Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2007 N Ф04-8342/2007(40615-А46-21) по делу N А46-6343/2007 При реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного банкротом, не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества. Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не может препятствовать переходу права собственности на имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2007 г. N Ф04-8342/2007(40615-А46-21)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании 25.12.2007 кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 30.08.2007 по делу N А46-6343/2007, установил следующее.

Конкурсный управляющий должником - индивидуальным предпринимателем Новожиловой Натальей Дмитриевной, Киселевский Константин Викторович 12.07.2007 обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконным отказа 24.05.2007 в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка, площадью 797,7 кв. метров, литера
А1, расположенный по улице Ленина, 42 “А“ в рабочем поселке Таврическое Таврического района Омской области; земельный участок площадью 813 кв. метров на землях поселений с кадастровым номером 55:26:310124:0022, предоставленный под производственные нужды, и обязании зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя Новожиловой Н.Д. к ООО “Урожайное“ на это имущество.

Требование продавца имущества мотивировано отказом регистрационного органа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и земельный участок, реализованных на торгах при проведении конкурсного производства.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью “Урожайное“, которое приобрело на торгах имущество должника - предпринимателя Новожиловой Н.Д.

Решением от 30.08.2007 суд первой инстанции признал незаконным отказ регистрационного органа 24.05.2007 в проведении регистрации перехода права собственности на двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка, площадью 797,7 кв. метров, литера А1, расположенный по улице Ленина, 42 “А“ в рабочем поселке Таврическое Таврического района Омской области, и земельный участок площадью 813 кв. метров на землях поселений по этому же адресу с кадастровым номером 55:26:310124:0022, предоставленный под производственные нужды, как не соответствующий статье 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Суд обязал регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к ООО “Урожайное“.

Указано на соблюдение всех существенных условий договора купли-продажи, а также то, что наличие обременения не препятствует проведению государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

В суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции не обжаловалось.

Регистрационный орган в кассационной жалобе просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении
заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что при вынесении судебного акта нарушены нормы материального права - статьи 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как при продаже заложенного имущества с публичных торгов право залога сохраняется, за исключением случаев его реализации на публичных торгах, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

По мнению заявителя, в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 12.02.2007 отсутствуют сведения об обременении залогом прав собственника отчуждаемого недвижимого имущества.

Кроме того, регистрационный орган ссылается на принятие им мер по защите интересов залогодержателя в части получения его согласия на вышеназванную сделку и указание в этом договоре купли-продажи условия о нахождении имущества в залоге.

Представитель регистрационного органа в судебном заседании настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении по существу предъявленных требований.

Конкурсный управляющий Киселевский К.В. в отзыве возразил против удовлетворения кассационной жалобы регистрационного органа. Полагает, что включение в договор купли-продажи сведений о наличии обременения не является согласием залогодержателя на продажу заложенного имущества.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего указал, что согласно статье 126 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ с даты открытия конкурсного производства снимаются все ограничения по распоряжению имуществом должника. Пояснил, что залогодержатель не заявлял требований к должнику.

ООО “Урожайное“ в отзыве отклонило доводы кассационной жалобы регистрационного органа. Представитель этого лица пояснил, что общество-приобретатель знало об обременении имущества залоговыми правами другого лица.

Проверив законность решения суда первой инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенных 12.02.2007 торгов конкурсный управляющий Киселевский К.В., утвержденный
решением Арбитражного суда Омской области от 01.08.2006 по делу N А46-7747/2006 об открытии в отношении предпринимателя Новожиловой Н.Д. конкурсного производства, заключил с ООО “Урожайное“ договор от 12.02.2007 о продаже за 4570000 рублей имущества должника - двухэтажного кирпичного пристроя к зданию магазина мини-рынка, площадью 797,7 кв. метров, литера А1, расположенного по улице Ленина, 42 “А“ в рабочем поселке Таврическое и земельного участка площадью 813 кв. метров по этому же адресу с кадастровым номером 55:26:310124:0022.

Сообщением от 24.05.2007 регистрационный орган отказал в проведении государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество в связи с непогашенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью о залоге объектов недвижимости по договору ипотеки от 20.05.2005 N 0509/122-7 в пользу открытого акционерного общества “Российский сельскохозяйственный банк“.

Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании зарегистрировать переход этого права, суд первой инстанции правомерно исходил из особенностей проведения в отношении продавца имущества - должника процедуры конкурсного производства.

Согласно статье 126 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытии судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.

Так, в соответствии с нормами главы VII Федерального закона о несостоятельности продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона).

Следовательно, при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), не требуется согласие залогодержателя
на отчуждение этого имущества.

Тем более, что залогодержатель не воспользовался правом на предъявление требований к должнику-залогодателю в рамках конкурсного производства.

Исходя из норм параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог, как способ обеспечения исполнения обязательства, прекращается в случае реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (подпункт 4 пункта 1 статьи 352 Кодекса). Однако, право залога сохраняется при продаже заложенного имущества на публичных торгах по требованию иных кредиторов.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке согласно статье 25 Федерального закона “О залоге (ипотеке недвижимости)“ не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции сделал правильный вывод о несоответствии отказа регистрационного органа статье 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и для устранения нарушения прав заявителя на законном основании обязал его зарегистрировать переход права собственности к ООО “Урожайное“ на упомянутые объекты недвижимости.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 30.08.2007 по делу N А46-6343/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.