Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2007 N Ф04-7808/2007(40519-А75-21) по делу N А75-960/2007 Отсутствие индивидуализации нежилых помещений не является безусловным основанием для признания права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме и не свидетельствует о ничтожности заключенного органом местного самоуправления от имени муниципального образования договора аренды недвижимого имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 декабря 2007 г. N Ф04-7808/2007(40519-А75-21)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании 20.12.2007 кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27.04.2007 по делу N А75-960/2007 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 N 08АП-271/2007, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности города Ханты-Мансийска (далее - Департамент) 30.01.2007 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о возврате подвального помещения площадью 140,7 кв. метров, расположенного по улице Гагарина, 130 в городе Ханты-Мансийске, а также взыскании 478922 рублей 20 копеек арендной
платы и 45578 рублей 70 копеек неустойки (пени).

Требования арендодателя мотивированы неисполнением арендатором обязательства по освобождению арендованного нежилого помещения, используемого под магазин, и необходимостью внесения арендной платы за его фактическое использование, в том числе после истечения срока действия договора аренды от 07.09.2004 N 441-36/04.

До принятия судебного акта истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил сумму иска за счет увеличения начисленной арендной платы до 744709 рублей 04 копеек и неустойки до 80437 рублей 71 копейки.

Решением суда первой инстанции от 27.04.2007 в удовлетворении иска отказано.

Суд посчитал, что на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвал дома принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Ввиду отсутствия доказательств отнесения этого имущества к муниципальной собственности суд сделал вывод о недействительности (ничтожности) заключенного между сторонами договора аренды в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.08.2007 решение суда первой инстанции оставлено в силе. Отклонен довод истца о подтверждении права муниципальной собственности выпиской из реестра муниципальной собственности, а также подтвержден вывод об отсутствии доказательств законного владения истца этим имуществом и его полномочий по распоряжению.

В кассационной жалобе Департамент просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель не согласен с применением статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как арендные отношения между сторонами возникли по договору, заключенному до введения в действие этого Кодекса.

Кроме того, заявитель настаивает на отнесении подвального помещения к муниципальной собственности, что, по его мнению, подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности, а из технического паспорта усматривается его целевое назначение - магазин,
то есть использование для торговли. На этом основании заявитель делает вывод о том, что спорное подвальное помещение не является общим имуществом собственников жилого дома.

Также заявитель не согласен с возложением на него обязанности по уплате государственной пошлины по требованию, направленному на защиту публичных интересов муниципального образования.

В судебном заседании представитель Департамента уточнил требование об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение, не настаивает на доводе о неправильном распределении судебных расходов в связи с отнесением на Департамент государственной пошлины.

Представитель истца пояснил, что право муниципальной собственности возникло с момента получения имущества в 1994 году, ранее в судебном порядке производилось взыскание арендной платы за пользование этим имуществом с других арендаторов.

Ответчик отзыв на доводы кассационной жалобы истца не представил. Поскольку ответчик извещен о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба истца согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие его представителя.

Проверив в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с условиями договора от 07.09.2004 N 441-36/04 Департамент (арендодатель) по акту от 07.09.2004 передал предпринимателю Саркисяну П.Г. (арендатору) в аренду подвальное помещение площадью 114,5 кв. метров, расположенное по улице Гагарина, 130 в городе Ханты-Мансийске, для использования под магазин в период с 13.09.2004 по 31.12.2004 с учетом продления срока дополнительным соглашением до 31.12.2005.

Вследствие неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества после истечения
срока действия договора аренды и оплаты за его пользование, Департамент заявил в суд требование об обязании арендатора возвратить это нежилое помещение и внесении платы за его использование в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Отказывая в удовлетворении иска, вытекающего из неисполнения арендатором обязательственных отношений, суд первой инстанции необоснованно исходил из отнесения указанного арендованного подвального помещения к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме N 130 по улице Гагарина в городе Ханты-Мансийске.

Указанный вывод суда не подтвержден достоверными доказательствами, свидетельствующими о возникновении жилищных прав и обязанностей у соответствующих собственников квартир в многоквартирном доме по основаниям, предусмотренным статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации, и их участии в жилищных отношениях.

Вместе с тем, из распоряжения главы администрации города Ханты-Мансийска от 26.10.1994 N 552-р усматривается основание возникновения права муниципальной собственности на жилой дом.

Отсутствие индивидуализации помещений, включая подвальные, не может являться безусловным основанием для признания права общей долевой собственности собственников квартир и применении статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности в силу ничтожности заключенного Департаментом от имени муниципального образования договора аренды с предпринимателем Саркисяном П.Г.

Кроме того, отсутствие государственной регистрации прав на спорное имущество не влечет невозможность рассмотрения требования управомоченного собственником органа муниципальной власти (статьи 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации) об исполнении арендатором обязательств в рамках установленных отношений по аренде недвижимого имущества.

Таким образом, неполное выяснение судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств дела повлекло неправильное
применение норм материального права, что является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В ходе нового рассмотрения иска Департамента суду первой инстанции необходимо по существу оценить законность исковых требований на основании подлежащих применению норм материального права (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результату проведения судом первой инстанции повторного разбирательства распределить судебные расходы с учетом уплаченной истцом государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27.04.2007 по делу N А75-960/2007 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 N 08АП-271/2007 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.