здания на момент заключения договора купли-продажи в ЕГРП не могло являться препятствием собственнику в распоряжении указанными объектами недвижимого имущества, поскольку оно было зарегистрировано ранее.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 октября 2007 г. N А33-4318/05-Ф02-7867/07,

А33-4318/05-Ф02-7886/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рюмкиной М.Д.,

судей: Мироновой И.П., Некрасовой Н.В.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Яричиной Л.А. - Масленниковой Г.Л. (доверенность от 25.04.2007), директора общества с ограниченной ответственностью “Виктория“ - Черновой Л.А. (паспорт) и представителя общества - Масленниковой Г.Л. (доверенность N 2 от 15.05.2007), общества с ограниченной ответственностью “Ремонтно-строительное управление 3“ - Федорущенко С.Ю. (доверенность от 27.02.2006),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью “Виктория“, индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение от 7 ноября 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 19 июля 2007 года Арбитражного
суда Красноярского края по делу N А33-4318/05 (суд первой инстанции: Хасанова И.А.; суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Кириллова Н.А., Бычкова О.И.),

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (ИП Яричина Л.А.) обратилась с иском в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью “Ремонтно-строительное управление-3“ (далее - ООО “РСУ-3“) и к обществу с ограниченной ответственностью “СпецСибТехника“ (далее - ООО “СпецСибТехника“) о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2003 недействительной.

Определением арбитражного суда от 3 июня 2005 года производство по делу в отношении ООО “СпецСибТехника“ прекращено в связи с его ликвидацией и исключением из Единого государственного реестра юридических лиц согласно свидетельству от 21.04.2004 N 000807654.

Определением от 14 сентября 2005 года принят встречный иск ООО “РСУ-3“ к ИП Яричиной Л.А. о признании сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенной между ООО “РСУ-3“ и ИП Яричиной Л.А. 10.01.2003, недействительной (ничтожной) и признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО “РСУ-3“ уточнило предмет встречного иска и просило:

1) признать право собственности на следующие объекты:

- нежилое здание (складское, гаражное литер Г3, Г4) площадью 874,2 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Юности, зд. 1, строение 4, кадастровый номер объекта недвижимости: 24:50:0500153:0011:500042;

- нежилое здание (складское литер Г5) площадью 77,60 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Юности, зд. 1, строение 8, кадастровый номер объекта недвижимости: 24:50:050153:0011:500044;

В документе, видимо, допущен пропуск текста, восстановить который по смыслу не представляется возможным.

- нежилое здание (складское, столярный цех литер Г1, Г2, Г6) площадью 564,10 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица
Юности, зд. 1, строение 3, литер ... кадастровый номер объекта недвижимости: 24:50:050153:0011:200039;

- нежилое здание (учрежденческое литер А, А1, А2, А3, а, а1) площадью 752,70 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Юности, зд. 1; кадастровый номер объекта недвижимости: 24:50:050153:0011:100013;

2) признать ничтожной сделку - договор купли-продажи от 10.01.2003 указанных объектов недвижимости, заключенный между Яричиной Л.А. и ООО “РСУ-3“, зарегистрированный постановлением Администрации Ленинского района города Красноярска 19.06.1996 N 823;

3) прекратить право собственности Яричиной Л.А. на указанные объекты недвижимости;

4) обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив записи о Яричиной Л.А., как о правообладателе права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью “Интерком“ (ООО “Интерком“), общество с ограниченной ответственностью “Виктория“ (ООО “Виктория“), Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам, ДФГУП “Ростехинвентаризация“.

Определением от 29 декабря 2005 года прекращено производство по основному иску о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2003 недействительной и по встречному иску в части требований:

- о признании недействительным договора купли-продажи от 10.01.2003;

- об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив записи о Яричиной Л.А., как о правообладателе права собственности на объекты недвижимого
имущества.

Суд первой инстанции рассмотрел исковые требования в части встречного иска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Юности, зд. 1.

В порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО “Интерком“ вступило в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора.

Решением суда от 7 ноября 2006 года встречный иск удовлетворен. Признано право собственности ООО “РСУ-3“ ИНН 2460057419 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. В иске ООО “Интерком“ отказано.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 26 января 2007 года решение от 7 ноября 2006 года по делу N А33-4318/05 оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 21 мая 2007 года постановление апелляционной инстанции от 26 января 2007 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того арбитражного суда.

Постановлением апелляционной инстанции от 19 июля 2007 года решение от 7 ноября 2007 года оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами Арбитражного суда Красноярского края, ИП Яричина Л.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которых просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении встречного иска, заявленного ООО “РСУ-3“.

Основанием к отказу в иске ИП Яричина Л.А. указала на ничтожность ранее заключенных сделок купли-продажи в связи с отсутствием регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости.

ООО “Виктория“ в кассационной жалобе просит отменить судебные акты, указав на недействительность сделок купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю доводы последней отклонило, указав на их необоснованность.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали позицию, изложенную в кассационных жалобах,
в отзывах на кассационные жалобы.

Дело рассмотрено в порядке, определяемом главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора Арбитражным судом Красноярского края установлены следующие обстоятельства.

ООО “РСУ-3“ (регистрационный номер 1022402067203) зарегистрировано постановлением Администрацией Ленинского района г. Красноярска от 10.09.1996.

Ф.И.О. зарегистрирована 28.02.2005 МИФНС N 9 в качестве индивидуального предпринимателя.

ООО “РСУ-3“ (продавец) и Яричина Л.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2003, предметом купли-продажи указаны следующие объекты:

- нежилое здание (учрежденческое, литер А, А1, А2, А3, а, а1) площадью 752,70 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1; кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 1) по цене 200000 рублей;

- нежилое здание (складское, столярный цех литер Г1, Г2, Г6) площадью 564,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 3, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 2) по цене 400000 рублей;

- нежилое здание (складское литер Г5) площадью 77,60 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 4, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 3) по цене 50000 рублей;

- нежилое здание (складское, гаражное литер Г3, Г4) площадью 874,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 8, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 4) по цене 400000 рублей.

Согласно договору указанные объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании разделительного баланса, утвержденного решением общего собрания АОЗТ “Гражданстрой“ от 28.02.1996, и акта приема-передачи от 28.02.1996.

В соответствии с пунктом 3.5 договора продавец передал, а покупатель принял объекты
N 1, 2, 3, 4 в момент подписания настоящего договора, который является одновременно и актом приема-передачи.

По акту приема-передачи денежных средств от 10.01.2003 покупатель передал продавцу 1000050 рублей.

14.02.2003 ООО “РСУ-3“ (продавец) и ООО “СпецСибТехника“ (покупатель) заключили договор купли-продажи N 1, в соответствии с условиями которого продавец продал покупателю:

- нежилое здание (учрежденческое, литер А, А1, А2, А3, а, а1) площадью 752,70 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1; кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 1) по цене 200000 рублей;

- нежилое здание (складское, столярный цех литер Г1, Г2, Г6) площадью 564,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 3, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 2) по цене 400000 рублей;

- нежилое здание (складское литер Г5) площадью 77,60 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 8, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 (объект 3) по цене 50000 рублей. Общая цена договора определена 1799998 руб. 84 коп.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 28.02.2003 зарегистрировано право собственности ООО “СпецСибТехника“ на нежилые здания общей площадью 752,7 кв.м, 564,1 кв.м, 77,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 1, стр. 8.

20.02.2003 ООО “РСУ-3“ (продавец) и ООО “СпецСибТехника“ (покупатель) заключили договор купли-продажи N 2, в соответствии с пунктом 1 которого покупатель приобрел у продавца в собственность нежилое здание (складское, гаражное литер Г3, Г4) площадью 874,2 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г.
Красноярск, ул. Юности, зд. 1, строение 4, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: 24:50:050153:0011 по цене 600000 рублей.

