Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2007 по делу N А65-28321/2006-СГ2-55 Дело по иску о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки направлено на новое рассмотрение для проверки судом обоснованности расчета суммы иска, необходимо дать оценку и тому, кто является арендодателем по договору аренды - истец как учреждение либо муниципальное образование, представителем которого выступает истец, а соответственно - в чью пользу должно быть произведено взыскание.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 октября 2007 г. по делу N А65-28321/2006-СГ2-55

(извлечение)

Отдел по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования “Звениговский муниципальный район“ обратился в арбитражный суд с иском к Предпринимателю Ф.И.О. о взыскании в пользу Администрации муниципального образования 170948 руб. 67 коп. долга по арендной плате и 9436 руб. 36 коп. договорной неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 марта 2006 г. по делу N А65-28321/2006-СГ2-55 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 170948 руб. 67 коп. долга, в части требований о взыскании неустойки в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2007
г. решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение. Считает, что суд не дал оценки тем обстоятельствам, что приобретенные ответчиком объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, не могли быть использованы ответчиком и были снесены, ответчик не пользуется земельным участком, государственная регистрация договора аренды была приостановлена и осуществлена только 05.12.2006, хотя договор был подписан 12.01.2006, невозможность использования земельного участка связана с незаконным бездействием истца, связанным с затягиванием процедуры оформления прав на земельный участок и государственной регистрации права аренды.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, ответчик заявил, что сам договор аренды был заключен его представителем на условиях, не одобренных ответчиком. Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил.

Проверив законность обжалованных решения и Постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения ответчика, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

Предметом спора является взыскание с ответчика долга по арендной плате за арендованный им земельный участок и договорной неустойки за просрочку платежа.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик 25.06.2002 на торгах приобрел недвижимое имущество - два жилых дачных домика и домик охранника, составлявших ранее имущество базы отдыха, района, право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2002. Суд пришел
к правильному выводу, что ответчик как покупатель недвижимого имущества в соответствии со ст. 552 ГК РФ приобрел право пользования земельным участком, непосредственно занятым данными объектами недвижимости и необходимым для пользования ими.

Суды установили, что 12.01.2006 стороны на основании Постановлений администрации Звениговского района от 16.12.2002, от 25.10.2004 и от 12.01.2006 подписали долгосрочный (на срок 49 лет) договор аренды земельного участка площадью 19527 кв. метров, на котором расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, на момент подписания договора земельный участок прошел кадастровый учет. В соответствии со сведениями государственного земельного кадастра участок относится к землям особо охраняемых территорий (водоохранная зона реки Волга).

Государственная регистрация права аренды состоялась 05.12.2006.

Суды, дав оценку содержанию договора аренды земельного участка от 12.01.2006, пришли к выводу, что стороны распространили действие договора на их отношения, возникшие до заключения договора, что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Данный вывод основан на содержании договора и не противоречит ст. 651, ст. 425 ГК РФ. При этом суд также пришел к правильному выводу, что распространение условий договора на ранее возникшие отношения сторон означает обязанность арендатора оплатить арендную плату за период, предшествующий заключению договора (то есть до момента его государственной регистрации 05.12.2006), указанный сторонами в договоре, но обязанность арендатора уплатить арендные платежи за данный период возникла только после заключения договора (то есть после 05.12.2006).

Доводы ответчика о том, что он не пользовался земельным участком, не могут быть приняты во внимание, так как арендная плата подлежит уплате арендатором вне зависимости от фактического пользования им земельным участком, являющимся объектом договора аренды. Данная обязанность прекращается в связи с прекращением самого правоотношения, из
которого возникло обязательство (прекращение договора аренды - п. 2 ст. 453 ГК РФ) либо по иным основаниям, предусмотренным главой 26 ГК РФ. Закон не относит отсутствие интереса арендатора к использованию арендованного земельного участка к основаниям прекращения обязательства по уплате арендной платы. Доводы ответчика об учинении истцом препятствий к использованию земельного участка в связи с его неправомерным бездействием при решении вопроса о правах на земельный участок, что повлекло убытки ответчика, могли бы быть приняты во внимание судом при наличии между сторонами судебного спора о возмещении убытков, причиненных неправомерным бездействием муниципального органа, однако ответчик таким правом на обращение в суд с таким требованием, в том числе и в порядке, предусмотренным ст. 132 АПК РФ, не воспользовался.

Доводы ответчика о том, что он не согласен с условиями договора, заключенного от его имени его представителем, не могут быть приняты во внимание ввиду п. 1 ст. 182 ГК РФ.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии у ответчика возникшей из договора от 12.01.2006 обязанности уплатить арендную плату за пользование земельным участком, в том числе и за период, предшествовавший заключению договора, при этом само обязательство по уплате арендных платежей возникло после государственной регистрации договора аренды.

Однако суд не дал какой-либо оценки доводам истца об обязанности ответчика платить арендную плату в размере, установленном решением Собрания депутатов муниципального образования “Звениговский муниципальный район“ от 26 апреля 2006 г. N 212, с учетом того, что именно ставка арендной платы, утвержденная данным Постановлением, положена истцом в основание расчета долга.

Размер подлежащей уплате арендной платы согласован сторонами 12.01.2006 в размере,
указанном в договоре, и этот размер не может быть изменен без соглашения сторон в течение года в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме этого, п. 2.4 договора установил право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке пересматривать размер арендной платы, между тем в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на срок более пяти лет изменение условий договора аренды без согласия арендатора не допускается.

При этом неясно, за какой именно период истец просит взыскать долг (в исковом заявлении указано, что за период с 16.12.2002 по 10.11.2006, из иных заявлений истца следует, что он просит взыскать арендную плату только за период трех кварталов 2006 года (л. д. 89, 90) из расчета 56982 руб. 89 коп. в квартал).

Таким образом, проверка обоснованности представленного истцом расчета суммы иска, в том числе и с учетом требований истца о применении иной ставки арендной плате, нежели предусмотрено договором, и положений вышеуказанных норм права, судами не произведена. Суд кассационной инстанции в силу ст. ст. 286, 287 АПК РФ не вправе давать оценку доказательствам, которые не были предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки обоснованности расчета суммы иска с учетом вышеуказанных замечаний. Необходимо дать оценку и тому, кто является арендодателем по договору аренды - истец как учреждение либо муниципальное образование, представителем которого выступает истец, а соответственно - в чью пользу
должно быть произведено взыскание.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2007 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2007 г. по делу N А65-28321/2006 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.