Право собственности на здание площадью 874,2 кв.м зарегистрировано 05.03.2003 за ООО “СпецСибТехника“.

По договору от 26.03.2003 ООО “СпецСибТехника“ продало, а ООО “РСУ-3“ (зарегистрировано ИМНС РФ по Железнодорожному району г. Красноярска 12.03.2003, государственный регистрационный номер 1032401785371) приобрело вышеуказанные объекты недвижимого имущества по цене 3000000 рублей.

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 28.04.2003 зарегистрирован переход права собственности к ООО “РСУ-3“ (вновь созданное) на нежилые здания общей площадью 752,7 кв.м, 564,1 кв.м, 77,6 кв.м, 874,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 1.

ИМНС по Железнодорожному району г. Красноярска 12.03.2004 осуществило государственную регистрацию ликвидации ООО “РСУ-3“ (регистрационный номер 1022402067203).

Яричина Л.А. обратилась в Федеральный суд Ленинского района г. Красноярска с иском к Инспекции Министерства по налогам и сборам по Ленинскому району г. Красноярска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 10.01.2003, заключенного с ООО “РСУ-3“.

Решением указанного суда от 26 апреля 2004 года иск удовлетворен. За Яричиной Л.А. признано право собственности на вышеуказанные четыре объекта недвижимого имущества, расположенные в г. Красноярске, ул. Юности, 1. Право собственности ООО “РСУ-3“ на данное недвижимое имущество прекращено.

На основании указанного решения суда 19.05.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края зарегистрировано право собственности Яричиной Л.А. на объекты недвижимого имущества по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 1 нежилой площадью 752,7 кв.м, 564,1 кв.м, 77,6 кв.м, 874,2
кв.м, выданы свидетельства о государственной регистрации права.

20.05.2004 Яричина Л.А. (продавец) и ООО “Виктория“ (покупатель) подписали два договора купли-продажи: нежилого двухэтажного здания, общей площадью 881,9 кв.м (лит. Г3, Г4, В), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, N 1, стр. 8 по цене 410000 рублей; нежилого здания, общей полезной площадью 77,6 кв.м (складское, лит. Г5), по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, N 1 стр. 4 по цене 55000 рублей.

20.05.2004 Яричина Л.А. и ООО “Интерком“ также подписали договоры купли-продажи нежилых зданий: учрежденческого (лит. А, А1, А2, А3, а, а1) общей полезной площадью 752,7 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, N 1, по цене 210000 рублей; складского, столярный цех лит. Г1, Г2, Г6, общей полезной площадью 564,1 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, N 1, стр. 3 по цене 410000 рублей.

По расходным кассовым ордерам N 1 от 20.05.2004 Яричина Л.А. получила от ООО “Виктория“ 465000 рублей, от ООО “Интерком“ - 620000 рублей по договорам купли-продажи от 20.05.2004.

20.05.2004 ООО “Интерком“ и Яричина Л. А, ООО “Виктория“ и Яричина Л.А. обратились в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилые здания по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 1.

Определением Федерального суда Ленинского района г. Красноярска от 24.05.2004, постановлением судебного пристава-исполнителя ПССП Красноярского края по Ленинскому району г. Красноярска от 03.06.2004 наложены арест, запрет на отчуждение и регистрацию права собственности на указанные нежилые здания.

Считая, что сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенная ООО “СпецСибТехника“ и ООО “РСУ-3“ от 26.03.2003, является недействительной, ИП Яричина Л.А. обратилась с иском в арбитражный суд.

Вновь
созданным ООО “РСУ-3“ заявлен встречный иск о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Признавая обоснованными требования ООО “РСУ-3“ ИНН 2460057419 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и отказывая в удовлетворении иска ООО “Интерком“, Арбитражный суд Красноярского края исходил из того, что переход права собственности к Яричиной Л.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2003 не был зарегистрирован Учреждением юстиции по заявлению сторон договора.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, перечисленные в спорном договоре, на момент заключения договоров N 1 от 14.02.2003 и N 2 от 20.02.2003, принадлежало продавцу по указанным договорам - ООО “РСУ-3“ (регистрационный номер 1022402067203), а после государственной регистрации сделок Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края перешло к ООО “СпецСибТехника“.

В момент заключения договора от 10.01.2003 обязательство по передаче недвижимого имущества не было исполнено ООО “РСУ-3“.

Впоследствии по договорам от 14.02.2003 и от 20.02.2003 спорное имущество передано ООО “СпецСибТехника“, а по договору от 26.03.2003 передано ООО “РСУ-3“ (зарегистрировано ИМНС РФ по Железнодорожному району г. Красноярска 12.03.2003, государственный регистрационный номер 1032401785371).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 13.07.2004 N 38/2004-414 право собственности за ООО “РСУ-3“ ИНН 2460057419 на 4 объекта недвижимого имущества по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, зд. 1 зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 26.03.2003 от предыдущего правообладателя - ООО “СпецСибТехника“.

В связи с изложенным Арбитражный суд Красноярского края обоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности ООО “РСУ-3“ ИНН 2460057419 на объекты
недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Данное указание имеет значение к случаю исполнения сторонами договора купли-продажи путем передачи недвижимого имущества.

Суд, исследовав договор на оказание услуг электросвязи между ОАО “Сибирьтелеком“ и Яричиной Л.А. от 25.06.2004, счета ОАО “Красноярскэнерго“ на оплату электроэнергии, показания свидетеля Медведева Г.Е., пришел к выводу о том, что спорные объекты недвижимости продолжали оставаться во владении ООО “РСУ-3“ (регистрационный номер 1022402067203), находились во владении Яричиной Л.А. лишь в мае - июне 2004 года, после государственной регистрации в ЕГРП права собственности Яричиной Л.А. на объекты недвижимости на основании решения Федерального суда Ленинского района г. Красноярска от 26.04.2004.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает правомерными выводы Арбитражного суда Красноярского края о том, что Яричина Л.А. утратила право требования исполнения обязательства по передаче вещи, имея право требования возмещения убытков. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 10.01.2003 по заявлению сторон указанной сделки не производилась.

При разрешении спора Арбитражным судом Красноярского края всесторонне исследованы представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права, регулирующие вопросы возникновения, перехода, прекращения права собственности, вопросы регистрации права собственности: статьи 11, 12, 209, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Довод Яричиной Л.А. о ничтожности договора N 1 от 14.02.2003 и договора N 2 от 20.02.2003, заключенных между ООО “РСУ-3“ (ликвидированным) и ООО “СпецСибТехника“ по продаже недвижимого имущества, в связи с несоблюдением продавцом требования о государственной регистрации права до совершения сделки не может быть признан обоснованным.

Право собственности ООО “РСУ-3“ на спорные объекты недвижимого имущества подтверждено свидетельством о праве собственности от 03.02.1997, зарегистрированным в реестре за N 3с-32-60, выданным Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации.

С учетом пункта 1 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ отсутствие государственной регистрации права собственности ООО “РСУ-3“ на нежилые здания на момент заключения договоров купли-продажи N 1 от 14.02.2003 и N 2 от 20.02.2003 в ЕГРП не могло являться препятствием собственнику в распоряжении указанными объектами недвижимого имущества, поскольку было зарегистрировано ранее.

Согласно редакции статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, действовавшей на момент совершения спорных сделок, государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество в ЕГРП была обязательна только при совершении с недвижимым имуществом сделки, требующей обязательной государственной регистрации.

ООО “РСУ-3“ обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, а не с заявлением о государственной регистрации сделки с указанными объектами недвижимого имущества.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 7 ноября 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 19 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4318/05 приняты с соблюдением норм материального и норм процессуального права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение от 7 ноября 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 19 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4318/05 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Д.РЮМКИНА

Судьи:

И.П.МИРОНОВА

Н.В.НЕКРАСОВА